JuridischForum.be

Ik heb mijn huis een tweetal maanden te koop staan en ben zelf intussen ook op zoek naar een andere woonst. Er waren hier net heel geïnteresseerde kandidaat-kopers voor mijn huis. De makelaar begon wel meteen over een koop met ontbindende voorwaarde waarbij de koop niet doorgaat als het huis van de kopers niet verkocht geraakt. Deze ontbindende voorwaarde zou zes maanden geldig zijn. De kandidaat-kopers voegde eraan toe dat ze niet met een overbruggingskrediet wilden zitten.

Ik heb zelf heel grote twijfels bij zulke ontbindende voorwaarde. Ik heb ten eerste niet in de hand wat er met dat andere huis gaat gebeuren. Misschien is het wel een huis dat heel moeilijk te verkopen is en eerlijk gezegd lijkt mij dat ook het geval te zijn, maar goed, dat kan altijd alle kanten op gaan zoiets.
Ten tweede vind ik de mogelijkheid om zes maanden op mijn geld te moeten wachten, terwijl ik het zelf ga nodig hebben en zelf dan met een overbruggingskrediet ga moeten zitten, om dan het risico te lopen dat ik het niet eens krijg, toch wel heel lang. Ten derde heb ik schrik dat het huis verbrand gaat geraken als het inderdaad zo lang duurt vooraleer de akte al dan niet verlijdt en dat ik het dan niet meer ga verkocht krijgen. De makelaar zei dat andere kopers dan een tweede en derde compromis konden tekenen enz, maar ik betwijfel of een koper daarmee akkoord zou gaan... ik toch alvast niet, als ik zelf koper zou zijn...

Maak ik mij hier te druk over niets of zijn mijn bedenkingen heel terecht? Kan er mij iemand hier advies geven over hoe ik deze zaak het beste aanpak zonder de kopers af te schrikken en zonder dat ik mezelf in financiële moeilijkheden zou brengen?
Alvast bedankt..

Als u zich niet gerust voelt bij de ontbindende voorwaarden in het compromis onderhandelt u ofwel dat deze voorwaarde vervalt ofwel zoekt u andere kandidaten. Dat is de enige wijze om met gezond verstand en mogelijkerwijs zonder zes maanden hoofdpijn en zorgen uw pand te verkopen.

In feite zoals met alles, als je je bij een deal niet goed voelt, wandel er dan van weg.

Zoals Vandebos zegt.

Maar persoonlijk zou ik hier niet mee akkoord gaan.

Ik zou het aan de verkopers wel zo uitleggen. Als zij geen overbruggingskrediet willen dan volstaat het dat zij eerst hun huis verkopen (compromis tekenen met koper), als zij dan nog interesse hebben kunnen ze alsnog op dat moment een compromis tekenen op jouw huis.

De makelaar die je dit aanraad begrijp ik niet goed. Je gaat zeer moeilijk iemand vinden om zo een tweede of derde compromis te tekenen (waarbij hij misschien een huis koopt, mocht een derde al dan niet zijn huis verkopen).

Is het in zulk geval niet meer gebruikelijk dat de kopers een optie nemen op jouw huis, bvb voor 6 maand, en betalen voor deze optie, je houdt het huis dan beschikbaar aan de afgesproken prijs (en zet het dus niet te koop) maar het geld dat ze voor de optie betalen zijn ze sowieso kwijt (is voor jou).

Ik zou mij niet teveel zorgen maken want weinig verkopers zullen zulke ontbindende voorwaarde aanvaarden, de koper heeft dus geen keuze. Zeker contact opnemen met je notaris mocht je toch zulke voorwaarde willen aanvaarden.

Zoals ik het hoor, zou ik dus niet te veel schrik moeten hebben dat ik de kopers zou verliezen als ik aangeef dat dit voor mij geen mogelijkheid is. Het maakt het voor mij ook gewoon veel te moeilijk want stel dat ik met een andere verkoper ook zo'n ontbindende voorwaarde zou overeenkomen, dan zou die dus afhankelijk worden van de verkoop van een derde zijn huis... absurd toch? Geen enkele bij zijn verstand zijnde verkoper zou volgens mij zoiets aannemen.
Ik zou dan dus een groot financieel risico nemen en zelf met een ellenlang overbruggingskrediet dreigen te zitten.
Ik voel me toch al wel wat geruster met jullie advies. Ik ben echter wel een beetje boos op de makelaar dat hij me voor de neus van de kandidaat-koper zo voor een zo goed als voldongen feit zette. Gelukkig heb ik hem nadien even bij de arm genomen en duidelijk gemaakt dat ik daar helemaal nog niet akkoord mee ben en zeker mijn bedenkingen erbij heb...

Zoals Mr. Vandebos en Mr. Hubert zeggen : niet doen dus.
Ik ga mijn woning ook verkopen midden dit jaar, daarom volg ik de board, en ga zelfs niet akkoord met opschortende voorwaarden ivm leningen ofzo. In mijn compromis stond dat ook niet in. Je kan een jaar achteruit staan en dan nog nergens, intussen waren er misschien betere kopers.
Morgen heb je een betere koper, veel succes nog met de verkoop.

Ja, ik denk dat jullie gelijk hebben. De makelaar heeft de kandidaat-kopers wel wijs gemaakt dat het zo werkt in zijn immokantoor, maar zo werkt het bij mij dus niet. Dan had hij dat maar op voorhand met mij moeten bespreken. Ik kan dan inderdaad beter op andere kopers wachten die mij niet in een financieel moeilijke positie zouden zetten.
Ik zou zelf nog niet eens bij een verkoper durven vragen om zo'n voorwaarde omdat ik dat nogal onredelijk vindt om dat te verlangen van iemand.
Nu weet ik wel uit kopers-ervaring dat er regelmatig huizen onder ontbindende voorwaarde vallen ivm leningen, maar die termijn is veel korter natuurlijk dan dat half jaar. Heeft er iemand daarover advies of waarschuwingen? Zaken waar ik op moet letten als ze met zo'n voorstel op de proppen komen?

Deze ontbindende voorwaarde (hypo lening) is gebruikelijk.

Niet meer dan een maand. Dat moet volstaan voor dat de koper weet of het OK is of niet.
Zeker ook een voorschot (bij de koper zijn notaris is gebruikelijk dacht ik) alvorens een compromis te tekenen.

Ondertussen kan je je huis te koop laten, zolang je de kopers maar inlicht dat het onder compromis staat.
Voorzie ook een clausule die je recht geeft op een schadevergoeding (bvb. 1% per maand) als de koper er niet voor zorgt dat de akte in orde is 3 maand na het aflopen van de ontbindene voorwaarde.

Juist opschorting voor lening hebben we toegestaan voor een korte periode... meestal zijn de kopers al aan het zoeken en hebben al navraag gedaan.
Ik dacht bij vriend was het 14 dagen... zowel bij haar verkoop als bij haar koop. Het overbruggingskrediet dat wij hebben gehad enkele jaren geleden bedroeg uiteindelijk enkele honderden €.

Bij ons was het 30 dagen na tekenen compromis, hoewel we toen al een maand de lening hadden vastgelegd. Was echter opgenomen in bod, dus niet meer dan correct dat het ook in de compromis stond.

Heel nuttig allemaal, dank jullie wel.
Ik vind het ook logisch dat mensen de kans moeten krijgen om na te gaan of ze dit specifiek huis in hun persoonlijk financieel budget past. Dat van de schadevergoeding lijkt me inderdaad een slim idee, kwestie dat ze er niet te licht zouden overgaan en ik ook meer zekerheid zou hebben. Alvast heel erg bedankt!