Compromis verlopen zonder tekenen akte.

[Fietsdoorgang]

Ik tekende begin maart een compromis voor de aankoop van een huis, met meerdere verkopers. De akte verloopt 16 juli ("4 maanden na tekenen"opgenomen in de akte).
Een van de verkopers komt eind maart te overlijden, en de erfgenamen zijn minderjarig. Dit wordt gecommuniceerd aan hun notaris (ik heb mijn eigen notaris), want er is nood aan een bezoek aan het vredegerecht om de verkoop te laten doorgaan.
Ondertussen verstrijken net geen 4 maanden, op 12 juli moet de akte doorgaan spreken we af.
Op 10 juli blijkt ineens dat er nog niets is ondernomen aangaande de situatie van de minderjarige kinderen, de akte tekenen kan niet doorgaan.

Ondertussen zijn we de 22ste, en het ziet er niet naar uit dat het iets voor de komende week zal worden.
In de akte staat iets van 10% intrest indien de zaken niet rond zijn, maar er is enkel sprake van de koper, niet verkoper.

Mijn vraag :
Wat kan ik ondernemen, ik kan geen werken beginnen in het huis want ik ben nog geen eigenaar. Ik heb wel sleutel gekregen maar wil geen risico's nemen, maar de winter komt eraan en mijn planning dreigt volledig in het water te vallen met 6 maanden vertraging tot gevolg.
én
De voorwaarden voor onze lening vervallen eind augustus wat als de akte tegen dan niet in orde is.

bedankt voor de reacties.

[mava105]

Die 10 % zal alleen betrekking hebben op een verkoop die eventueel niet zal doorgaan. Als koper zal je dan 10 % aan de verkopers moeten betalen.
Normaal moet de akte doorgaan 4 maanden na ondertekening van het compromis. Binnen die periode moet de koper de registratiekosten betalen aan vadertje staat. Indien dit niet het geval is kan de koper een fameuse boete aan zijn been krijgen.
Spreek er uw notaris over. In uw geval zal waarschijnlijk een uitzondering gemaakt kunnen worden, gezien de minderjarigen.
Anders zal er niets anders opzitten om dringend de registratiekosten te betalen, en pas binnen enkele maanden de aankoopkosten van het huis.
Mits een geschreven akkoord van de verkopers zou je evenwel wel al kunnen beginnen met us verbouwingswerken. Wel een brandverzekering nemen dan als zogezegd huurder. Kan later, na akte, worden aangepast is eigenaarsverzekering.

[Fietsdoorgang]

De verkopers kunnen dus ondanks een schriftelijke afspraak de data zonder enige vorm van compensatie verschuiven naar believen?
Er is ook reeds een voorschot van 10% betaald (cheque zit bij de immo denk ik), zouden de registratiekosten daarvan reeds automatisch betaald zijn?
Het is nu 2 weken na de deadline van de akte en 1 maand voor het vervallen van de voorwaarden van mijn lening (gelden tot einde augustus), het kan toch niet dat ze de akte verzetten tot een datum na deze periode zonder enige vorm van compensatie? Als mijn lening vervalt wie draait voor die kosten op, en wie betaald het verschil als de rentevoeten stijgen?
Er is reeds een brandverzekering afgesloten van mijn kant (dat moet namelijk in orde zijn de dag van de akte, dus ja ik deed wat van mij verwacht werd), ik betaal leegstandskosten voor gas, water en elektriciteit, wat moet ik met al die zaken? Ik betaal de vaste kosten voor een huis dat helemaal niet van mij is? Ik moet mij architect betalen, maar heb mijn lening nog niet en ga zo maar door... Niemand die raad weet?

[wdl]

Er is ook reeds een voorschot van 10% betaald (cheque zit bij de immo denk ik), zouden de registratiekosten daarvan reeds automatisch betaald zijn?

Neen.

Neem contact op met uw notaris. Hij zal u het best kunnen verder helpen.

[j.demoor]

“Art.1322.Een onderhandse akte die erkend is door degenen tegen wie men zich daarop beroept, of die wettelijk voor erkend wordt gehouden, heeft tussen de ondertekenaars van de akte en tussen hun erfgenamen en rechtverkrijgenden dezelfde bewijskracht als een authentieke akte.”(Burgerlijk Wetboek=B.W.).

‘Ik tekende begin maart een compromis voor de aankoop van een huis, met meerdere verkopers.’

Tussen u en de ‘meerdere verkopers’ die de compromis(=onderhandse akte) ondertekenden is de koop VOLTROKKEN krachtens art.1583 B.W..Dit geldt evenzeer ten aanzien van hun erfgenamen,zodat de vrederechter die erfgenamen niet meer moet machtigen te verkopen.

Voor de ONDERTEKENING van de authentieke akte dient de notaris echter het nodige te doen inzake de inmiddels overledene. Een vonnis kan diens handtekening vervangen,zoals bij weigering te ondertekenen.

“Art.1605.De verplichting om onroerende goederen te leveren is door de verkoper vervuld, wanneer hij de sleutels heeft afgegeven, indien het een gebouw betreft...”(B.W.).

‘Ik heb wel sleutel gekregen maar wil geen risico's nemen’

U loopt dus geen risico’s indien u de werken begint nadat u de overhandiging van de sleutel best schriftelijk liet vaststellen.

Het ontbreken van de authentieke akte ontheft u niet van :
“Art.32.Moeten binnen de bij artikel 32 gestelde termijnen geregistreerd worden:...2°.de akten(ook al zijn ze onderhands) waarbij de eigendom...van in België gelegen onroerende goederen overgedragen...wordt...Art.32.De termijnen,binnen welke de aanbieding ter registratie moet plaatshebben...zijn:4° voor akten waarbij de eigendom...van in België gelegen onroerende goederen overgedragen...wordt,vier maand...”(30 november 1939 Wetboek Registratierechten)
Ga volledigheidshalve naar http://www.fisconet.fgov.be/" onclick="window.open(this.href);return false;