JuridischForum.be

Wij staan op het punt van een huis te kopen. Echter kregen we van de notaris een wederzijdse aankoop-verkoopbelofte goegestuurd in plaats van het (dacht ik) gebruikelijke compromis.

Wat is het verschil tussen deze twee en waar moeten we eventueel extra op letten?

Verder is er een aanbouw van keuken en badkamer waarvoor we nog niet weten of die wel vergund zijn. Verkopers beweren van wel en notaris zou nergens iets kunnen vinden van afgeleverde vergunningen? Dit lijkt me erg raar? Waar kunnen we hiervoor zélf gaan informeren? Bij de gemeente of bij het kadaster? Kan dit gratis of is het betalend?

Bedankt!

Om te weten of er al of niet een bouwtoelating is, kan je normaal terecht op de bouwdienst van de gemeente waar de woning is gelegen. Of het gratis is hangt af van gemeente tot gemeente.

u kan akkoord gaan mits voorwaarden: vb bekomen van een lening....huis zonder onwettige bouwsels dus alle vergunningen in orde ....enz

De reden waarom er tegenwoordig veel met een aan- en verkoopbelofte wordt gewerkt is, omdat er bij een compromis een bodemattest en stedenbouwkundige inlichtingen moeten aanwezig zijn. De notaris vraagt dit aan, bodemattest is op een paar dagen binnen, maar voor de stedenbouwkundige inlichtingen hebben de gemeenten een maand tijd om hierop te antwoorden. Als beide partijen dan snel tot een overeenkomst komen, kan het zijn dat de notaris die inlichtingen nog niet heeft.
Er worden dan in de aan- en verkoopbelofte een aantal opschortende voorwaarden gezet, zoals onder meer het bekomen van het bodemattest, geen stedenbouwkundige overtredingen, het bekomen van een lening, enz. zodat je even veilig bent als met een compromis.

Op zich is een aanvaard bod (met opschortende voorwaarden) even bindend als deze aan- en verkoopbelofte, en is dit laatste dus vaak overbodig. Gewoon eventjes wachten op de compromis.

“Art.1589.Verkoopbelofte geldt als koop, wanneer er wederzijdse toestemming van de partijen is omtrent de zaak en omtrent de prijs.”(Burgerlijk Wetboek).

Deze akte is ‘onderhands’,net zoals de ‘compromis’,ook al is ze opgesteld door een notaris.

Zij moet dus ook omvatten :

1 “Art.101.§ 1. Voor het sluiten van een overeenkomst betreffende de overdracht van gronden moet de overdrager of desgevallend de gemandateerde bij de OVAM een bodemattest aanvragen en de inhoud ervan meedelen aan de verwerver...§ 2. De onderhandse akte waarin de overdracht van gronden wordt vastgelegd, bevat de inhoud van het bodemattest.§ 3. In alle akten betreffende de overdracht van gronden, neemt de instrumenterende ambtenaar de verklaring van de overdrager of desgevallend de gemandateerde op dat de verwerver voor het sluiten van de overeenkomst op de hoogte is gebracht van de inhoud van het bodemattest. De instrumenterende ambtenaar neemt tevens de inhoud van het bodemattest in de akte op. Art.116.§ 1. De verwerver kan de nietigheid vorderen van de overdracht die plaatsvond in strijd met de bepalingen van afdeling I(=art.101)...Art.117. In de akte houdende overdracht van de gronden vermeldt de instrumenterende ambtenaar dat de bepalingen van dit hoofdstuk werden toegepast.”(27 OKTOBER 2006. - Decreet betreffende de bodemsanering en de bodembescherming).

2. “Art.4.Een eigenaar die een residentieel gebouw wil verkopen, moet over een energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen beschikken...Bij de verkoop van een residentieel gebouw draagt de eigenaar aan de koper een geldig energieprestatiecertificaat over.“.(11 JANUARI 2008. - Besluit van de Vlaamse Regering houdende de invoering van het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen bij verkoop en verhuur en de uitvoering van de energieaudit).

3. “Art.48.Teneinde de nieuwe eigenaar inzonderheid toe te laten zijn toekomstige verplichtingen als opdrachtgever van eventuele latere werken aan het bouwwerk uit te oefenen, overhandigt de persoon of overhandigen de personen, die, bij elke gehele of gedeeltelijke overdracht van het bouwwerk, het bouwwerk afstaan of overdragen, het postinterventiedossier aan de nieuwe eigenaar. Deze overhandiging wordt in de akte die de overdracht bevestigt, opgetekend...”(25 JANUARI 2001. - Koninklijk besluit betreffende de tijdelijke of mobiele bouwplaatsen)

4. “Art.5.2.5.Iedereen die een onderhandse akte van verkoop of...opmaakt, moet vermelden of er voor het onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt en of het krachtens artikel 4.2.12, § 2, 2°, voor de overdracht verplichte as-builtattest is uitgereikt en gevalideerd, en moet de meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit goed met de benamingen gebruikt in het plannenregister overnemen. In voorkomend geval worden ook vermeld : de dagvaardingen die met betrekking tot het goed werden uitgebracht overeenkomstig artikel 6.1.1 of artikelen 6.1.41 tot en met 6.1.43 alsook iedere in de zaak gewezen beslissing, de op het goed rustende voorkooprechten, vermeld in artikel 2.4.1, respectievelijk het feit dat op het goed een verkavelingsvergunning van toepassing is...”(15 MEI 2009. - Vlaamse codex ruimtelijke ordening).

U kan de koop in de ‘wederzijdse aankoop-verkoopbelofte ‘ OPSCHORTEN tot u voornoemde vier akten zijn geleverd en ONTBINDEN indien uit die latere akten ernstige nadelen zouden blijken.

Op zich is een aanvaard bod (met opschortende voorwaarden) even bindend als deze aan- en verkoopbelofte, en is dit laatste dus vaak overbodig. Gewoon eventjes wachten op de compromis.

Koper en ikzelf zijn vandaag ook overeen gekomen met het bod. Is schriftelijk vastgelegd mits opschortende voorwaarden van lening. Hopelijk komt dat allemaal wel in orde, anders slaan ze me maanden terug
Nu kan ik rustig uitkijken naar een andere woning.

Moeten ze geen 3 attesten geven van banken als ze geen lening kunnen krijgen ?

Moeten ze geen 3 attesten geven van banken als ze geen lening kunnen krijgen ?

Normaal wordt dit in de compromis beschreven, bespreek dit met uw notaris hoe u dit wil. 3 attesten lijkt mij echter redelijk.
Opname van deze voorwaarde is vaak maar een formaliteit: normaal doe je geen bod als je nog niet weet hoeveel je wil lenen, en is de koper al bij de bank langsgeweest. Natuurlijk kan de bank opeens scherpere eisen stellen (bij verschillende banken zijn de voorwaarden verstrengt vanwege de kredietcrisis), en heeft de koper zich zo hiertegen ook ingedekt. Hebben het zelf ook op deze wijze gedaan, hoewel een lening geen probleem was.

Moeten ze geen 3 attesten geven van banken als ze geen lening kunnen krijgen ?

Normaal wordt dit in de compromis beschreven, bespreek dit met uw notaris hoe u dit wil. 3 attesten lijkt mij echter redelijk.
Opname van deze voorwaarde is vaak maar een formaliteit: normaal doe je geen bod als je nog niet weet hoeveel je wil lenen, en is de koper al bij de bank langsgeweest. Natuurlijk kan de bank opeens scherpere eisen stellen (bij verschillende banken zijn de voorwaarden verstrengt vanwege de kredietcrisis), en heeft de koper zich zo hiertegen ook ingedekt. Hebben het zelf ook op deze wijze gedaan, hoewel een lening geen probleem was.

Ik zou het op zich niet zo erg vinden als de mensen zich bedenken. Feit is dat ik ook een contract heb met het immo-kantoor, waarin staat dat ik het makelaarsloon verschuldigd ben vanaf een ondertekend bod.
Niet dat ze dit meteen gaan beginnen eisen, er zullen wel andere kopers komen, maar de verhaaltjes die ik hier soms lees van bieders die er dan nadien goedkoop vanaf willen,...
Maar ik begin me weer zorgen te maken, na amper een paar weken te koop, is dat immo-kantoor erin geslaagd van 4 bezoeken te organiseren, en 2 ervan hebben al een bod uitgebracht. Ik kon weer weigeren, maar dit bod vond ik aanvaardbaar.