JuridischForum.be

Ik heb momenteel een appartement op het oog, maar zit met een probleempje waar ik zelf niet veel van af weet.

Het betreft een appartement in een herenhuis. Het huis bevat 4 appartementen en zijn allen eigendom van één persoon. De makelaar wist mij te vertellen dat het gebouw één gezamenlijke KI heeft. Hij zei me dat bij aankoop van het appartement, de notaris de procedure zou opstarten voor een basisakte en een opsplitsing van het KI. Ik zou in dat geval groot beschrijf moeten betalen en na opsplitsing het verschil met klein beschrijf kunnen terugvorderen (het betreft een klein appartement dat door het kadaster zeer waarschijnlijk een laag KI zal krijgen).

Nu volgens mijn eigen research zou ik denken dat er reeds een basisakte moet zijn voor je kan overgaan tot aankoop van het appartement? En indien dit niet het geval is, hoe kan ik dan met zekerheid weten dat die opsplitsing wel degelijk mogelijk is voor dit gebouw en niet zal geweigerd worden?

Alvast bedankt voor de hulp.

Er dient inderdaad al een basisakte te bestaan VOOR de tekoopstelling.
Hoe kan de kandidaat koper anders nagaan wat hij koopt en voor hoeveel quotiteiten hij eigenaar van het geheel wordt. Tevens dient de opsplitsing van het gebouw in 4 appartementen goedgekeurd te zijn door de overheid. Indien dit nog maar recent gebeurd is, kan het indrdaad zijn dat er nog geen KI is vastgesteld, maar dat zal dan wel speodig volgen. Kontakteer eens de diensten van het kadaster in uw regio..

Notaris kan geen akte verlijden zonder basisakte.
De som van de KI's van de appartementen zal zeker en vast meer bedragen dan het huidige KI van de woning.
Enkele jaren geleden werd mij het KI meegedeeld 8 maanden na ingebruikname appartement.

Interessante video over de "voorlopige verkoopovereenkomst" of "compromis":
http://www.notaris.be/verkopen-kopen-hu ... ereenkomst" onclick="window.open(this.href);return false;.

Mijn ervaring:

Ik heb net het compromis ondertekend voor een apartement in een gebouw met 3 apartementen van één eigenaar.
Als het aan de makelaar gelegen had, dan had ik na de tweede bezichtiging de ‘voorlopige verkoopovereenkomst ofte het compromis alvast getekend.
En dan liefst met storting van het voorschot op rekening van het makelaarskantoor.

Mijn notaris gaf mij echter de raad NIETS te tekenen tot al de nodige info verzameld was.
3 maanden heeft het geduurd eer ik alles wist wat ik moest weten.
De makelaar begon wel wat zenuwachtig te worden, maar daar trok ik mij niets van aan.
Het voorschot heb ik wel een tijd geleden op de rekening van het notariskantoor gestort.

Door mijn tijd te nemen, weet ik nu vb. dat de huurster van mijn apartement beschikt over een geregistreerd huurcontract 3-6-9, ingegaan op 15 oktober 2010.
De makelaar beweerde dat het om een 'contractje van niks' ging!
Er zit - in mijn geval - niets anders op dan mij daar gedurende 2 jaar te domiciliëren al was dat niet de bedoeling.

De elektrische installatie kreeg een negatief proces-verbaal.
18 maanden na de datum van de verkoopakte moeten de overtredingen verdwenen zijn en moet er een nieuw controleonderzoek uitgevoerd worden.

En zo waren er links en rechts nog wel een aantal onverwachte zaken, waarover ik toch nog eens goed heb kunnen nadenken.
Bovendien heb ik zo de nodige opschortende voorwaarden in het compromis kunnen laten opnemen.

Ondertussen werd het gebouw ook opgesplitst in 3 apartementen en werd de basisakte opgesteld.
Let wel: De kosten voor het opmaken van deze basisakte zijn tenlaste van de verkoper.
Oorspronkelijk wilden ze mij hiervoor € 500 laten betalen!

Voordat ik het compromis ondertekende, wist ik exact wat ik kocht en voor hoeveel quotiteiten ik eigenaar van het geheel werd.

Het gebouw werd onttrokken aan dwingende bepalingen van de Wet op de Mede-eigendom en zo is er geen verplichting een syndicus aan te stellen.
Ikzelf ga deze taak op mij nemen.

In de basisakte staat ook dat ‘Beslissingen met betrekking tot de gemeenschappelijke zaken worden genomen door de medeeigenaars die daarover met éénstemmigheid moeten beslissen’ wat volgens mijn notaris een goede zaak is.

Het KI van het gebouw zal mij pas later meegedeeld worden.

Bedankt voor de antwoorden.

Ik ga er dan vanuit dat de makelaar zelf ook wel weet dat die basisakte er dient te zijn alvorens er tot verkoop kan overgegaan worden. Het is zo dat alle appartementen te koop staan, dus dan denk ik dat het de bedoeling is dat de toekomstige nieuwe eigenaars inspraak krijgen in het opstellen hiervan (hij vertelde me dat de bepalingen zouden moeten vastgelegd worden in een vergadering van de eigenaars).

Ik zal eens informatie ophalen bij het kadaster.

de bedoeling is dat de toekomstige nieuwe eigenaars inspraak krijgen in het opstellen hiervan .

Een basisaktie is geen vodje papier waarin iederer kandidaat eigenaar zijn zegje mag doen.
Ze wordt opgetseld door een notaris, en moet voldoen aan de wettelijke woorwaarden. Het is ook de notaris, die op basis van plannen, de juiste verdeling zal opmaken van de quotiteiten. Hierover kunnen de eigenaars dus niets zelf beslissen. De bepalingen over hoe het geheel gerund zal worden, zal op een eerste AV moeten vastgelegd worden, en zal beschreven worden in een reglement van inwendige orde, die eventueel later aan de basisakte kan worden toegevoegd.
En pas op met makelaars. Die vertellen u alles wat u horen wil, zolang ze het maar verkocht krijgen en hun commissie krijgen.
Zowel de basisakte als het EPC moeten er zijn VOORALLEER met de verkoop wordt begonnen.

“Art.4.2.1.Niemand mag zonder voorafgaande stedenbouwkundige vergunning:...7° een woning opsplitsen of in een gebouw het aantal woongelegenheden die hoofdzakelijk bestemd zijn voor de huisvesting van een gezin of een alleenstaande wijzigen, ongeacht of het gaat om een eengezinswoning, een etagewoning, een flatgebouw, een studio of een al dan niet gemeubileerde kamer...”(15 MEI 2009. - Vlaamse codex ruimtelijke ordening).

Die vergunde opsplitsing zal de toekenning van een eigen kadastraal inkomen aan elk appartement als gevolg hebben.

Dus een gebouw met meerdere appartementen op naam van één eigenaar kan dus eigenlijk enkel één gemeenschappelijk KI hebben als hiervoor nooit een vergunning is uitgereikt?

Dit zou dan enkel legaal kunnen zijn indien deze fysieke opsplitsing gebeurde vóór 1962 (dit jaartal gevonden op de website van ruimtelijke ordening http://www.ruimtelijkeordening.be/Defau ... abid=15536" onclick="window.open(this.href);return false;), als ik mij niet vergis?

Nog een bijkomende vraag, is het mogelijk om verschillende domicilies te hebben op één kadastraal perceel?

De appartementen zijn verhuurd geweest (ééntje nog steeds), is het mogelijk dat deze huurders een eigen domicilie hadden/hebben met een busnummer terwijl er eigenlijk geen basisakte is en geen opsplitsing van het KI?

Als het gebouw, dus alle appartementen in het gebouw, eigendom zijn van één eigenaar is het niet nodig dat er aparte KI's vastgesteld zijn.
Indien de verschillende appartementen officieel erkend zijn als aparte woongelegenheden (bijv. in de bouwtoelating) dan zijn er inderdaad verschillende domicilies.
Het KI is een zuivere fiscale aangelegenheid en zegt niets over de mogelijkheden tot bewoning.

oké dat is toch al iets positiever. Maar is het dan ook mogelijk dat die appartementen officieel erkend zijn als aparte woongelegenheden zonder dat er een basisakte is opgesteld? Want die is er dus nog niet...

oké dat is toch al iets positiever. Maar is het dan ook mogelijk dat die appartementen officieel erkend zijn als aparte woongelegenheden zonder dat er een basisakte is opgesteld? Want die is er dus nog niet...

Een basisakte is slechts nodig ingeval van mede-eigendom. Indien het gebouw van slechts één eigenaar is dan is er geen mede-eigendom want er zijn geen andere mede-eigenaars en is er bijgevolg geen basisakte nodig.
De basisakte regelt namelijk de verhoudingen in de mede-eigendom.

In dat geval lijkt de uitleg van de makelaar dan toch te kloppen. Die basisakte dient dan gewoon opgesteld te worden alvorens over kan gegaan worden tot een definitieve verkoop, als ik het goed begrijp.

Toch al een grote geruststelling, bedankt voor de info. Als het aparte woongelegenheden betreft en hiervoor een vergunning is, zijn er dus geen problemen.

Update in het verhaal: de notaris is bezig met het opstellen van een basisakte. De koop zal dus binnekort kunnen doorgaan!

Bedankt voor jullie raad in ieder geval.