JuridischForum.be

Hoi,

Vorig jaar is mijn moeder overleden. In totaal zijn wij met 5 kinderen, maar 1 ervan heeft tientallen jaren geen contact meer gehad met mijn moeder wegens geschillen.

Bij de erfenis ben ik wel geintresseerd in de ouderlijke woning, waar ik dan ook een aanvaardbaar bod op heb gedaan. Mijn 3 broers en zussen waren akkoord, doch de 5de persoon niet. Via onze nataris heb ik dan een tegenbod gevraagd aan desbetreffende persoon wat die er voor wenst te krijgen. Na een hele poos wachten ( een 3 a 4 tal maanden) kregen ik een korte brief van de notaris terug dat mijn ene broer het huis openbaar wenst te verkopen, een tegenbod werd niet gegeven en zou volgens een OCMW-raadsmand ook niet verplicht zijn. Ook werd er mij foor die raadsman verteld dat als hij perse openbaar wil verkopen, het niet meer uitmaakt of ik alsnog een hoger bod doe, de openbare verkoop zou voorrang krijgen en er is niks dat ik er aan kan doen om dit tegen te houden. Klopt deze informatie en kan dit zomaar, wetende dat 4 van de 5 kinderen wel akkoord waren? Het feit dat hij een "wildvreemde" is voor onze familie maakt de situatie dan ook nog eens zoveel male lastiger. Heb ik dan niet evenveelrechten dan die andere die mijn moeder door de jaren heen veel verdriet en verwijten heeft aangedaan?

Alvast bedankt voor de reactie(s)
met vriendelijke groeten.

Uw "wildvreemde" broer of zus heeft het recht de openbare verkoop te vragen.

U mag op deze openbare verkoop natuurlijk ook bieden en de woning kopen...
En de prijs zal dan de hoogste prijs zijn wat er voor de woning te verkrijgen valt.

Iedereen die in een (gedwongen) onverdeeldheid zit, heeft het recht hiertoe.
Openbare verkoop is enigste wijze dat overblijft als er geen prijs beslist kan worden.
1iemand is hiervoor al voldoende...

Echter, bij een openbare verkoop moet er toch ook vooraf een minimulprijs afgesproken worden? Waarom kan hij die dan nu niet geven? En waarom mag ik eventueel niet eerst nog een hoger bod uitbrengen?

Tuurlijk kan ik ook dan de woning nog kopen, echter wel met de hoge registratierechten. Als dit onderling kon gebeuren was deze kost nihil, daarom breng ik ook geen bod meer uit op de openbare verkoop, uit principes.

De 5de partij is niet veplicht alsnog akkoord te gaan met een hoger bod. Als hij/zij van mening is dat een openbare verkoop nog meer zal opbrengen of als hij/zij "uit principe" niet aan een van zijn broers of zussen wil verkopen, zal het openbare verkoop worden. Daar kan u niet rond.

Ok, bedankt voor de reacties!

Bekijk het van de positieve kant, je hebt al 1/5 voordeel waardoor je hoger kan gaan bieden. Laat een schatting maken voor uzelf, dan weet je wat het ongeveer waard is. Jij kan erover gaan.

Dat staat me trouwens ook nog te wachten, je staat niet alleen. En hier is de zaak nog iets complexer, al fixeer ik er me niet meer op. Maar ik begrijp je wel, je kent de woning, de buurt, misschien toffe herinneringen, en als dat in duigen moet vallen door ene pester die zich interessant wil maken, is dat jammer.

Een echt voordeel is het niet me dunkt, uiteindelijk ga ik ook niet meer bieden dan dat het waard is, in het gedacht dat ik toch maar 4/5 moet betalen. Mede ook al omdat die ene persoon mij duidelijk niet het cadeau van verminderde registratie wil gunnen. Al een paar keer heb ik ondervonden dat de wet in het algemeen de slechtste beschermt, en in dit geval is het ook weer niet anders. Triest maar niks aan te doen...

Een echt voordeel is het niet me dunkt, uiteindelijk ga ik ook niet meer bieden dan dat het waard is, in het gedacht dat ik toch maar 4/5 moet betalen. Mede ook al omdat die ene persoon mij duidelijk niet het cadeau van verminderde registratie wil gunnen. Al een paar keer heb ik ondervonden dat de wet in het algemeen de slechtste beschermt, en in dit geval is het ook weer niet anders. Triest maar niks aan te doen...

ik zou me sterk moeten vergissen, maar ik meen dat u, als mede-eigenaar, recht hebt op sterk verminderd registratierecht. Hebt u dat al eens nagevraagd, of is er iemand op het forum op de hoogte ?

Het zit zo (heb ik me laten vertellen) : indien we een overeenkomst hadden kunnen sluiten zonder openbare verkoop, zou ik slechts 1.5% registratierechten moeten betalen. Echter, nu het blijkbaar kost wat kost openbaar moet verkost worden, zal het niet meer uitmaken dat ik een kind ben en zal ik de volle pot moeten betalen, dus meer als 10% Aangezien het om een huis met redelijk wat waarde gaat, kan ik dit niet meer extra bekostigen. Het bod wat ik nu heb uitgebracht (een realistisch en eerlijk bod aangezien ik de prijs van een erkend schatter heb gevolgd) zou ik dus ook niet meer op een openbare verkoop kunnen bieden omdat er dan al plots een pak schrijfkosten bijkomen. Waarschijnlijk zullen we, volgens de schatter, er pakweg maximum 10000€ voor meer krijgen op een openbare verkoop, wat wil zeggen dat we elk 2000€ meer hebben. Dit alles maakt me dan ook zeer triest en vooral woest.

Als ik het goed begrijp hebt u dus slechts 1,5 % registratierecht te betalen op 80 % van de koopsom, dit in plaats van 10% (Vlaams Gewest); de andere kosten verbonden aan openbare verkoop zijn dan wel integraal te betalen.
Waar ik minder kan volgen is dat het huis in openbare verkoop waarschijnlijk meer zou opbrengen. Kan zijn maar zou me toch sterk verbazen. Ik denk dat het geen kwaad kan toch mee te bieden, als het meer opbrengt is er meer te verdelen, maar de kans is even groot dat u het kan kopen aan een lagere priijs. Financieel hebt u dus niets te verliezen.
Houdt u ons op de hoogte?

Nu kan ik even niet meer mee Ik dacht, wanneer een huis naar openbare verkoop gaat, het niet meer uitmaakt of je kind bent of niet, je moet dan altijd de hoge registratiekosten te betalen. Om er dan eens een bedrag op te plakken, het is een huis van +- 270 000€. Als ik hier die dikke 10% extra moet opleggen, is dit meer dan 27000€! Met mijn bod zit ik op mijn vooraf gestelde limiet, zeker omdat de schatter ook gezegd heeft om niet meer te bieden, omdat het sowiso niet meer waard is. Dus als ik het nu had kunnen kopen kostte het me 270 000€, maar als ik bij de openbare verkoop 270 000biedt, kost het mij eigelijk meer dan 300 000€ + alle notariskosten, dat kan en wil ik er niet meer aan geven. De kans dat iemand meer biedt dan die 270 000 acht de schatter klein, maar als iemand 265 000 € biedt op de openbare verkoop ga ik geen 270 000 € meer bieden door die verhoogde registratiekosten. Uiteindelijk houden mijn broers en zussen dan ook minder geld over tegenover dat ze mijn bod wel aanvaardt hadden.

Nu als blijkt dat verlaagde registratierechten op een openbare verkoop nog steeds gelden voor mij, kan ik uiteraard wel tot mijn 270 000 € gaan. Daarom, hoe zit dit nu eigenlijk? Ik hou jullie op de hoogte!

Mvg

Ga eens langs bij uw notaris. Die zal u alles beter en hopelijk zonder fouten uitleggen.

De notariskosten bij een openbare verkoop bedragen tussen de 15 en 20 %, afhankelijk van de bekomen verkoopprijs. Hierin zit reeds 10 % registratierechten bij inbegrepen.
Maar omdat u zelf voor 1/5de eigenaar bent, geldt het registratierecht voor toebedeling, nl. 1 %. Dus als u het zelf zou kopen en de kosten zouden bv. 17 % bedragen, mag u hiervan 9 % (10 - 1) aftrekken, dus in totaal moet u dan maar 8 % notariskosten betalen.

Dusmet andere woorden kan ik het huis niet meer aan dezelfde prijs kopen met een openbare verkoop, want "maar" 8% van 270 000 € is 22000€. Hoe spijtig ik het ook vind, kan ik dit niet meer opbrengen. Blijkbaar heeft mijn 1 "familielid" dus liever dat iemand anders het koopt voor 270 000€ en onze thuis naar een wildvreemde gaat.