JuridischForum.be

Ik ben de koper van een onroerend goed, er is door omstandigheden (traagheid van mijn bank, agenda van beide notarissen, ...) veel tijd tussen de compromis en de akte.

Mijn compromis bevat de volgende clausules:

"De partijen verbinden zich er toe om voor het verlijden van de akte voor de instrumenterende notaris op zijn voorstel te verschijnen en dit uiterlijk twee maanden na het zich vervullen van de opschortende voorwaarde zoals geformuleerd in art 16."

Onder sancties:

"In geval van vertraging in de betaling zal er door de koper van rechtswege en zonder ingebrekestelling te rekenen vanaf het opeisbaar zijn van de betaling, een nalatigheidinterest verschuldigd zijn gelijk aan 1% per maand op het verschuldigd gebleven bedrag."

De clausule spreekt dus van "vertraging in de betaling ... vanaf het opeisbaar zijn van de betaling"

Kan men stellen dat dit "opeisbaar zijn van de betaling" is 2 maand na de compromis (zoals de verkoper dit doet), of is dit pas bij het verlijden van de akte?

Zegt de compromis wanneer betaald moet worden? Als niet expliciet staat dat dit is twee maanden na het ondertekenen van de compromis is dit op het ogenblik van het verlijden van de akte, dus twee maanden na opgeroepen te zijn door de notaris.

Tenzij de koper een fout zou begaan hebben waardoor de opschortende voorwaarde laattijdig vervuld werd.

In de compromis: "Het saldo van de koopsom is betaalbaar uiterlijk bij het verlijden van de akte."

Bovendien is het goed verhuurd, de verkoper zou dus en de huur en de nalatigheidsintresten ontvangen.

-----
Scorpioen, vanwaar haal je "dus twee maanden na opgeroepen te zijn door de notaris"?

Is die termijn dan veranderd ? Was dit vroeger geen 4 maand tussen compromis en verlijden ?

Ik las dat geschreven stond:

"De partijen verbinden zich er toe om voor het verlijden van de akte voor de instrumenterende notaris op zijn voorstel te verschijnen en dit uiterlijk twee maanden na het zich vervullen van de opschortende voorwaarde zoals geformuleerd in art 16."

Hierin staat toch dat de akte moet verleden worden uiterlijk twee maanden na het vervuld zijn van de opschortende voorwaarde?

Ik las dat geschreven stond:

"De partijen verbinden zich er toe om voor het verlijden van de akte voor de instrumenterende notaris op zijn voorstel te verschijnen en dit uiterlijk twee maanden na het zich vervullen van de opschortende voorwaarde zoals geformuleerd in art 16."

Hierin staat toch dat de akte moet verleden worden uiterlijk twee maanden na het vervuld zijn van de opschortende voorwaarde?

Ja inderdaad.
Ik las jouw opmerking "dus twee maanden na opgeroepen te zijn door de notaris." en dacht dat je iets ander begrepen had.

Mijn voornaamste vraag: Kan ik samenvattend zeggen dat volgens jou ik met het betalen van deze nalatigheidsintresten niet zomaar akkoord moet gaan, aangezien de "opeisbaarheid van de betaling" er pas is bij het ondertekenen van de akte?

Bovendien heeft mijn eigen notaris mij aangemaand de compromis te laten registreren om een boete van de registratierechten te vermijden, wat ik gedaan heb exact zoals gevraagd, maar men heeft mij op geen enkel ogenblik gewezen op die nalatigheidsintresten. Bovendien is er ongeveer 1 maand verloren door het volzitten van de agenda van de notarissen.

Ik las dat geschreven stond:

"De partijen verbinden zich er toe om voor het verlijden van de akte voor de instrumenterende notaris op zijn voorstel te verschijnen en dit uiterlijk twee maanden na het zich vervullen van de opschortende voorwaarde zoals geformuleerd in art 16."

Hierin staat toch dat de akte moet verleden worden uiterlijk twee maanden na het vervuld zijn van de opschortende voorwaarde?

Ja inderdaad.
Ik las jouw opmerking "dus twee maanden na opgeroepen te zijn door de notaris." en dacht dat je iets ander begrepen had.

Mijn voornaamste vraag: Kan ik samenvattend zeggen dat volgens jou ik met het betalen van deze nalatigheidsintresten niet zomaar akkoord moet gaan, aangezien de "opeisbaarheid van de betaling" er pas is bij het ondertekenen van de akte?

Bovendien heeft mijn eigen notaris mij aangemaand de compromis te laten registreren om een boete van de registratierechten te vermijden, wat ik gedaan heb exact zoals gevraagd, maar men heeft mij op geen enkel ogenblik gewezen op die nalatigheidsintresten. Bovendien is er ongeveer 1 maand verloren door het volzitten van de agenda van de notarissen.

M.i. moet je samen met "opeisbaarheid van de betaling bij het verlijden van de akte" ook lezen dat : "De partijen verbinden zich er toe om voor het verlijden van de akte voor de instrumenterende notaris op zijn voorstel te verschijnen en dit uiterlijk twee maanden na het zich vervullen van de opschortende voorwaarde zoals geformuleerd in art 16."

Hieruit volgt dan ook dat het recht op die intresten begint te lopen bij ofwel het bereiken van de einddatum van die twee maand, ofwel het verlijden van de akte. Het zal wel moeilijk zijn om de notaris te verleiden tot het verlijden van de akte zonder betaling, maar theoretisch is ook dat mogelijk.

Het enige dat je kan proberen is evt de rentevoet (1% per maand ) betwisten; verspil hier echter niet teveel tijd aan.

Ander twistpunt is het K.I., dit blijkt nu meer dan 3 maal hoger dan hetgeen mij via e-mail meegedeeld was voordat ik het compromis getekend heb, het is pas nu dat dit boven komt.
Het gaat niet om een bescheiden woning ofzo, maar dit wil wel zeggen dat het goed veel hogere jaarlijkse lasten (=beslasting/roerende voorheffing) met zich meebrengt.

Kan ik hier eventueel een argument uithalen zodat de verkoper zich soepel zou opstellen t.o.v. de nalatigheidsintresten?

Waarschijnlijk ligt het verschil in KI eenvoudigweg in de indexatie. KI dat bij verkoop wordt meegedeeld is het NIET geindexeerde.

Waarschijnlijk ligt het verschil in KI eenvoudigweg in de indexatie. KI dat bij verkoop wordt meegedeeld is het NIET geindexeerde.

Neen, beide zijn niet-geindexeerd.