JuridischForum.be

Beste,

Recent heb ik een appartement gekocht, maar we hebben enkel nog compromis getekend en we wachten op de datum van het akte. De verkopers + de immo kantoor hebben ons gezegd dat er een keuring is geweest voor de electriciteit maar deze is negatief; maar ze zeiden dat het met enkele honderden euros max zou opgelost zijn. Dus we dachten geen enkel probleem. Nu hebben we al de sleutels gekregen na overeenkomst van sleutel overdracht en hebben we verschillende aannemers laten komen kijken en het blijkt dat er zelfs geen aarding aanwezig is en dat het dubbele draden zijn( met de nieuwe wetgeving moeten er 3 zijn dacht ik). Wat wil zeggen dat ALLE bedradingen van het appartement van boven tot beneden moeten veranderd worden wat ongeveer 6000 a 7000 euro kost. Is dit normaal? kan ik er nog iets aan doen?
Als we het hadden geweten hadden we deze woning nooit gekocht.
Ik hoop dat iemand mij hier kan helpen.

mvg,
Ashkan

U had dit ook op voorhand kunnen nakijken, eventueel samen met een expert. Het is niet dat ze het hebben proberen te verbergen, ze hebben u zelfs hierover geïnformeerd.
Ook hun inschatting van de kosten heeft geen waarde, daar zij geen vakmannen zijn die dit correct moeten inschatten.
Ik vrees dat u hier niets aan kan doen.

Van welk bouwjaar is het appartement? Voor oudere appartementen en woningen zijn er nl andere regelementen die veel soepeler zijn dan voor nieuwbouw.

http://www.vincotte.be/data/PDF/en/Huis ... _NL_LR.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;
http://economie.fgov.be/nl/onderneminge ... #publi_end" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.2747.com/2747/law/realestate ... 76bis.html" onclick="window.open(this.href);return false;

De verkopers + de immo kantoor hebben ons gezegd dat er een keuring is geweest voor de electriciteit maar deze is negatief;

En U heeft het keuringsverslag niet gevraagd? Daar staat in detail in wat er allemaal afgekeurd is en met een beetje gezond verstand kan men zelf wel inschatten of dit een grote kost gaat zijn of niet.

De verkopers + de immo kantoor hebben ons gezegd dat er een keuring is geweest voor de electriciteit maar deze is negatief;

En U heeft het keuringsverslag niet gevraagd? Daar staat in detail in wat er allemaal afgekeurd is en met een beetje gezond verstand kan men zelf wel inschatten of dit een grote kost gaat zijn of niet.

In detail, da's waar, maar dan moet je het nog begrijpen ook (als je het al kan lezen op sommige verslagen). Je kan niet verwachten van iemand die geen nota heeft van electriciteit dat ie daarmee de kosten kan inschatten.
OP koopt een appartement, en de electriciteit moet maar in orde zijn wanneer zo beloofd. Ik kocht een huis met een vernietigend keuringsverslag. Geen probleem, ik weet wat ik moet doen en zal mij maar een paar honder euro kosten.
OP hoeft niet te weten wat verliesstroomschakelaars zijn, en aarding, en verschillende draden in dikten en kleuren.

De verkopers + de immo kantoor hebben ons gezegd dat er een keuring is geweest voor de electriciteit maar deze is negatief;

En U heeft het keuringsverslag niet gevraagd? Daar staat in detail in wat er allemaal afgekeurd is en met een beetje gezond verstand kan men zelf wel inschatten of dit een grote kost gaat zijn of niet.

In detail, da's waar, maar dan moet je het nog begrijpen ook (als je het al kan lezen op sommige verslagen). Je kan niet verwachten van iemand die geen nota heeft van electriciteit dat ie daarmee de kosten kan inschatten.
OP koopt een appartement, en de electriciteit moet maar in orde zijn wanneer zo beloofd. Ik kocht een huis met een vernietigend keuringsverslag. Geen probleem, ik weet wat ik moet doen en zal mij maar een paar honder euro kosten.
OP hoeft niet te weten wat verliesstroomschakelaars zijn, en aarding, en verschillende draden in dikten en kleuren.

OP heeft de kans gehad om op voorhand met een expert langs te komen, en verkopers hebben geen bedrog gepleegd door iets proberen te verbergen (negatieve keuring).

Dat verkopers en immo geen benul hebben van kosten, is ook niet hun verantwoordelijkheid. OP moet dit in orde brengen, en zorgen dat hij alle informatie heeft voor de verkoop (door, zoals ik al zo vaak heb aangehaald, voor de verkoop met een expert langs te gaan).

Niet iedereen is welbespraakt , kan zich verwoorden of durft iets te zeggen, vele zijn goed gelovig. Vandaar dat de wetgeving nog strenger moet worden. Zoals het bodemattest, niet aanwezig bij verkoop is verkoop ongeldig, en dit met alle attesten moet verplicht zijn ook stedenbouwkundig attest. Gasinstallatie zou mede in de attesten moeten worden opgenomen en verplicht gekeurd worden bij verkoop of verhuur niet conform huis onbewoonbaar.

Bij ieder negatief rapport of overtreding zou verplicht een expert moeten aangeduid worden die de mogelijke gevolgen en kosten voor de kandidaat kopers, zodat ze een totaal overzicht krijgen, aankoop, bijkomende kosten en gevolgen voor hun veiligheid van hun gezin zeker wat betreft elektriciteit en gas (alleen al voor de brandverzekering en hun veiligheid).
- bij vervuiling zouden eerst een expert moeten komen om de kosten te bepalen,
- bij met een elektriciteit die niet conform is met de AREI. (dit is kappen boren, nieuwe leidingen trekken ect ... wat duur is en vele duizenden euro gelijk hierboven kan kosten en moet binnen de 18 maanden in orde zijn.)
- bij een slechte EPC boven de 400 zou men een kostenraming moeten opgemaakt worden door deze expert, van ramen, muur, vloer isolatie ect...
- maar ook gasinstallatie, mijn dochter koop een huis 'op te frissen' volgens het immo, mooie praatjes hebben ze gemaakt met haar (ik ben nog altijd kwaad op deze immo, ze hebben met haar leven en dat van mijn kleinkind gespeeld), deze woning was een bom, alle leidingen van gas en elektriciteit zijn moeten vervangen geworden. Zij is met haar kind één jaar bij ons moeten komen wonen. Gaslekken in de badkamer en in de living onder de valse vloer. Deze renovatie hebben wij op ons moeten nemen, zij had het geld er niet voor.

Voordat alleen al zou bij negatief rapport altijd een expert moeten komen, zodat men niet met mensenlevens speelt, en ze nog niet dieper in een financiële put duwt.

De regering heeft al een een goede stap vooruit gezet, met de elektriciteitskeuring, bodemattest, maar de meeste kopers weten niet echt goed wat ze hiermee moeten doen, de verkopers zeggen altijd zijn prulletjes, enkele euro's , meestal wordt de koper overdonderd door beroeps verkopers, die voor alles wel een uitleg hebben. Kopers zijn heel naïef geloven alles en zijn ook onwetend. Ik ben ook al in de val gelopen, ook mijn dochter is aan hun verkooptechniek niet ontsnapt "er nog genoeg geïnteresseerde" , " "deze middag komt er nog een kandidaat koper", 'dat wordt nog de verkopers in orde gebracht" ect... .

Niet iedereen is welbespraakt , kan zich verwoorden of durft iets te zeggen, vele zijn goed gelovig. Vandaar dat de wetgeving nog strenger moet worden. Zoals het bodemattest, niet aanwezig bij verkoop is verkoop ongeldig, en dit met alle attesten moet verplicht zijn ook stedenbouwkundig attest. Gasinstallatie zou mede in de attesten moeten worden opgenomen en verplicht gekeurd worden bij verkoop of verhuur niet conform huis onbewoonbaar.

Bij ieder negatief rapport of overtreding zou verplicht een expert moeten aangeduid worden die de mogelijke gevolgen en kosten voor de kandidaat kopers, zodat ze een totaal overzicht krijgen, aankoop, bijkomende kosten en gevolgen voor hun veiligheid van hun gezin zeker wat betreft elektriciteit en gas (alleen al voor de brandverzekering en hun veiligheid).
- bij vervuiling zouden eerst een expert moeten komen om de kosten te bepalen,
- bij met een elektriciteit die niet conform is met de AREI. (dit is kappen boren, nieuwe leidingen trekken ect ... wat duur is en vele duizenden euro gelijk hierboven kan kosten en moet binnen de 18 maanden in orde zijn.)
- bij een slechte EPC boven de 400 zou men een kostenraming moeten opgemaakt worden door deze expert, van ramen, muur, vloer isolatie ect...
- maar ook gasinstallatie, mijn dochter koop een huis 'op te frissen' volgens het immo, mooie praatjes hebben ze gemaakt met haar (ik ben nog altijd kwaad op deze immo, ze hebben met haar leven en dat van mijn kleinkind gespeeld), deze woning was een bom, alle leidingen van gas en elektriciteit zijn moeten vervangen geworden. Zij is met haar kind één jaar bij ons moeten komen wonen. Gaslekken in de badkamer en in de living onder de valse vloer. Deze renovatie hebben wij op ons moeten nemen, zij had het geld er niet voor.

Voordat alleen al zou bij negatief rapport altijd een expert moeten komen, zodat men niet met mensenlevens speelt, en ze nog niet dieper in een financiële put duwt.

De regering heeft al een een goede stap vooruit gezet, met de elektriciteitskeuring, bodemattest, maar de meeste kopers weten niet echt goed wat ze hiermee moeten doen, de verkopers zeggen altijd zijn prulletjes, enkele euro's , meestal wordt de koper overdonderd door beroeps verkopers, die voor alles wel een uitleg hebben. Kopers zijn heel naïef geloven alles en zijn ook onwetend. Ik ben ook al in de val gelopen, ook mijn dochter is aan hun verkooptechniek niet ontsnapt "er nog genoeg geïnteresseerde" , " "deze middag komt er nog een kandidaat koper", 'dat wordt nog de verkopers in orde gebracht" ect... .

Dus volgens u moeten ALLE verkopers van een pand (appartement of huis) een totale screening van het pand moeten laten uitvoeren, en dit op de verkoper zijn kosten. Dat zal weer een heel pak geld kosten en dus ook de verkoopsprijs omhoog sturen.
Zou het niet beter zijn om de KOPERS te verplichten een deskundig iemand bij zich te hebben bij de aankoop van een pand.
Men leest hier telkenmale dat kopers ondoordacht iets kopen, zelf zonder het grondig bezocht en vooral ONDERZOCHT te hebben. Voor een kleine som zou men een architekt of ingenieur kunnen vragen om even mee te komen en het pand te onderzoeken.
Moeten alle verkopers opdraaien voor een paar ondoordachten.

Zeker weten ik ben voorstander verstrenging en uitbreiding van de wetgeving betreffende de bouw zowel voor verkopers, kopers en voor verhuurders, daar de meeste leken zijn in de bouw (ook professionele verkopers zijn leken of het moest een bouwkundige ingenieur zijn).
Bij een slechte score van EPC (OK dit is niet levensbedreigend), maar indien elektriciteit niet conform is met de AREI of gas (vind ik nog gevaarlijker) niet conform, dan zouden men verplicht een expert of bouwkundige moeten aanstellen om de ernst en de kosten van deze situatie te laten/kunnen inschatten. Laat je kind maar spelen een waar geen aarding is bij mogelijk verlies van stroom.

Leveringsattesten voor de koper (in totaal kost dit max 500 euro (dit is ruim genomen), alleen indien de attesten niet conform zou zijn, een expert of bouwtechnische keuring voor de ernst te kennen van deze gebreken, dit kost rond de 360 euro, dit is niets vergeleken met de 100000,00 euro's en meer die verkopers ontvangen, en om aan immo's duizenden euro's te geven dit kan er dan wel vanaf.

Het belangrijkste is dat de koper of de persoon die daarin gaat wonen (die leken zijn in de bouw) op voorhand de ernst en kosten van deze situatie kent, indien hij het huis wenst te kopen waarvan attesten die niet conform zijn of slechte EPC scoren. (een niet conforme elektriciteit = kappen breken om elektrische kabels te steken ect... dat is de start, want het huis gelijk op een werf en ben je aan het renoveren en zie je de loden buizen. Ik heb nu de huizen van mijn kinderen al gehad, waarvan eentje zelf van 1961 dus niet echt oud en instapklaar ( toch renovatie van gasleidingen, elektriciteit en water leidingen (loden buizen)= vloer openbreken).

Ik durf te zeggen na 4 huizen te hebben (alleen wat moest) gerenoveerd, dat huizen van vóór 1980 waarvan de elektriciteit niet conform is, u dit een renovatie zal kosten van minstens/minimum bedrag 30000,00 euro. Alleen leidingen vernieuwen brengt op zich al heel veel kap, vloer en plafond werken met zich mee, voor je het weet zit je op een werf. Laten dan nog zwijgen over de logische gevolgen na deze vernieuwde leidingen, zoals ja keuken, badkamer, nieuwe gasinstallatie ect ... reken daar nog maar een het dubbele van de som.

België is één van de weinige landen waar geen totale inspectie van het huis gebeurt voor verkoop. Kijk maar eens naar het gemiddelde buitenlandse immoprogramma op TV: zowat overal zie je dat kopers een inspectie vragen. In de USA is zo'n inspectie zelfs verplicht bij elke verkoop. OK, het kost geld maar met de nodige wettelijke barema's zou dat toch kunnen meevallen? I.p.v. aparte elektriciteitskeuringen, EPC's en dergelijke (die ook veel geld kosten), zou er één grote inspectie van alles kunnen gebeuren. Nu komen kopers veel te veel voor verrassingen te staan ... en soms is het niet eens de schuld van de verkoper want die wist het probleem misschien ook niet.

Lenny

En dan krijg je nog meer sjoemelaars op de markt zoals nu sommige veiligheidscoördinatoren, EPC opstellers, enz...