JuridischForum.be

Op 26 april werd een aan/verkoopbelofte getekend. Op 16 mei kreeg ik de sleutels overhandigd om al met schilderwerken e.d. te beginnen. Er staat bedongen in de aan/verkoopbelofte dat de akte binnen de twee maanden diende verleden te worden.
Er werd reeds 4 maal een datum vastgelegd om de akte te verlijden maar telkens werd de akte uitgesteld door de verkopers met een smoes.
Nu komt het: de reden waarom de akte niet kan verleden worden is omdat de verkopers blijkbaar nog een opleg dienen te doen bij de verkoop en zij deze niet kunnen betalen. Bijgevolg kan het pand niet verkocht worden voor vrij en onbelast en kan de akte niet verleden worden. En dit komt nu pas naar boven.
De verkopers blijken op de rand van failliet en hebben geen nagel om hun gat te krabben.
Uiteraard heb ik ondertussen het pand volledig opgekuisd, geschilderd, badkamer vernieuwd (twv 4000 euro), trap geschuurd en geschilderd enz.
In de aan/verkoopbelofte staat dat bij het ingebreke blijven van de verkoper ik de keuze heb tsn gedwongen uitvoering of ontbinding met schadevergoeding van 10 % (zijnde 27500 euro). Deze procedure kan echter lang aanslepen. Bovendien beweren de verkopers binnenkort een som te krijgen waarmee ze de opleg zouden kunnen voldoen. Wat moet ik doen ?
Ondertussen zit er ook een voorschot geblokkeert bij de notaris.
Weet iemand raad of heeft iemand een zelfde situatie meegemaakt.

Eventueel die opleg zelf als 2de voorschot betalen. uiteraard via de notaris, zodat ze het geld niet in een andere put kunnen storten. Verkopers kunnen hun opleg betalen, en pand kan verkocht worden. Iedereen happy.

Eventueel die opleg zelf als 2de voorschot betalen. uiteraard via de notaris, zodat ze het geld niet in een andere put kunnen storten. Verkopers kunnen hun opleg betalen, en pand kan verkocht worden. Iedereen happy.

Ik vrees dat de beschreven situatie erger is. Ik vermoed dat de verkopers nog een hypotheek op de woning hebben en een schuld die groter is dan de huidige verkoopprijs van de woning.....Dan wil de bank de hypotheek uiteraard niet lichten behoudens (voorafgaandelijke) betaling van het verschil

Idd de schulden zijn groter dan de te betalen koopprijs...
De verkopers beweren telkens een bedrag te verwachten om dan te kunnen betalen maar de vraag is hoelang ik daarop ga wachten als ze het al ooit kunnen betalen.
Nooit gedacht dat ik een huis niet zou kunnen kopen omdat de VERKOPERS INSOLVABEL zijn...

Ik dacht dat de registratierechten 10% van de verkoopprijs meestal, binnen de 4 maanden na ondertekening van het compromis moesten betaald worden ( door de koper meestal ) anders staat mogelijk zowel koper als verkoper nog een fiscale boete te wachten van ook telkens 10% van de verkoopprijs.
Dringend notaris daarop attent maken, alhoewel die dat zelf ook moet weten.

Neem eens kontakt op met hun bank (de schuldeiser) Mogelijks kan je met hen een akkoord maken.

De schuldeiser is niet alleen de bank, maar ze hebben ook openstaande belastingen, BTW enz.

Ik krijg als koper uiteraard geen inzage in het wat en hoeveel, maar ik heb van de buren vernomen dat het er al jaren een komen en gaan was van schuldeisers en deurwaarders.

De verkopers wonen ondertussen al een half jaar in hun ander huis dat zij hebben aangekocht (dit is quasi zeker omdat zij een pandwissel willen doen).
Uiteraard is dit 'nieuwe' huis ook niet van hen maar volledig van de bank...

Nog iemand raad ?

Ik kan U geen advies geven in wat het beste te doen, doch uit deze situatie blijkt weer maar eens, dat men ALS KOPER NOOIT kosten mag doen aan een angekocht goed alvorens alles officieel beschreven en bekrachtigd is en het dus onomstotelijk vast staat dat het officieel van U is.
Zelfs Uw gemaakte kosten kunt U in principe nooit verhalen op de verkopers in zo'n situatie, want de woning is officieel nog niet van U.

U kunt een vergoeding eisen wegens kontraktbreuk, maar niet voor de reeds uitgevoerde werken.

Als de kas al leeg is, zal daar niet veel meer te halen vallen.

Heb je al eens bij je notaris geïnformeerd ?

Ik werk zelf al 22 jaar als notarieel medewerker, en in heel mijn carrière heb ik het nog maar enkele keren meegemaakt dat een verkoop niet is kunnen doorgaan wegens te hoge schulden van de verkoper.
Uiteraard weten wij dit niet op voorhand, het is pas als de verkoopsovereenkomst is getekend dat wij hypothecaire en fiscale opzoekingen doen. En als daaruit blijkt dat de schulden hoger zijn dan de verkoopprijs, proberen wij te onderhandelen met bank en fiscus. Als de verkoopprijs hoog genoeg is kan de bank soms wel akkoord gaan met een lager bedrag, omdat ze die prijs bij een gedwongen openbare verkoop misschien niet zullen halen. En de fiscus is soms ook bereid om handlichting te geven zonder terugbetaling.
Informeer gerust eens bij je notaris naar de stand van zaken, hij zal je wel kunnen adviseren.

Als het echt niet lukt, zit er niets andere op dan de verkoop te laten ontbinden. Je krijgt dan in ieder geval je voorschot terug, de kosten die je reeds gemaakt hebt jammer genoeg niet.

@Aafke64: dank voor uw antwoord hier kan ik ms wel wat mee.
Maar is het niet aan de notaris van de verkopers om met de schuldeisers te gaan onderhandelen hierover ? hadden zij dit al niet lang kunnen doen ?
Ik heb vandaag een afspraak met mijn notaris en met mijn advocaat ...

Het is de notaris van de koper (dus jouw notaris), die alle opzoekingen doet en de akte opstelt. Jouw notaris signaleert de resultaten dan aan de notaris van de verkoper, die dan op zijn beurt het nodige moet doen
om een akkoord van de schuldeisers te bekomen.