JuridischForum.be

Beste mensen,

Wij staan op het punt om een huis te kopen. De verkoop gebeurt door bemiddeling van een verzekeringsmakelaar.
Gisteren hebben wij de makelaar opgebeld om hem te melden dat we bereid zijn de vraagprijs te betalen. Hierop werden er verdere afspraken gemaakt voor het ondertekenen van de compromis.

Zoals velen heb ik dan ook contact opgenomen met mijn notaris. Mijn notaris heeft vervolgens een mail gestuurd naar de makelaar met de vraag om hem de nodige attesten (bodemattest, EPC...) te bezorgen samen met een kopie van de compromis. Nu zegt de makelaar dat hij deze attesten niet kan opsturen gezien de "tijdsdruk". In realiteit beschikt de notaris enkel voor het EPC-attest + attest elektrische installatie.

Wij zijn op het kantoor van de makelaar geweest voor bijkomende uitleg, maar dit was duidelijk niet met zijn zin. Hij liet ons duidelijk verstaan dat er nog voldoende kandidaat-kopers zijn en dat wij dan maar geen compromis moeten tekenen.

Hoewel wij recht in onze schoenen staan, heb ik geen zin in een escallerende discussie. Wij zijn immers al lang opzoek naar een geschikte woning en willen deze kans niet verliezen.

De makelaar gelooft ook niet in opschortende voorwaarden en is dus niet bereid dit in de compromis op te nemen. Wat nog meer, de woning die wij wensen te kopen, wordt momenteel verhuurd. Heeft de makelaar een kopie van het huurcontract? Helaas, maar hij verwacht wel dat wij morgen de compromis tekenen...

Wij zitten dus met een tweestrijd. In eerste instantie zou ik rap zeggen dat de verkoop niet doorgaat op deze manier. Maar... na 2 jaar zoeken hebben we nu de woning gevonden die ons echt bevalt en dit willen we niet zomaar opgeven.

Kan ons iemand raad geven?

Alvast hartelijk bedankt!

Ik denk eens een gesprek met de notaris waarom geen opschortende voorwaarden?
Een kennis heeft zo ook een huis gekocht gelukkig MET opschortende voorwaarden zoals verkrijgen lening, alle documenten aanwezig een goed bodemattest enz ...
Wat bleek uiteindelijk zware bodemverontreiniging.... is rechtszaak geworden maar is in gelijk gesteld verkoop ging niet door. Anders had hij enkele honderdduizenden € aan bodemsanering mogen betalen.
Kan notaris de eigenaar van het pand niet snel traceren..... want het is niet omdat de makelaar zegt dat er nog kandidaten zijn dat er zijn...en misschien is eigenaar wel niet gediend met wijze handelen makelaar.

Ontbreken bodemattest bij compromis is altijd een reden om nietigheid verkoopovereenkomst in te roepen, zelfs indien niet opgenomen als opschortende voorwaarde (uitspraak cassatie, indien gewenst zal ik deze is trachten te vinden). U kan dus nu tekenen, en indien er nog lijken uit de kast vallen, kan u nietigheid inroepen.

Maar bodemattest 'KAN' slecht zijn... zware metalen in bodem.
Een 'niet bekende brandstoftank van 20.000 ltr' in bodem .....

Wat ik dus zei, bij lijken in de kast nietigheid inroepen (dus zeker bij slecht bodemattest). Maar zelfs bij een positief bodemattest is nietigheid inroepbaar, bijvoorbeeld bij huurcontract van 3 jaar in 1e jaar. Het is een stok achter de deur.

Teken geen compromis zonder dat de notaris de tijd gehad heeft om de nodige opzoekingen te doen en de vereiste attesten op te vragen.
Een makelaar 'die niet gelooft in opschortende voorwaarden' lijkt mij niet zo zuiver op de graat.
Overhandig het voorschot nooit aan de makelaar, maar geef het in bewaring bij de notaris.
De onderhandse verkoop stap per stap: http://www.livios.be/nl/_immo/_guid/_sale/2909.asp" onclick="window.open(this.href);return false;

Dat laatste was trouwens ook bij mijn kennis een probleem makelaar eiste het geld op .... gezien in bewaring bij notaris. Makelaar vond dat hij recht had op het voorschot.
Kennis had gelukkig een goede notaris gekozen

Dank aan allen voor het snelle antwoord!

Ik ga inderdaad eisen dat er opschortende voorwaarden worden opgenomen in de compromis, o.a. bekomen van een lening en vereiste attesten (blanco bodemattest ...)

Het voorschot zal ik op de rekening van de notaris storten, lijkt mij ook het veiligste.

Mvg

Mijn bod op een appartementje werd aanvaard dus in feite is de koop gesloten en kan ik niet meer terugkrabbelen zonder boete.
Dinsdag - na de tweede bezichtiging - wilde de makelaar alvast dat ik een aankoopbelofte of een 'voorlopige compromis' zou tekenen.
Bovendien wilde hij meteen ook het voorschot binnenrijven.
Toen hij hoorde dat ik vannacht voor 2 weken op reis vertrek, werd hij zelfs nog zenuwachtiger. LOL!

De 'aankoopbelofte' die hij opgemaakt heeft is in feite het compromis.
Eens getekend is het volgens de notaris héél moeilijk om er nog iets aan te laten veranderen.

Vanmiddag heb ik op de valreep een afspraak met de notaris.
Tekenen doe ik na terugkomst op het notariskantoor, als alles wat ik erin wil hebben er wel degelijk instaat.
Als ze echt moeilijk doen kan ik overwegen om het voorschot bij de notaris achter te laten.
Tenslotte is een pand kopen wat anders dan een brood ofzo.

TER INFO: Welke attesten moet de verkoper afleveren? http://www.nieuwsblad.be/article/detail ... 012009_002" onclick="window.open(this.href);return false;

Vandaag toch een compromis getekend bij de makelaar.

Als wonder boven wonder heeft de makelaar toch een ontwerp van de compromis doorgemaild naar mijn notaris.
Na zijn fiat zijn we dan de compromis gaan tekenen en dit zonder problemen.

De nodige opschortende voorwaarden zijn aanwezig.

Nu zitten we nog met 1 zaak waar het nog over twijfelen...

Onze notaris heeft ons meegedeeld dat wij het voorschot best storten op rekening van de notaris. Nu in de compromis staat vermeld dat het voorschot moet gestort woren op rekening van de makelaar. De notaris zei dat wij hier geen rekening moeten mee houden en het voorschot gewoon moeten storten op rekening van de notaris. Hier zou de makelaar niets aan kunnen doen. (dixit de notaris).

Kan iemand mij dit bevestigen?

"89.Het aanbod is een door één der partijen voorgesteld ontwerp-contract. Aanvaarding door de andere zou volstaan om het in een contract om te zetten..."(DEKKERS,R.,Handboek Burgerlijk Recht,Brussel Bruylant 1971,53).

“Art.1589.Verkoopbelofte geldt als koop, wanneer er wederzijdse toestemming van de partijen is omtrent de zaak en omtrent de prijs.”(Burgerlijk Wetboek).

“95...De aanbieder is tot verkopen...VERPLICHT,zodra de tegenpartij de optie licht..“(DEKKERS,R.,Handboek Burgerlijk Recht,Brussel Bruylant 1971,56).De belofte kan echter een vervaldatum vermelden.

Indien aanbod/verkoopbelofte aan voornoemde voorwaarden voldoen dan voltrekt het aanvaarden ervan de koop.

U kan de verkoper (met kopie aan de makelaar) aangetekend meedelen dat u zijn aanbod aanvaardt en toestemt omtrent de zaak en omtrent de prijs,zodat hierdoor de koop voltrokken is. Deel hem daarin tevens mee dat de onderhandse akte (=compromis) zal verleden worden door uw notaris xxx.

“ Art. 276bis - Controleonderzoek van laagspanningsinstallaties bij de verkoop van een wooneenheid
01. Toepassingsgebied.
Dit artikel is van toepassing op de verkoop van een wooneenheid :- met een oude elektrische installatie waaraan sedert 1 oktober 1981 geen belangrijke wijzigingen of aanzienlijke uitbreidingen zijn aangebracht; - met een oude elektrische installatie waaraan sedert 1 oktober 1981 belangrijke wijzigingen of aanzienlijke uitbreidingen zijn aangebracht maar waarvan het gedeelte dat dateert van vóór 1 oktober 1981 nog niet het voorwerp heeft uitgemaakt van een controleonderzoek...
02. Modaliteiten van het controleonderzoek
a) Verplichtingen Bij de verkoop van een wooneenheid als bedoeld in 01, is de verkoper verplicht : - een controleonderzoek van de elektrische installatie te laten uitvoeren; - de datum van het proces-verbaal van het controleonderzoek en het feit van de overhandiging van dit proces-verbaal in de authentieke akte te doen vermelden. Indien de verkoper en koper overeenkomen dat een controleonderzoek van de elektrische installatie overbodig en nutteloos is omdat de koper het gebouw gaat afbreken of de elektrische installatie volledig gaat renoveren is de verkoper verplicht dit akkoord in de authentieke akte te doen vermelden.”(Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties 10/03/1981,B.S. 29 april 1981;gewijz. B.S.30 juni 2008).

Zie verder:
http://economie.fgov.be/nl/binaries/fol ... -56380.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;
en
http://economie.fgov.be/nl/binaries/Lij ... -30534.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

“Art.101.§ 1. Voor het sluiten van een overeenkomst betreffende de overdracht van gronden moet de overdrager of desgevallend de gemandateerde bij de OVAM een bodemattest aanvragen en de inhoud ervan meedelen aan de verwerver...§ 2. De onderhandse akte waarin de overdracht van gronden wordt vastgelegd, bevat de inhoud van het bodemattest.§ 3. In alle akten betreffende de overdracht van gronden, neemt de instrumenterende ambtenaar de verklaring van de overdrager of desgevallend de gemandateerde op dat de verwerver voor het sluiten van de overeenkomst op de hoogte is gebracht van de inhoud van het bodemattest. De instrumenterende ambtenaar neemt tevens de inhoud van het bodemattest in de akte op. Art.116.§ 1. De verwerver kan de nietigheid vorderen van de overdracht die plaatsvond in strijd met de bepalingen van afdeling I(=art.101)...Art.117. In de akte houdende overdracht van de gronden vermeldt de instrumenterende ambtenaar dat de bepalingen van dit hoofdstuk werden toegepast.”(27 OKTOBER 2006. - Decreet betreffende de bodemsanering en de bodembescherming).

“Art.9.2.3...§ 2. Iedereen die een onderhandse akte voor de verkoop van een residentieel gebouw opmaakt, moet vermelden of er voor het gebouw een geldig energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen bestaat en of het ter kennis werd gebracht van de koper. § 3. In alle authentieke akten voor de verkoop van residentiële gebouwen neemt de instrumenterende ambtenaar in de verklaring van de koper en de verkoper of hun gemandateerden op of de koper voor het verlijden van de authentieke akte op de hoogte is gebracht van het bestaan en de inhoud van het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen. De instrumenterende ambtenaar vermeldt in de authentieke akte of het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen aan de koper ter beschikking werd gesteld en neemt de datum en de unieke code van het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen in de authentieke akte op.”[19 NOVEMBER 2010. - Besluit van de Vlaamse Regering houdende algemene bepalingen over het energiebeleid (aangehaald als : Energiebesluit)].

“Art.48.Teneinde de nieuwe eigenaar inzonderheid toe te laten zijn toekomstige verplichtingen als opdrachtgever van eventuele latere werken aan het bouwwerk uit te oefenen, overhandigt de persoon of overhandigen de personen, die, bij elke gehele of gedeeltelijke overdracht van het bouwwerk, het bouwwerk afstaan of overdragen, het postinterventiedossier aan de nieuwe eigenaar. Deze overhandiging wordt in de akte die de overdracht bevestigt, opgetekend...”(25 JANUARI 2001. - Koninklijk besluit betreffende de tijdelijke of mobiele bouwplaatsen)

“Art.5.2.5.Iedereen die een onderhandse akte van verkoop of...opmaakt, moet vermelden of er voor het onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt en of het krachtens artikel 4.2.12, § 2, 2°, voor de overdracht verplichte as-builtattest is uitgereikt en gevalideerd, en moet de meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit goed met de benamingen gebruikt in het plannenregister overnemen. In voorkomend geval worden ook vermeld : de dagvaardingen die met betrekking tot het goed werden uitgebracht overeenkomstig artikel 6.1.1 of artikelen 6.1.41 tot en met 6.1.43 alsook iedere in de zaak gewezen beslissing, de op het goed rustende voorkooprechten, vermeld in artikel 2.4.1, respectievelijk het feit dat op het goed een verkavelingsvergunning van toepassing is...”(15 MEI 2009. - Vlaamse codex ruimtelijke ordening).

Facultatief in koopakte opnemen :
- kadastraal plan met buurtwegen(wet van 10 april 1841),openbaar domein(=perceel zonder kadasternummer)
-rooilijn(8 MEI 2009. - Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen);
-meerwaardebelasting:artikel 90,10° WIB

‘Een notaris komt tekort aan zijn onderzoeks- en informatieverplichting door eerst nadat de door hem opgestelde onderhandse verkoopakte door partijen was ondertekend een hypothecair getuigschrift aan te vragen en zonder de partijen hierover onmiddellijk in te lichten. De verkoper van een onroerend goed begaat een precontractuele fout wanneer hij aan de koper niet meedeelt dat het goed gedeeltelijk met afbraak is bedreigd,temeer daar van dit gegeven melding is gemaakt in de registers van de hypotheekbewaarder‘[Brussel 12 januari 2004(V./D.),R.W.2007-08,72-75].