JuridischForum.be

Goede middag,
probleemstelling: eigen woning te vroeg (voor verstrijken 12 maanden verwerving) verkocht

Naar aanleiding van de samensmelting van een nieuw samengesteld gezin verkopen beide partners hun eigen appartement om samen een nieuwe woning te verwerven die groot genoeg is voor 3 gezamenlijke kinderen.

Helaas vergeet de notaris ter gelegenheid van de verkoop van één der appartementen (waarop een grote meerwaarde gerealiseerd werd) te waarschuwen voor de periode van 12 maanden bewoning die nodig is om de meerwaardebelasting van 16,5% te vermijden. Het appartement wordt na 11 maanden bewoning verkocht.
De verkoop met één maand uitstellen was geen probleem geweest................

De notaris heeft hier GEEN advies gegeven ivm de dreigende fiscale aanslag. Er wordt nu een meerwaardebelasting van +/- 9.000 EUR gevraagd door de fiscus.
Het was de taak van de notaris om zijn klanten hierop te wijzen..........heeft hij hier beroepsverantwoordelijkheid ? Hoe moet dit geregeld worden ?

Vriendelijke groeten
Guido Fiermans

Ik vrees dat je bot zal vangen...notarissen zijn al even onaantastbaar als rechters: ze mogen vanalles beslissen maar worden nooit ter verantwoording geroepen. Leuke goedbetaalde jobkes waar jij en ik alleen maar van kunnen dromen.

Beste Moraelin,

dank voor jouw reactie.....ik probeer eerst een fiscaal bemiddelaar, indien negatief, richt ik mij tot de ombudsdienst van de notarissen.
Groeten
guido

Wanneer meerwaardenbelasting : als je een woning waarin je niet minstens één jaar zelf gedomicilieerd was, binnen de vijf jaar na aankoop verkoopt, moet je als verkoper belastingen betalen op de meerwaarde.

Ik vrees dat hij dit weet (niet op voorhand jammer genoeg). Het gaat erom dat de notaris hem hierover niet verwittigd heeft maar ik denk niet dat je een rechter zal vinden die de notaris hiervoor zal veroordelen tot betaling van dat geld of een boete. Dat is wat ik probeerde te zeggen: iedereen weet min of meer wat een notaris doet maar niemand weet wat hij MOET doen, weinig verplichtingen, veel privileges.

“Art.90.Diverse inkomsten zijn:...10° meerwaarden die naar aanleiding van een overdracht onder bezwarende titel zijn verwezenlijkt op in België gelegen gebouwde onroerende goederen...ingeval:a) die gebouwde onroerende goederen onder bezwarende titel zijn verkregen en binnen vijf jaar na de datum van verkrijging zijn vervreemd...Art.93bis.In afwijking van artikel 90, 10°, zijn niet belastbaar, de meerwaarden vastgesteld ter gelegenheid van :1° een overdracht onder bezwarende titel van de woning waarvan het kadastraal inkomen, gedurende een ononderbroken periode van ten minste 12 maanden die de maand van de vervreemding voorafgaat, is vrijgesteld overeenkomstig artikel 12, § 3(=zelf bewonen)...”(10 april 1992 Wetboek Inkomstenbelastingen=WIB).
Zie verder art.101,§2 WIB en art.54 K.B.WIB 27 augustus 1993.

‘eigen woning te vroeg (voor verstrijken 12 maanden verwerving) verkocht’.

‘Een notaris komt tekort aan zijn onderzoeks- en informatieverplichting door eerst nadat de door hem opgestelde onderhandse verkoopakte door partijen was ondertekend een hypothecair getuigschrift aan te vragen en zonder de partijen hierover onmiddellijk in te lichten. De verkoper van een onroerend goed begaat een precontractuele fout wanneer hij aan de koper niet meedeelt dat het goed gedeeltelijk met afbraak is bedreigd,temeer daar van dit gegeven melding is gemaakt in de registers van de hypotheekbewaarder‘[Brussel 12 januari 2004(V./D.),R.W.2007-08,72-75].

VAN DEN HOLE,L.,De beroepsaansprakelijkheid van de notarissen,Jura Falc. 1994-95,191-230.
(http://www.law.kuleuven.ac.be/jura/" onclick="window.open(this.href);return false;)

GUILLEMYN,C.,De raadgevingsplicht van de notaris bij overdracht en inpandgeving van een handelszaak,Not.Fisc.M. 1996,14-17.

VAN den BOSSCHE,A.,Onderzoeks- en informatieplicht van de notaris,een te nuanceren opdracht,R.W.2007-08,627-630.

Eigenlijk zou men eens eerlijk moeten toegeven dat het beroep notaris er eigenlijk geen is. Als ik mij niet vergis werd het in de vroegere geschiedenis van Frankrijk in het leven geroepen/gereglementeerd als gunst aan een bepaalde bevolkingsgroep inzake een staatsschuld . Heeft dus mi weinig te maken met realiteitszin.
Als er nog zaken zijn in onze maatschappij die dringend moeten herzien worden omdat het gewoon overbodig is dan is het zeker en vast ook de postjes van notaris. Alleen al de manier waarop een kantoor overgaat van de ene op de andere leunt bijna aan tegen het prehistorische. Om maar te zwijgen van talloze nutteloze regeltjes die pragmatische oplossingen inzake geschillen omtrent onroerend goed in de weg staan.
Bovenstaande zaak is hier idd weer een straf voorbeeld van. Ik vermoed dat TS zelfs niet eens een excuus kan verwachten van de notaris ter zake hoewel dat voor mij toch zeer evident is dat wij dusdanig snelle verkoop het punt van meerwaarde belasting automatisch een belletje moet doen rinkelen.
Nu als we dan toch eens stout uit de hoek mogen komen. Als je na elf maanden al een serieuze meerwaarde kan realiseren en je houdt nog over ook na
die 9000 € dan moogt ge ook niet klagen gezien de huidige toestand van de economie. Hoewel het een zure appel zal blijven. En vermoedelijk staat er niks op papier dus die notaris zal wel ontkennen dat hij/zij dat niet heeft verteld enhij/zij wel aan zijn meldingsplicht heeft voldaan. Zoals andere forumbezoekers stellen: wie hoger in de boom zit krijgt minder snel natte voeten