Hallo,
In augustus werd de onderhandse verkoopakte (compromis) ondertekend voor de verkoop van een stukje bouwgrond.
Wij zijn de verkoper.
In deze akte werd een opschortende voorwaarde voorzien ten voordele van de koper voor het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning.
Deze opschortende voorwaarde verstreek op 4 december 2011.
De koper heeft niets laten weten dus we gingen ervan uit dat de verkoop bindend was.
Na lang wachten op onze en de notaris van de andere partij, werd een datum geprikt voor de akte, die zou verleden worden op 3 januari 2012.
Enkele dagen voordien werd deze afspraak afgelast door de notaris van de andere partij. Als uitleg hiervoor kregen we te horen dat door de feestdagen niet alle documenten tijdig ter plaatse geraakt waren.
Na aandringen kregen we een nieuwe datum, 18 januari 2012.
Nu werd ook deze afspraak geannuleerd met als uitleg dat de koper de verkoop niet wenst te laten doorgaan door problemen met een aangrenzend perceel waarhij de vergunning niet voor in orde krijgt. Dat aangrenzende perceel koopt hij van een andere verkoper, dat is niet van ons.
Nu is mijn vraag of hij dit zomaar kan annuleren, nadat de opschortende voorwaarde al met meer dan anderhalve maand verstreken is.
En bovendien dacht ik dat de akte binnen de 4 maanden verleden moest worden.
Tenslotte hebben wij toch geen zaken met zijn aangrenzend perceel?
Het enige wat ik van mijn notaris te horen krijg is dat ik moet afwachten en dat hij toch een schadevergoeding zal moeten betalen.
Nu volstaat die schadevergoeding in mijn ogen niet, (weet ook het bedrag hiervan niet) vermits we dit perceel niet aan iemand anders kunnen verkopen omdat het ingesloten ligt en niet bereikbaar van aan de straatkant.
De koper was vragende partij voor deze verkoop en bovendien hebben we intussentijd reeds de compromis getekend voor de verkoop van os eigen huis, wat het enige andere perceel is dat hieraan grenst. We hebben speciaal gewacht op de verkoop van het perceel om ons huis te verkopen, omdat we anders ons huis duurder hadden kunnen verkopen wegens grotere grond.
Nu dreigen we dus te blijven zitten met een stuk grond wat we niet kunnen verkopen omdat de koper zich terug trekt...
Kan dit zomaar?
Alvast bedankt voor uw raad.
groeten,
Darry
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
"Art.1583.Hij(=de koop) is tussen partijen voltrokken en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper,zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is...."(Burgerlijk Wetboek=B.W.).
Het ondertekenen van de onderhandse akte (=‘compromis’) houdt in dat de koop voltrokken is. De authentieke akte maakt deze koop enkel tegenwerpbaar aan derden krachtens art.1 Hypotheekwet 16 december 1851.
‘In augustus werd de onderhandse verkoopakte (compromis) ondertekend’ + ‘Deze opschortende voorwaarde verstreek op 4 december 2011‘.
‘Artikel 1142 Burgerlijk Wetboek belet niet dat de uitvoering van de verbintenis in natura zou worden gevorderd en door de rechter bevolen wanneer zij nog mogelijk is. Op de persoon van de schuldenaar mag nochtans geen dwang worden uitgeoefend ten einde hem die uitvoering op te dringen. Wijl het ten deze gaat om een verbintenis om iets te doen die alleen het goedkeuren van een bouwplan tot voorwerp heeft,kan de rechter het niet-goedkeuren ervan verhelpen door te verklaren dat zijn beslissing als toestemming zal gelden‘[Cass. 5 januari 1968,R.W. 1967-68,1535-1538,noot]
Zo ook kan de rechter het niet ondertekenen van de authentieke koopakte verhelpen door te verklaren dat zijn beslissing aan de onderhandse akte authenticiteit verleent.
“Art.32.De termijnen,binnen welke de aanbieding ter registratie moet plaatshebben...zijn:...4°.voor akten waarbij de eigendom ...van...onroerende goederen overgedragen...wordt,vier maand...“(Wetboek Registratierechten 30 november 1939).
‘In augustus werd de onderhandse verkoopakte (compromis) ondertekend’
De aanbieding ter registratie van de onderhandse akte had dus moeten plaatshebben ten laatste in december 2011.
“Art.19...2°.de akten waarbij de eigendom...van in België gelegen onroerende goederen overgedragen...wordt...Art.35.De verplichting tot aanbieding ter registratie...berust...:...6° op de contracterende partijen,ten aanzien van de onderhandse..akten ,waarvan sprake in artikel 19,2°...”(30 november 1939 Wetboek Registratierechten).
Uw notaris had u hierop moeten wijzen.
Het ondertekenen van de onderhandse akte (=‘compromis’) houdt in dat de koop voltrokken is. De authentieke akte maakt deze koop enkel tegenwerpbaar aan derden krachtens art.1 Hypotheekwet 16 december 1851.
‘In augustus werd de onderhandse verkoopakte (compromis) ondertekend’ + ‘Deze opschortende voorwaarde verstreek op 4 december 2011‘.
‘Artikel 1142 Burgerlijk Wetboek belet niet dat de uitvoering van de verbintenis in natura zou worden gevorderd en door de rechter bevolen wanneer zij nog mogelijk is. Op de persoon van de schuldenaar mag nochtans geen dwang worden uitgeoefend ten einde hem die uitvoering op te dringen. Wijl het ten deze gaat om een verbintenis om iets te doen die alleen het goedkeuren van een bouwplan tot voorwerp heeft,kan de rechter het niet-goedkeuren ervan verhelpen door te verklaren dat zijn beslissing als toestemming zal gelden‘[Cass. 5 januari 1968,R.W. 1967-68,1535-1538,noot]
Zo ook kan de rechter het niet ondertekenen van de authentieke koopakte verhelpen door te verklaren dat zijn beslissing aan de onderhandse akte authenticiteit verleent.
“Art.32.De termijnen,binnen welke de aanbieding ter registratie moet plaatshebben...zijn:...4°.voor akten waarbij de eigendom ...van...onroerende goederen overgedragen...wordt,vier maand...“(Wetboek Registratierechten 30 november 1939).
‘In augustus werd de onderhandse verkoopakte (compromis) ondertekend’
De aanbieding ter registratie van de onderhandse akte had dus moeten plaatshebben ten laatste in december 2011.
“Art.19...2°.de akten waarbij de eigendom...van in België gelegen onroerende goederen overgedragen...wordt...Art.35.De verplichting tot aanbieding ter registratie...berust...:...6° op de contracterende partijen,ten aanzien van de onderhandse..akten ,waarvan sprake in artikel 19,2°...”(30 november 1939 Wetboek Registratierechten).
Uw notaris had u hierop moeten wijzen.
Ga naar Belgische wetgeving in JUSTEL-databanken van Belgisch Staatsblad. Klik voor WetBOEKEN achter ’Juridische aard’. Op afkondigingsdatum vindt u de overige akten. Inzake FEDERALE fiscale wetgeving zie http://www.fisconetplus.be/
Beste J. Demoor,
Heel erg bedankt voor uw reactie.
Door ziekte bleef mijn antwoord wat uit.
Ik heb het gevoel dat onze notaris wat tekort schiet en niet helemaal onze belangen verdedigt.
Ook krijg ik enkel contact met zijn medewerkers die aanraden gewoon nog even af te wachten.
De akte zou eerst 4/1/2012 verleden worden, dan werd het 20/1/2012 en vragen ze weer uitstel, zonder een concrete datum.
Kan dit zomaar?
De koper wil namelijk nog uitstel omdat hij aan het Vlaams gewest gevraagd heeft dat hij mag afwijken van de rooilijn.
Allemaal goed en wel, maar in mijn ogen heeft dit niets te maken met onze akte en het feit dat de termijn van opschortende voorwaarde al van 4/12/2011 verstreken is.
Alvast heel erg bedankt voor uw inzicht
,
mvg,
Darry
Heel erg bedankt voor uw reactie.
Door ziekte bleef mijn antwoord wat uit.
Ik heb het gevoel dat onze notaris wat tekort schiet en niet helemaal onze belangen verdedigt.
Ook krijg ik enkel contact met zijn medewerkers die aanraden gewoon nog even af te wachten.
De akte zou eerst 4/1/2012 verleden worden, dan werd het 20/1/2012 en vragen ze weer uitstel, zonder een concrete datum.
Kan dit zomaar?
De koper wil namelijk nog uitstel omdat hij aan het Vlaams gewest gevraagd heeft dat hij mag afwijken van de rooilijn.
Allemaal goed en wel, maar in mijn ogen heeft dit niets te maken met onze akte en het feit dat de termijn van opschortende voorwaarde al van 4/12/2011 verstreken is.
Alvast heel erg bedankt voor uw inzicht
,mvg,
Darry
Volgens mij beginnen de 4 maand voor het ondertekenen van de akte pas te lopen wanneer alle opschortende voorwaarden verlopen zijn.
T.t.z. 4 december 2011 + 4 maanden = 4 Maart 2012
Kan mij vergissen, misschien daarom dat uw notaris dit allemaal aanvaard.
Vraag uw notaris vanaf wanneer de boete (=10% van de registratierechten) verschuldigd is bij laattijdig registreren (akte/compromis), en of dit ten uwe laste kan worden gelegd.
Lees ook uw compromis, sommige compromissen voorzien dat na x maand de akte verleden moet worden en er zoniet nalatigheidsintresten verschuldigd zijn door de partij die in gebreke is gebleven, in welk geval u er belang bij hebt dat hier duidelijkheid over bestaat (wie is in gebreke gebleven ...).
T.t.z. 4 december 2011 + 4 maanden = 4 Maart 2012
Kan mij vergissen, misschien daarom dat uw notaris dit allemaal aanvaard.
Vraag uw notaris vanaf wanneer de boete (=10% van de registratierechten) verschuldigd is bij laattijdig registreren (akte/compromis), en of dit ten uwe laste kan worden gelegd.
Lees ook uw compromis, sommige compromissen voorzien dat na x maand de akte verleden moet worden en er zoniet nalatigheidsintresten verschuldigd zijn door de partij die in gebreke is gebleven, in welk geval u er belang bij hebt dat hier duidelijkheid over bestaat (wie is in gebreke gebleven ...).