JuridischForum.be

Beste mensen,

ik vroeg mij af of iemand mij kan helpen met volgend probleem? In januari 2010 tekenden mijn vriend en ik een aankoop/verkoopbelofte voor een pand waar ik momenteel mijn beroepsbezigheid in uitvoer (ik ben zelfstandige). Tegen december 2012 zouden we de verkopers ten laatste moeten laten weten of we hun verkoopbelofte al dan niet gaan lichten. We zijn dus in se niet echt tot iets verplicht. Ondertussen heb ik besloten mijn beroepsactiviteit te verplaatsen omwille van persoonlijke redenen. Daardoor is het voor ons niet meer interessant het pand nog aan te kopen. Probleem is dat we indertijd een voorschot hebben betaald van 10% van de verkoopprijs. In het contract staat dat dit een 'waarborg is voor de uitvoering van onze verbintenissen' en tevens 'tegenprestatie voor het verkrijgen van de aankoopbelofte'. Als ik het goed begrijp, kunnen wij, wanneer wij het pand niet wensen te kopen, hier gemakkelijk onderuit, maar niet zonder het verlies van het aanzienlijke voorschot.

Nu staat er naast deze bepalingen, ook als opschortende voorwaarde in het contract, het niet verkrijgen van een lening van de bank (wanneer we de optie zouden lichten). Wanneer deze opschortende voorwaarde van toepassing zou zijn, krijgen we ons voorschot wel terug, verminderd met een bepaalde interest over drie jaren (hetgeen ik gerust wil betalen als vergoeding). Nu is het voor mij geen probleem om van minstens drie banken een weigering van lening te kunnen voorleggen, maar ik vraag mij af of dit volstaat? De verkopers zijn nogal onredelijke mensen en het zou mij niet verbazen moesten ze hiermee verder gaan. De reden dat de banken geen lening zouden geven is immers het feit dat we er zelf niet in zouden wonen en werken en we het dus zouden moeten verhuren, waardoor we er veel minder kunnen uithalen dan dat de lening ons zou kosten. Kan ik worden beschouwd als ter kwader trouw omwille van het feit dat ik mijn handelszaak verplaats, terwijl ik weet dat die aankoopbelofte nog steeds hangende is? Ik zie het echter helemaal niet zitten om in die buurt nog te blijven verder werken en zeker al niet te wonen (we hebben er trouwens nooit gewoond)... Hebben zij het recht om te weten waarom een bank de lening zou weigeren?

Het beste zou nog zijn om met hen tot een overeenkomst te komen. Probleem is dat de verkopers in het verleden al meermaals hebben laten blijken dat ze echt niet voor rede vatbaar zijn. Dus ik wil eerst sterk in mijn schoenen staan alvorens ik met hen ga onderhandelen.

Alvast bedankt!

Er is dus een aankoop/verkoopbelofte getekend door beide partijen, met opschortende voorwaarde "verkrijgen van lening". Dat is een overeenkomst die zowel de verkopers als jullie bindt. Als de verkopers de verkoop dus wensen door te drukken is jullie enige uitweg inderdaad de opschortende voorwaarde of het betalen van de verbrekingsvergoeding (in dit geval dus die 10%). Jullie zijn volgens mij op een handige manier om de tuin geleid door de verkopers i.v.m. die optie tot eind 2012 en jullie mogelijkheid om die al dan niet te lichten.
Dat de bank de lening zou weigeren omdat u het pand zelf niet zou bewonen maar verhuren, ga daar niet op voorhand vanuit. Ze kijken naar uw totale inkomsten en huurinkomsten horen daar ook bij.

Hebt u tot nu een vergoeding betaald aan de eigenaars voor het gebruik van hun pand?

We hebben al wel degelijk navraag gedaan bij de bank over de lening, dus daar ben ik vrij zeker van dat ze die zullen weigeren. We hebben voor de zaak immers een investeringskrediet lopen en hebben nog een lening voor onze woning en een stuk grond lopen ook (nog voor de belofte werd getekend). Dus dan zou de lening voor dit pand zichzelf moeten terugbetalen indien het verhuurd zou worden, hetgeen absoluut niet het geval zou zijn.

We zijn niet om de tuin geleid door de verkopers. Ik dacht initieel ook dat we inderdaad allebei de verplichting hadden tot aankopen/verkopen. Maar aan onze kant van de overeenkomst staat alleen genoteerd dat, indien wij hun aankoopoptie zouden lichten, dat wij het aan de afgesproken prijs zouden kopen en voor 31/12/2012.

Voor het overige werken we momenteel met een handelshuurovereenkomst. Die loopt nog tot dezelfde periode, maar kan nog dikwijls worden verlengd. We zouden willen blijven tot op het einde van het huurcontract in 2012.

Kan iemand mij nog iets meer vertellen?

Als je aan de opschortende voorwaarde wilt voldoen, moet je normaal gezien alles in het werk gesteld hebben om een lening te kunnen bekomen. In praktijk denk ik dan gewoon bij genoeg banken informeren en een bewijs van weigering kunnen voorleggen? Maar kunnen ze er een punt van maken dat ik mijn zaak zal verplaatsen en dat daardoor het verkrijgen van een lening niet meer mogelijk is? Of is dit puur privé en kunnen ze van mij niet verlangen mijn leven (en mijn gemoedsrust) op te geven voor het verkrijgen van een lening?

Om aan de opschortende voorwaarde te voldoen is het bewijs van 3 banken normaal voldoende. Al de rest staat niet opgenomen in de aankoopbelofte, en heeft geen verdere invloed. Al wat telt is wat er op de aankoopbelofte staat, verder niets.

Beste forumgangers,

begin deze week waren mijn vriendin en ik zeer euforisch bij het bezichtigen van een huis, samen met een makelaar. Deze rondleiding was 's avonds en het schemerde reeds. Aan het einde van de rondleiding zijn we begonnen over het financiele plaatje van de woning. De makelaar toverde een standaard formulier uit zijn map.

Bij de bijzondere voorwaarden zei hij dat we het volgende moesten schrijven: "mits opschortende voorwaarden voor het verkrijgen van een lening bij een financiele instelling voor een periode van 3weken." Hij zei dat we daar niets kwaad mee konden doen. Als de banken ons de lening niet willen geven dat het contract dan vernietigd zou worden zonder kosten.

Kan iemand mij dit bevestigen?

Want verder in het contract staat ook nog het volgende geschreven: "het afgesproken voorschot ten belopen van 10% dient binnen de vijf werkdagen voldaan te worden na het ondertekenen van de verkoopovereenkomst. In deze periode zullen de notarissen de verkoopsovereenkomsten ontvangen ter hunner goedkeuring."

Ik veronderstel dat dit pas ingaat vanaf het moment dat de banken groen licht geven voor een lening?

Grtz!

Het voorschot moet je betalen binnen de 5 dagen na ondertekening van de verkoopsovereenkomst.
De opschortende voorwaarde staat IN die verkoopsovereenkomst.