Huis gekocht met huurders in, geschil over de huurwaarborg

[TrM]

Beste forumleden,

Sinds geruime tijd zitten mijn partner en ik in een tweestrijd over een huurwaarborg. Graag had ik wat advies, tips, info,… van jullie gekregen. Ik probeer zo beknopt mogelijk de situatie te schetsen.

Vorig jaar kochten mijn partner en ik een huis, waarin op dat moment nog huurders verbleven. In augustus van vorig jaar werd de akte verleden, waarbij we ook het huurcontract dienden over te nemen (niet-geregistreerd contract!) en waarbij ook de huurwaarborg werd verrekend (stond niet op een geblokkeerde rekening en hierbij zat ook geen interest). Leuk een huis kopen, wat op zich al veel papierwerk met zich meebrengt en dan kregen we daarbij plots de taak als verhuurder er gratis bij

Op dit moment mochten wij de opzeg van de huurders doen, in dit geval een opzeg van 3 maanden, aangezien het een niet-geregistreerd huurcontract betrof.

Gelijktijdig werd er een plaatsbeschrijving opgemaakt, deze was nog niet aanwezig (nalatigheid vorige eigenaar/verhuurder). De huurders betrokken als eerste het nieuw opgeleverde pand toendertijd (11 jaar geleden), dus in principe was alles toen in nieuwstaat. Ook even vermelden dat de vorige eigenaar/verhuurder in 11 jaar tijd geen enkele keer een indexatie heeft toegepast op de huurprijs, die reeds ontzettend laag was. De huurders hebben zelf toegegeven nooit contact opgenomen te hebben met de vorige eigenaar/verhuurder i.v.m. herstellingen, dit om eventuele verhoging van de huur te vermijden. Uiteraard heb ik zoiets niet op papier, maar misschien wel relevante informatie?

Buiten de gebruikelijke slijtage werd er in de plaatsbeschrijving schade aan de garagepoort vermeld, die was veroorzaakt door er meerdere malen met de wagen tegen de rijden en de poort ging eveneens niet meer open (alle sleutels kwijt + geknapte kabel door slecht onderhoud, dit reeds sinds 4 jaar geleden!). De huurders gingen hierbij akkoord om de schade te herstellen. Eveneens zat er in de afvoerbuis van de regenpijp en verstopping, waardoor het regenwater langs het dak naar beneden spoot en in de muren terechtkwam, met alle waterschade vandien. Hiervan hebben zij nooit melding gemaakt bij de eigenaar/verhuurder of aanspraak gemaakt op hun brandverzekering. Voor deze schade hebben wij helemaal geen kosten in rekening gebracht als enige tegemoetkoming.

Bij het overhandigen van de sleutels, dit 2 maanden en enkele dagen later, was de schade helaas niet hersteld. Uiteraard als jong koppel hadden wij een huis gekocht waarin we ons graag zo snel mogelijk thuis zouden voelen en waren helemaal niet op de hoogte van huurtoestanden, waardoor we een uitgaande plaatsbeschrijving zijn vergeten op te maken.

Wij hebben dan een offerte laten opmaken bij een firma voor de garagepoort en het bedrag hiervan in mindering gebracht van de huurwaarborg, het restbedrag werd onmiddellijk teruggestort. Een kopie van de offerte en uitleg werd eveneens verstuurd naar de – ondertussen - ex-huurders.

Toen is alle miserie pas goed begonnen en werd het een over-en-weer gestuur van aangetekende brieven, waaronder de eis van de volledige terugbetaling van de waarborg INCLUSIEF interesten over de volledige huurperiode van 11 jaar. Uiteraard willen wij hier niet voor opdraaien, ik heb tenslotte slechts 2 maanden als verhuurder gefungeerd en wij ontvingen ook niet meer dan de huurwaarborg zonder interesten. De notaris handelt hier ook in eer en geweten en gaf ook niet aan dat er nog interesten moesten verrekend worden bovenop de borg.

Als toegeving wil ik uiteraard over deze 2 maanden wel interest betalen, dit kan nooit veel zijn. De schade aan de poort is ook vastgesteld door een professionele firma en lag hoger dan wij zelf aanvankelijk in gedachten hadden. Maar goed, zij hebben schade aangericht en het lijkt me dat zij hiervoor dan ook opdraaien?

Wij zijn altijd erg vriendelijk én duidelijk geweest in de briefwisseling van onze zijde, terwijl zij enkel eisen stelden op een dreigende toon. Blijkbaar haalde dit niets uit en zijn ze naar de huurdersbond gestapt, die op hun beurt eigenlijk dezelfde eisen stelden. Wederom hebben wij een duidelijke en vriendelijke brief teruggestuurd naar de huurdersbond.

Veel heeft dat niet uitgehaald, want afgelopen week kreeg ik een uitnodiging van het vredegerecht om tot een minnelijke schikking te komen. Ik wil gerust tot een minnelijke schikking komen, terwijl zij gewoon het volledige bedrag incl. interesten eisen… ik vraag me af hoe je dan tot een minnelijke schikking kan komen.

Wat denken jullie nu over deze situatie? Zelf zal ik trouwens niet aanwezig kunnen zijn op het vredegerecht, omdat ik in deze periode geen vrije dagen meer mag nemen op mijn werk, maar zou mijn vader laten gaan om mij te vertegenwoordigen.

Hmm, het verhaal heel beknopt beschrijven is mij overduidelijk niet gelukt, maar hoop toch dat er iemand van jullie een heldere kijk op heeft en mij toch wat advies kan verschaffen hoe dit eventueel kan uitdraaien of wat ik het beste kan doen.

Alvast bedankt!

[Vandebos]

Door het ontbreken van een uittredende plaatsbeschrijving neemt u in feite het pand in bezit in de staat waarin het zich bevind. Aan de andere kant laat uw beschrijving van het pand er geen twijfel over bestaan dat een gedeelte van de schade door de huurders zeer moeilijk toe te schrijven valt aan sleet en ouderdom doch eerder aan slecht beheer als huisvader waartoe de huurder als bewoner verplicht is.

De huurder is gerechtigd de gemiddelde index te vragen.

Is het een verzoekschrift 1344 bis?

[TrM]

Beste Vandebos,

Allereerst bedankt voor uw snelle reactie.
Jammer van de stommiteit dat we geen uitgaande plaatsbeschrijving hebben opgemaakt. Zelf kon ik niet aanwezig zijn bij de overhandiging van de sleutels en mijn vriendin en vader zijn dit in alle chaos vergeten. De huurders waren overigens tot de laatste seconde nog zaken aan het verhuizen, waardoor de overhandiging enkele uren moest uitgesteld worden.

Schade door sleet en ouderdom kan ik inderdaad niet verhalen op de huurders, dit was ik ook nooit van plan. Maar zoals u zelf ook aangeeft lijkt het inderdaad toch dat de schade aan de garagepoort hier niet onder valt en dus voor hun rekening is.

Wat ik ook begrijp en reeds op het internet had teruggevonden is het recht van de huurder om interest te vragen. Maar mijn vraag was eerder of ik moet opdraaien voor de interest over de volledige 11 jaar, terwijl ik zelf maar 2 maanden en enkele dagen als verhuurder fungeerde na het verlijden van de akte? Het lijkt mij zo dat de huurder de vorige eigenaar/verhuurder daarvoor moet aanspreken?

In de oproeping tot minnelijke schikking spreekt men van "artikel 732 gerechtelijk wetboek". Wat dit duidelijk inhoudt weet ik niet?

Alvast bedankt voor uw antwoord.

[Vandebos]

Art 732 is een oproep tot zuivere minnelijke schikking. Goed. Voor huurgedingen kan men tegenwoordig ook opgeroepen worden onder art 1344bis. In dat geval had bij gebrek aan een onderling akkoord onmiddellijk de inleiding van de zaak plaatsgevonden.


art 10 Waarborg:

Art. 10. Waarborg. <W 2007-04-25/38, art. 103, 005; Inwerkingtreding : 18-05-2007>
§ 1. Indien, behoudens de zekerheden voorzien in artikel 1752 van het Burgerlijk Wetboek, de huurder om de naleving van zijn verplichtingen te waarborgen, een van de in het volgende lid bepaalde vormen van waarborgen verstrekt, mag die niet meer bedragen dan het bedrag dat gelijk is aan 2 of 3 maanden huur, afhankelijk van de vorm van de huurwaarborg.
De in het vorige lid vermelde waarborgen kunnen naar keuze van de huurder drie vormen aannemen : ofwel een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder bij een financiële instelling, ofwel een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de waarborg progressief samen te stellen, ofwel een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling.
Wanneer de huurder kiest voor een geïndividualiseerde rekening, mag de huurwaarborg niet meer bedragen dan een bedrag gelijk aan 2 maanden huur. De opgebrachte rente wordt gekapitaliseerd ten bate van de huurder en de verhuurder verwerft voorrecht op de activa van de rekening voor elke schuldvordering ten gevolge van het volledig of gedeeltelijk niet nakomen van de verplichtingen van de huurder.
Wanneer de huurder kiest voor een bankwaarborg, waarbij hij zich verbindt die volledig samen te stellen middels constante maandelijkse afbetalingen gedurende de duur van de huurovereenkomst, met een maximumduur van drie jaar, is deze gelijk aan een bedrag van maximaal drie maanden huur. De financiële instelling moet die zijn waar de huurder in voorkomend geval zijn rekening heeft en waar zijn beroeps- of vervangingsinkomsten worden gestort. Indien de huurder stopt met het storten van zijn beroeps- of vervangingsinkomens bij de desbetreffende instelling, is die gerechtigd om de integrale en onmiddellijke samenstelling van de waarborg te eisen, onverminderd de mogelijkheid om die over te brengen naar een andere financiële instelling. Niettegenstaande de wet op het statuut van en het besluit op de kredietinstellingen van 22 maart 1993, kan een financiële instelling deze waarborg niet weigeren om redenen in verband met de kredietwaardigheid van de huurder. De wet van 12 juni 1991 op het consumentenkrediet is niet van toepassing. De Koning kan, bij een besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad, de nadere regels bepalen inzake de verplichting voor de financiële instelling om een huurwaarborg samen te stellen in het geval dat een kandidaat-huurder, op het moment van zijn aanvraag, gebonden is door meer dan één andere samenstellingsverplichting voor huurwaarborgen die voorheen toegekend werden. Na een evaluatie die zal plaatsvinden één jaar na het van kracht worden van dit systeem, zal de Koning, bij een besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad een openbare waarborg kunnen organiseren om de waarborgen te dekken die door de financiële instellingen toegekend werden aan bepaalde categorieën huurders die Hij vaststelt, volgens de financieringsmodaliteiten die Hij vaststelt. De huurder zal geen enkele debetrente verschuldigd zijn aan de financiële instelling, die hem rente zal uitkeren vanaf de dag dat de waarborg volledig is samengesteld. De financiële instelling beschikt over de voorrechten van het gemeen recht ten overstaande van de huurder in geval hij zijn verplichting om de waarborg progressief samen te stellen, niet naleeft.
Wanneer de huurder kiest voor een bankwaarborg die gelijk is aan een bedrag van maximaal drie maanden huur ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling, is het dat OCMW dat daar om verzoekt bij de financiële instelling, die de waarborg toestaat ten gunste van de verhuurder.
De Koning legt het formulier vast waarmee de financiële instellingen ten aanzien van de verhuurders zullen bevestigen dat de huurwaarborg toegekend is, ongeacht de manier waarop deze waarborg wordt gevormd.
§ 2. Wanneer de verhuurder in het bezit is van de waarborg en nalaat die te plaatsen op de manier bepaald in § 1, derde lid, is hij ertoe gehouden om aan de huurder rente te betalen aan de gemiddelde rentevoet van de financiële markt op het bedrag van de waarborg, vanaf het moment dat die overhandigd wordt.
Deze rente wordt gekapitaliseerd. Vanaf de dag dat de huurder de verhuurder in gebreke stelt om te voldoen aan de verplichting hem opgelegd door § 1, derde lid, is de verschuldigde rente echter de wettelijke interesten op het bedrag van de waarborg.
§ 3. Er mag niet beschikt worden over de bankrekening, noch in hoofdsom, noch in rente, noch van de bankwaarborg, noch van de rekening waarop de waarborg opnieuw werd samengesteld, dan ten voordele van een van beide partijen, mits voorleggen van ofwel een schriftelijk akkoord, dat ten vroegste opgesteld wordt bij het beëindigen van de huurovereenkomst, ofwel van een kopie van een rechterlijke beslissing. Deze beslissing is uitvoerbaar bij voorraad, niettegenstaande verzet of voorziening en zonder borgstelling of kantonnement.

Huurder kan dus geen 11 jaar terug me dunkt.

Wat betreft de schade aan het pand kan u trachten zich te beroepen op art 1732 BW:

Art. 1732. Hij is aansprakelijk voor de beschadigingen of de verliezen die gedurende zijn huurtijd ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad.

Zorg er dus voor dat u de schades aan het pand zo uitgebreid mogelijk liefst met foto's, facturen en indien mogelijk expertiseverslagen van bv verzekering kan visualiseren. Dat zal de huurders misschien eventjes doen nadenken...

De oproeping die u heeft gekregen is er zuiver eentje in verzoening, dat wil zeggen dat de vrederechter enkel zal optreden als moderator tussen beide partijen en zeer misschien zijn mening zal laten doorschemeren om beide partijen te laten aanvoelen waar het midden van de kerk ligt. Maar uiteindelijk zijn het jullie onderling die tot een akkoord dienen te komen. Komen jullie tot een onderling akkoord dan wordt dit op papier gezet en heeft het de kracht van vonnis.

[j.demoor]

“Art.1743. Indien de verhuurder het verhuurde goed verkoopt,kan de...huurder,die...een huur met vast dagtekening heeft,niet uit het gehuurde gezet worden door de koper,tenzij...”(Burgerlijk Wetboek)

‘Wanneer de huurovereenkomst aan de koper van een verhuurd onroerend goed kan worden tegengeworpen(art.1328), wordt die koper, die geen partij was in die overeenkomst, ingevolge art. 1743 B.W., in de plaats gesteld van de oorspronkelijke verhuurder die het goed verkoopt, en zulks voor wat betreft de rechten en verplichtingen voortvloeiende uit de uitvoering van de huurovereenkomst waartoe de koper NA de aankoop, krachtens die indeplaatsstelling is gehouden, verwerft de koper in de regel alle rechten die de oorspronkelijke verhuurder op grond van art. 1730 B.W. zou hebben gehad, zo het goed niet was verkocht. Bij verkoop van een verhuurd onroerend goed heeft de koper, ingeval de huurovereenkomst aan hem kan worden tegengeworpen, bij ontstentenis van een bijzondere clausule in de koopakte, het recht om van de huurder een vergoeding te vorderen voor de gehele huurschade op grond van de hem bij de artt. 1730 e.v. B.W. opgelegde verplichting het goed op het einde van de huurovereenkomst terug te geven zoals hij het heeft ontvangen‘(Cass. 29 februari 1980,Pas. 1980,I,808,Arr.Cass. 1979-80,816,R.W. 1980-81,1777-1780,T.Not. 1980,171).

‘De koper is niet aansprakelijk voor de verbintenissen die de oorspronkelijke verhuurder VÓÓR de verkoop niet was nagekomen. De nieuwe eigenaar kan niet aangesproken worden tot terugbetaling van de waarborg die door de huurder aan de vroegere eigenaar was betaald en die deze niet heeft overgemaakt aan de koper. De verbintenissen van de verhuurder,die,ingevolge de koop,overgaan op de koper,zijn deze waarvan de uitvoering na de verkoop moet gebeuren en waarvoor thans de tussenkomst van de koper vereist is(2)’(Cass. 27 juni 1946,Pas. 1946,I,267,Arr.Cass. 1946,247).

De vroegere huurder kan dus van de koper wel de overgedragen borgsom terug vorderen -indien hij daar recht op heeft- vermeerderd met de intresten vanaf de overdracht van de borgsom door verkoper aan koper.
De interesten die de overdracht van de borgsom voorafgaan dient hij terug te vorderen van de verkoper.

[TrM]

Beste Vandebos en j.demoor,

Beiden enorm bedankt voor deze reacties. Het wordt telkens in moeilijke woorden uitgelegd, maar het lijkt mij nu toch wel vrij duidelijk dat deze tekst in mijn voordeel spreekt.

Verder vroeg ik me nog af of het nadelig is dat ik mij voor de verzoening laat vertegenwoordigen door mijn vader, aangezien ik zelf niet kan?

Wederom bedankt!

[Vandebos]

Zelf gaan!

Dat toont een minimum van respect tov de vrederechter. Mocht de huurder nadien een geding aanspannen en u was niet op de verzoening aanwezig, dan bestaat de mogelijkheid dat de vrederechter zich dit "herinnert".

Serieus, maak er tijd voor, het kan je geld besparen. Niets belet je natuurlijk je vader mee te nemen om je bij staan.

Oproepen in verzoening worden eerst behandeld op de zittingsdag, het is dus niet alsof je daar de gehele voormiddag dient te kamperen.

Edit: typfoutjes weggewerkt.

[TrM]

Hartelijk bedankt voor de goede raad, ik heb erom moeten smeken, maar heb uiteindelijk toch vrijgekregen op mijn werk.

Voor de zekerheid zal mijn vader mij toch bijstaan.