JuridischForum.be

December vorig jaar heb ik een voor-akkoord getekend voor de aankoop van een woning. Hiervoor heb ik een voorschot van 15.000euro betaald aan de makelaar. Vorige week blaast de verkoper van het goed de verkoop af met toezegging dat hij de 10% boete zal betalen. Ik geloof echter niet dat hij dit in zijn financiële staat zal kunnen. Om toch al een gedeelte van mijn centen te recupereren heb ik de notaris mijn 15000euro terug gevraagd. Blijkt nu dat de makelaar hier al zijn kosten (ongeveer 10.000euro) reeds heeft afgetrokken. In het voorakkoord staat in kleine lettertjes dat hij zijn kosten reeds van het voorschot zou aftrekken. Nu echter de verkoop afgeblazen is door de verkoper, moet de makelaar mij dan niet mijn 10.000euro terug geven? Want als hij dit niet moet en de verkoper krijgt geen lening voor 35.000euro dan verlies ik aan deze mislukte aankoop een 10.000 euro.

Slapeloze nachten gegarandeerd... Iemand die me hier al wat wijzer over kan maken ik al bij voorbaat hartelijk bedankt.

Makelaar heeft zijn opdracht gekregen van de verkoper en het is dus de verkoper die de makelaar zal moeten betalen. Dat de makelaar al zijn kosten heeft afgehouden van het voorschot kan niet. Hij moet zijn rekening na de verkoop sturen naar de verkoper. Stuur hem zeker al een AS met de mededeling dat de verkoop niet doorgaat, en jij dus uw voorschot terugvraagt.

“Art.1590.Indien bij de verkoopbelofte handgeld is gegeven, is ieder van de contractanten vrij van de verkoopbelofte af te zien : Hij die het handgeld heeft gegeven, door het te laten behouden. En hij die het handgeld heeft ontvangen, door het dubbel terug te geven.”(Burgerlijk Wetboek=B.W.).

‘In het voorakkoord staat in kleine lettertjes dat hij zijn kosten reeds van het voorschot zou aftrekken.’

Dit voorakkoord door u mede-ondertekend is dan voor u ook bindend.

“Art.1610.Wanneer de verkoper in gebreke blijft de levering te doen binnen de tussen partijen bedongen tijd, heeft de koper de keus om ontbinding van de koop ofwel inbezitstelling te vorderen, indien de vertraging alleen aan de verkoper te wijten is.Art.1611 In elk geval moet de verkoper tot schadevergoeding veroordeeld worden, indien de koper schade lijdt doordat de levering niet op het bedongen tijdstip heeft plaatsgehad.”(B.W.).

U kan dus ook gerechtelijke inbezitstelling vorderen.

“Art.19.Moeten binnen de bij artikel 32 gestelde termijnen geregistreerd worden:...2° de akten waarbij de eigendom of het vruchtgebruik van in België gelegen onroerende goederen overgedragen of aangewezen wordt...”(30 november 1939 Wetboek Registratierechten).

‘heb ik een voor-akkoord getekend voor de aankoop van een woning’

Dit ‘voorakkoord’ is ook een ‘akte’ in de zin van voornoemd art.19.

Voorlopig heb ik nog geen aangetekend schrijven gestuurd omdat ik wou wachten hoe hij zou reageren als de ontbinding een feit was. Hij blijft echter zijn been stijf houden en volhouden dat ik mijn centen bij de verkoper zal moeten halen. Doordat ik een minnelijke schikking ben aangegaan, die lager is dan de 10% waar ik recht op had, maakt hij zich sterk dat de rechtbank zijn woorden zal ondersteunen. Als ik de tekst hierboven zo lees ben ik dus inderdaad verplicht dit op de verkopers te verhalen of begrijp ik dit verkeerd.

Heeft u al een gedwongen verkoop overwogen, waarbij een rechter bij vonnis de woning aan u verkoopt?

Heeft u al een gedwongen verkoop overwogen, waarbij een rechter bij vonnis de woning aan u verkoopt?

ja, maar de uitvoering hiervan zou te veel tijd in beslag genomen hebben. De financiering van de aankoop gebeurde gedeeltelijk door een pandwissel: mijn hypotheek blijft behouden, maar deze wordt overgezet naar een nieuw eigendom. Aangezien mijn huis omstreeks dezelfde periode verkocht was heb ik geen maanden ofzelfs weken de tijd om te wachten op een gedwongen verkoop. Vandaar dat het eenvoudiger was om de 10% te aanvaarden en een ander huis te kopen. Alleen de makelaar van het vorige huis doet nog moeilijk.

Mmm... rush... tijdnood lijkt me toch niet het aangewezen criterium om niet te kiezen voor gedwongen verkoop hoor. In ieder geval, wij hebben dat ooit gedaan (als koper, verkoop afgedwongen van verkopers) en die zaak was rond op een dikke 3 maanden. Om in die 3 maanden een andere woning te vinden naar je zin én de akte daarvan te doen verlijden...?

Rechtbank van Eerste Aanleg te Gent (14e Kamer) 23 maart 2010 (TBO 2012, 75)

Ingeval een onderhandse koopovereenkomst nietig wordt verklaard wegens strijdigheid met artikel 36 Bodemsaneringsdecreet, moet de koper die een voorschot betaalde in handen van de makelaar, optredend voor de verkoper, dit voorschot terugvorderen van de verkoper. Er bestaat geen contractuele rechtsverhouding tussen de koper en de makelaar op grond waarvan de koper het voorschot kan terugvorderen van de makelaar. Het feit dat (een deel van) het voorschot zich nog op de derdenrekening van de makelaar bevindt, verandert hier niets aan.

Stond er in de overeenkomst dat de makelaar van voorschot zijn ereloon mocht afhouden?

Stond er in de overeenkomst dat de makelaar van voorschot zijn ereloon mocht afhouden?

Is dit belangrijk? Volgens mij niet.
Er bestaat geen contractuele rechtsverhouding tussen de koper en de makelaar op grond waarvan de koper het voorschot kan terugvorderen van de makelaar.
De makelaar treedt op als lasthebber van de verkoper. Hij ontvangt dus het voorschot in naam en voor rekening van de verkoper. Het is deze die geacht wordt het voorschot ontvangen te hebben en het moet terugbetalen, zelfs als hij het niet van de makelaar zou ontvangen hebben.