Optie

[Lanox]

Vraagje voor de specialisten. Stel dat je een vastgoed wil verkopen en je vind een koper, je bent het eens over de prijs en alle andere randvoorwaarden, maar de koper heeft pas geld ter beschikking over een half jaar en wil niet lenen via de bank. Mag je dan een optiecontract zoals op de beurs opstellen, waarbij je de optie verkoopt voor een prijs X en waarbij deze optie de koper het recht geeft om op tijdstip T het vastgoed te kopen aan prijs Y.
Indien dit mag, wanneer moeten dan de registratierechten betaald worden? Binnen 4 maanden na het tekenen van de optie of binnen 4 maanden na tijdstip T?

[Turaki]

Waarom al dat gedoe? Laat de koper een bod doen (op papier, getekend en gedadeerd), waarin als voorwaarde wordt opgenomen dat de compomis ten vroegste na 2 maanden kan getekend worden, u aanvaard (wederom op papier). Als u wil, kan u al een voorschot opnemen hierin als voorwaarde.
Dan compromis tekenen 2 maanden later, en verleiden akte binnen de 4 maanden daarna.

[Lanox]

Omdat ik uit vorige topics op dit forum heb opgemaakt dat de registratierechten dienen betaald te worden 4 maanden nadat er een overeenkomst wordt getekend, en dat is niet noodzakelijk de compromis.

[Turaki]

Klopt niet. Hoewel bij aanvaarding bod de koop (=overeenkomst) al gesloten is, start de procedure bij de notaris vanaf de ondertekening compromis. Deze mag maximaal 4 maanden duren. Tijd tussen bod en compromis speelt hier niet in mee.

[basejumper]

De optie

Stel dat u wenst te kopen, maar nog niet 100% zeker bent. Anderzijds laat u toch niet graag de gelegenheid aan u voorbijgaan. In dat geval kunt u aan de eigenaar-verkoper een optie vragen. Dit is een eenzijdige verbintenis van laatstgenoemde om niet te verkopen aan iemand anders binnen een bepaalde termijn (bv. 1 week of 14 dagen).

Beslist u binnen deze periode te kopen, dan laat u dit schriftelijk weten aan de verkoper. Dit noemt men dan het "lichten" van de optie.
Meestal wordt overeengekomen dat u de verkoper per aangetekende brief moet inlichten. Eenmaal de optie gelicht, is de verkoop definitief.

Wordt daarentegen de optie niet gelicht binnen de bepaalde termijn, dan is er geen verkoop en is de eigenaar terug vrij te verkopen aan wie hij wil.


--------------------------------------------------------------------------------

Een optie moet beperkt worden in de tijd. Men kan immers de verkoper niet onbeperkt laten wachten.


--------------------------------------------------------------------------------

Omdat door het lichten van de optie de verkoop automatisch volgt, is het noodzakelijk dat alle modaliteiten van de verkoop (onder meer prijs, betalingstermijn en voorwaarden) reeds nauwkeurig in de optie zijn opgenomen.

Teneinde de eigenaar-verkoper te overhalen een dergelijke optie toe te staan, zal de kandidaat-koper hiervoor soms een bepaald bedrag moeten betalen. Wordt de optie niet gelicht, dan behoudt de eigenaar deze som als een soort schadeloosstelling. Wordt de optie wel gelicht, dan zal dit bedrag gelden als eerste voorschot. Aldus wordt rekening gehouden met de belangen van beide partijen. Zoals bij de onderhandse verkoopovereenkomst, zal ook hier uiterlijk binnen vier maanden na het lichten van de optie, de notariële akte volgen.

[j.demoor]

"89.Het aanbod is een door één der partijen voorgesteld ontwerp-contract. Aanvaarding door de andere zou volstaan om het in een contract om te zetten...95...De aanbieder is tot verkopen...VERPLICHT,zodra de tegenpartij de optie licht..“(DEKKERS,R.,Handboek Burgerlijk Recht,Brussel Bruylant 1971,53,56).

‘en je vind een koper, je bent het eens over de prijs en alle andere randvoorwaarden‘

Dit ‘eens zijn’ is aanvaarding en zou volstaan om het aanbod in een contract om te zetten,tenzij u uitdrukkelijk anders bedong.

U kan dit contract sluiten onder de OPSCHORTENDE voorwaarde dat de koper over een half jaar over geld beschikt en onder de ONTBINDENDE voorwaarde,met schadebeding,dat de koper dan de authentieke akte tekent en de koopprijs betaalt.

“Art.32.De termijnen,binnen welke de aanbieding ter registratie moet plaatshebben...zijn:...4°.voor akten waarbij de eigendom ...van...onroerende goederen overgedragen...wordt,vier maand...“(Wetboek Registratierechten 30 november 1939).

Wegens de opschortende voorwaarde is de authentieke akte deze die overdracht realiseert.