JuridischForum.be

Beste

Ik heb verleden week mijn appartement gekocht waar ik op de benedenverdieping ging tegelen. Dit kon op basis van de bouwplannen doordat er betonwelfsels zijn. Dit weekend heb ik bij het openbreken van mijn vloer ontdekt dat er geen beton maar enkel houten balken zijn.

Het architectenbureau heeft enkel de bouwaanvraag gedaan en het is de oude bewoner die de renovatiewerken van het hele gebouw op zich genomen heeft. Daardoor zegt de architect dat hij niet verantwoordelijk gesteld kan worden. Nu is het zo dat ik tegelen mag vergeten.

Is het mogelijk om nog verhaal te halen bij de aannemer die de plannen niet gevolgd heeft? Deze zijn dezelfde plannen die ter goedkeuring op het gemeentehuis zijn binnengebracht en die ook de basis vormen van de basisakte voor het appartementsgebouw.

Nu is het ook zo dat zij nog 2 appartementen bezig zijn aan het verkopen. Waarbij ook 1 die op papier een betonnen plafond zou moeten hebben dat er in realiteit niet is.

Het is hier al dikwijls gezegt en geschreven: laat je bij een aankoop van een huis of appartement raad geven door een professioneel, of toch minstens door iemand die er iets van kent. Het aanwezig zijn van een houten vloer kon je toch horen als je hierover stapt. Het geeft een heel ander geluid dan over een betonplaat lopen. Wat lag er voordien op die vloer als afwerking? (lino, PVC, parket, tegels,....)
Is eronder een kelder? Is die ook uw eigendom?
Je zal hiervoor wellicht niet de aannemer kunnen verantwoordelijk stellen, want je had/hebt geen enkele relatie met die man. De enige die je zal kunnen aanspreken is de verkoper van het appartement. Gezien het hier om een renovatie ging, zat de houten vloer er wellicht voordien al, en werd er geen nieuwe betonplaat gegoten zoals de architekt voorzien had, maar uit besparingsgronden werd de houten vloer behouden. Hier is niets mis mee.
Je kan nog steeds tegels plaatsen op een houten ondervloer, mits gebruik te maken van een speciale ondervloerfolie, speciale kleefstof en voegvulling. Informeer even bij uw leverancier van uw tegels.

Heeft u uw koopakte goed doorgelezen? Staat er een clausule in over verborgen gebreken?

Er lag laminaat op. Deze lag op een triplex plaat van 18 mm. Het immokantoor zei dat dit kan gedaan worden om niveauverschillen weg te werken maar dat er onder wel beton lag.

Onder mij bevindt zich een ander appartement dat te koop gesteld is.

“Art.1641.De verkoper is gehouden tot vrijwaring voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak, die deze ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of die dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht.”(Burgerlijk Wetboek.).

‘Dit kon op basis van de bouwplannen doordat er betonwelfsels zijn...heb ik bij het openbreken van mijn vloer ontdekt dat er geen beton maar enkel houten balken zijn‘.

Voornoemd ‘gebrek’ was dus ‘verborgen’

‘De van het gemeen recht afwijkende bedingen hebben een restrictieve draagwijdte. Een exoneratiebeding voor verborgen gebreken,kan in geval van grove fout van de bedinger enkel dan toepassing vinden,wanneer DEZE vrijstelling uitdrukkelijk is vermeld of noodzakelijk uit het beding voortvloeit‘(Cass. 22 maart 1979,Arr.Cass. 1979-80,860,R.W. 1979-80,2238,R.C.J.B. 1981,189,noot CORNELIS).

De vraag is of de "bouwplannen" deel uitmaakten van de verkoopovereenkomst (er aangehecht en geparafeerd door beide partijen) of van de authentieke akte. Zoniet staat men nergens.

De bouwplannen zijn hernomen in de basisakte dat door iedereen geparafeerd wordt. En deze zit wel in de verkoopsakte.

Geachte heer,

dit is het schoolvoorbeeld van een verborgen gebrek.

mvg,

Pieter Verherstraeten