JuridischForum.be

Momenteel staat onze woning te koop via een immokantoor. Naar mijn gevoel is de vraagprijs te laag om er nog winst uit te halen aangezien er ook nog commissie betaald moet worden. Nu vroeg ik me af of wij als eigenaar onze vraagprijs mogen verhogen? Kan de makelaar dit weigeren? Ik besef dat dit misschien ongebruikelijk is maar het is ook niet de bedoeling dat we er onze broek aan scheuren. Bovendien is de verkoop niet dringend en kunnen we best wachten op de "juiste koper"

Een immokantoor wil natuurlijk zo snel mogelijk verkopen aan een voor hen realistische vraagprijs. Het eventueel lang willen wachten op een juiste koper aan een voor u hogere verkoopprijs past meestal niet in hun plaatje. Time is money en hoe langer de verkoop duurt, hoe meer tijd ze er moeten insteken en met hoe meer kandidaten ze moeten gaan kijken.

Enkele jaren geleden verkochten wij het ouderlijke gebouw nadat het geschat was voor verkoop door een expert. Welnu, geen enkele van de immo's die wij gecontacteerd hadden (een stuk of 4) wilden het aan de geschatte prijs van de expert aanbieden. Veel hangt af van de ligging en uiteindelijk is dit prima onderhouden gebouw verkocht aan minder dan 30% van de geschatte waarde omwille van de ongunstige ligging (waarmee de expert ook rekening had gehouden maar minder dan de immo's). Zo zie je maar.

En vergeet niet dat je een zeer sluitend contract heeft ondertekend.

Van het contract ben ik me bewust en om eerlijk te zijn is dat het punt niet. Ik ben me goed bewust van de gevolgen van zo'n contract. (ook dat er nog verplichtingen zijn tot 12 maanden na het verlopen van het contract naar commissie toe) Je kiest voor een makelaar of niet. Ik wil gewoon te weten komen of ik het recht heb om mijn vraagprijs te verhogen of niet. De vraagprijs was initieel hoger. De prijs werd verlaagd maar uiteindelijk doe ik geen profijt met deze verlaging dus wil ik het opnieuw hoger. Het is niet zo dat ik een belachelijk onrealistische prijs wil. Als de makelaar mij bij aanvang van het contract zegt dat hij het makkelijk kan verkopen voor dit bedrag ( de startvraagprijs dus), zou het niet onrealistisch mogen zijn in principe. Bovendien komt de startprijs overeen met de geschatte waarde. ( geschat door onafhankelijke schatter)

Regelmatig hoor en lees je dat eigenaars - verkopers een onrealistische prijs willen voor hun pand, en na enige maanden de prijs moeten verlagen. Je wil er uw broek niet aan scheuren? Realiseer dan wel dat evenuele werken en kosten die je in het verleden al aan het pand hebt gedaan, nooit voor de volle 100 % zullen kunnen gerecupereed worden bij een verkoop. Bvb de kostprijs van een nieuwe keuken, badkamer, vloeren zullen de aankoopprijs van de woning niet met dezelfde waarde omhoog duwen, gezien er al een keuken, badkamer en vloeren in het pand waren.

Als de makelaar er in slaagt een koper te vinden aan de prijs die u met hem bent overeen gekomen, bent u hem zijn commissie verschuldigd, ook al wil u niet meer verkopen.

U kan niet eenzijdig de voorwaarden van de overeenkomst die u met de makelaar hebt afgesloten wijzigen. Als deze dus niet akkoord gaat met een hogere prijs, kan u ofwel u aan de overeenkomst houden, ofwel opzeggen en de vergoeding voor eenzijdige opzegging betalen.

Best dus met de makelaar gaan praten.

@ mava:
De gedane kosten zoals badkamers etc zijn niet meegerekend. Er wordt wel rekening gehouden met de marktprijs. Deze werd gedaan door een onafhankelijke schatter dus onrealistisch is het niet. De initiële vraagprijs (niet verkoopprijs) is dus realistisch en correct geschat. De eventuele koper is vrij om een lager bod te doen. De vraagprijs die nu momenteel gehanteerd wordt is onze absolute min. prijs. ( En idd dom geweest om dit als vraagprijs aan te bieden)

@scorpioen:
Is het niet zo dat hij pas zijn commissie krijgt wanneer het effectief verkocht is? Ik ben een leek op dat vlak maar ik dacht eerst dat er getekend moest worden en de verkoop dus definitief is. Verder wacht ik nog op tegenbericht van de makelaar.

Voor alle duidelijkheid. Op ons ondertekend contract geldt nog steeds de eerste verkoopprijs van onze woning. Voor de verlaging werd niets getekend. Dit werd gewoon per mail gevraagd. ( Dit laatste werd niet in een nieuw contract gegoten)
Alvast bedankt voor jullie reacties.

Er wordt wel rekening gehouden met de marktprijs. Deze werd gedaan door een onafhankelijke schatter dus onrealistisch is het niet.

Is naar mijn ervaring niet altijd het geval.

De overeenkomst bepaalt wanneer het commissieloon verschuldigd is. Dit kan zijn vanaf het ogenblik dat iemand een geldig bod uitbrengt, dat dus beantwoordt aan de gevraagde prijs.

Als u per e-mail afspraken maakt zijn die afspraken ook bindend.

Maar tot dat er nog geen bod gekomen is heb ik dus ook het recht om mijn vraagprijs te verhogen?

Maar tot dat er nog geen bod gekomen is heb ik dus ook het recht om mijn vraagprijs te verhogen?

Verlagen zou je enkel toestaan onderling overleg , dus verhogen ook meen ik .

Maar tot dat er nog geen bod gekomen is heb ik dus ook het recht om mijn vraagprijs te verhogen?

Neen

U spreekt met de makelaar af dat hij opdracht krijgt om te verkopen voor prijs X.

U kan dit niet eenzijdig wijzigen.

Ik heb voor alle zekerheid raad gevraagd aan een advocaat. Het antwoord is het volgende :

- Men kan de makelaar vragen om de vraagprijs opnieuw te verhogen. De makelaar kan dit wel weigeren, maar aanvankelijk is het dus wèl mogelijk! Zelfs is het zo dat tijdens de onderhandeling, jij als verkoper van de woning nog steeds de vraagprijs kan verhogen, op die manier kan je de eventuele koper aanzetten om een hoger bod te doen.

- De makelaar heeft recht op commissie wanneer een koper gevonden is. Maar dan alleen als de woning verkocht is. Dus niet omdat hij met een koper komt opdagen. ( Ze zouden anders gewoon iemand kunnen aanstellen die zich voordoet als mogelijke koper )
- Het kan zijn dat de makelaar een voorschot eist maar dit ben je niet verplicht. Pas wanneer je zelf het bedrag hebt gekregen van je woning.

Zijn er eventueel mensen met dezelfde ervaring of ben ik een alleenstaand geval? :-s

12 JANUARI 2007. - Koninklijk besluit betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars.
Art. 2. De bemiddelingsopdracht maakt het voorwerp uit van een geschreven overeenkomst. De bedingen van deze bemiddelingsovereenkomst bepalen :
[...]
5° Wanneer de bemiddelingsovereenkomst bepaalt dat de opdracht is vervuld indien een wederpartij een geldig bod heeft uitgebracht, wordt bepaald dat dit bod is gedaan in een geschrift of op een andere manier die aan de klant een vast bewijs levert van het bod dat uitgaat van deze wederpartij.

De overeenkomst kan dus wel degelijk bepalen dat de commissie verschuldigd is vanaf het ogenblik dat een geldig bod is uitgebracht.

Ik schreef reeds: "De overeenkomst bepaalt wanneer het commissieloon verschuldigd is."

Kijk dus wat de overeenkomst zegt. Het verbaast me dat u het advies van een advocaat aanhaalt, zonder dat in dit advies verwezen wordt naar de inhoud van het contract.

Verder begrijp ik ook niet goed wat in dit advies bedoeld wordt met: "Men kan de makelaar vragen om de vraagprijs opnieuw te verhogen. De makelaar kan dit wel weigeren, maar aanvankelijk is het dus wèl mogelijk!"

Vragen staat vrij, krijgen is de kunst. Wat als, zoals u schrijft, de makelaar weigert akkoord te gaan met de nieuwe hogere vraagprijs?

Er werd verwezen naar het contract.
Als de makelaar weigert, dan is het zo.... heb ik geen poot om op te staan.