JuridischForum.be

Om een lang verhaal kort te maken.
Wij doen mondeling bod op woning voor x € op vrijdag (oudjaar)
Het betreft hier een huis dat verkocht wordt door de dochter van een demente moeder (y) (y = eigenares ). Er is echter geen volmacht door y aan haar dochter beschreven.

De dochter ging maandag naar de notaris om alles te bespreken en ons bod eventueel te aanvaarden.
Maandag neem ik telefonisch contact op met de dochter, blijkt dat het huis op zondag bezichtigd is geweest, een nieuw bod gedaan is en een aankoopbelofte getekend met voorschot van 1% voldaan is.

Er is echter geen overeenkomst bij de notaris getekend.

Na onderzoek door de verkoopster blijkt dat de koper zich anders heeft voorgedaan dan hij eigenlijk is. Hij stelde zich voor als "vader met zoon" maar blijkt achteraf een opkoper te zijn die wat oplapwerk wil uitvoeren en doorverkopen.

Kortom , dochter wil niet meer verkopen aan die man (wel graag aan ons).
Welke middelen heeft zij in handen, en is zij verplicht een schadevergoeding te betalen? er is reeds een schadevergoeding voorgesteld van 5000€ aan de koper maar deze weigert resoluut. (te laag bedrag).

Mogelijke aanknooppunten verkoper:

- verkoper heeft geen volmacht van y
- de zus van y is vruchtgebruiker over gedeelte van de tuin. (er is echter geen cervitude) => kan zij koop verhinderen?
- dwaling van de koper aan de verkoper (heeft zich verkeerdelijk voorgesteld)
- aggressieve manier van kopen
- koper wil perse eigen notaris alleen inschakelen
- koper wil sleutel huis bij tekenen overeenkomst
- koper wil uitstel van akte tot 7 maanden na overeenkomst. (vermoedelijk om de werkzaamheden te voltooien en zo min mogelijk eigenlijk krediet op te souperen)

Mijn vraag is nu,
aangezien de verkoper perse van deze man afwil (met natuurlijk zo min mogelijke onkosten), welke middelen zij kan aanbrengen om de koper van de koop te doen afzien? Kan de vruchtgebruiker zich hier "blok" zetten op de verkoop of kan zij zich bv voor een extreem hoog bedrag laten uitkopen (zij heeft vruchtgebruik over 45 m² van de 300m² tuin.)

ik heb de verkoper momenteel de raad gegeven af te wachten op het voorstel van overeenkomst van de man (zou komen van zijn notaris). en dit zeer aandachtig te lezen en voorlopig zeker geen handtekeningen te zetten.
Kan zij gedwongen worden te verkopen of wat kostenplaatje hangt hier aan vast?

Alvast dank

Het enige dat telt is dat er een overeenkomst bestaat. Die moet uitgevoerd worden (pacta sunt servanda) tenzij men door onderlinge overeenkomst met de koper de overeenkomst vernietigt. De koper kan niet verplicht worden. Gebruikelijke schadevergoeding is 10 percent van de verkoopprijs.
Geen enkele van de door u aangehaalde redenen kan hier iets aan veranderen.

Hoe werd het huis te koop aangeboden?
Door wie werd de aankoopbelofte ondertekend?
Verzet de eigenaar (of één van de eigenaren) zich tegen de verkoop?

Hoe het ook zij, degene die (terecht of onterecht) met de verkoop als verkoper heeft ingestemd "hangt" en kan gedwongen worden tot schadevergoeding en stelt zich bloot ,ingeval van verkoop zonder daartoe gemachtigd te zijn, aan een fraudeklacht vanwege de koper (poging tot verkopen van andermans eigendom en onterecht innen van voorschotten).

Contract zegt dat dochter iets verkoopt wat echter niet van haar is.
Zij is gebonden door verkoop eigenaar niet.
Wie in rechte kan optreden voor de moeder is bevoegd om te verkopen iemand anders niet

er is nog geen overeenkomst bij de notaris vastgelegd. Enkel een belofte tot verkoop met een klein voorschot.

er is nog geen overeenkomst bij de notaris vastgelegd. Enkel een belofte tot verkoop met een klein voorschot.

Dat volstaat als kontrakt waarvan de uitvoering (of schadevergoeding) door de koper met alle rechtsmiddelen kan worden geeist.

na voorstel tot minnelijke schikking voor een bedrag van 5000 euro blijft de "opkoper" weigeren.
Staat de verkoper dan echt machteloos?

Het is geen verkoper gezien geen bevoegdheid.
Dochter heeft wel een contract maar zal niet kunnen leveren.

Vraag maar na bij uw notaris...

na voorstel tot minnelijke schikking voor een bedrag van 5000 euro blijft de "opkoper" weigeren.
Staat de verkoper dan echt machteloos?

Koper kan indien niet akkoord met 5000 EUR meer schadevergoeding eisen via rechtbank. Zoals ik vermeldde is 10 percent van de verkoopprijs min of meer de norm als compensatie. Indien verkoper inderdaad niet mocht verkopen heeft de koper nog een extra stok achter de deur om eisen te stellen, aangezien hem op illegale wijze een voorschot werd ontfutseld.

"opkoper"???????

Het is misschien niet helemaal duidelijk. Het is de koper die de mensen "gedwongen" heeft om een verkoopbelofte te tekenen => op datum van x verklaart eigenaar hier vertegenwoordigt door y(dochter van eigenaar) dat zij de woning (adres) verkoopt aan 'koper' voor een bedrag van xxx euro en ontvangt hierbij een voorschot van 2500 euro. en de 2 handtekeningen. Hij vertelde hen dat hij op zoek was voor een woning voor zijn zoon en alleen boven mijn bod ging als zij voorschot ineens ontvangden en tekenden.
De koper is hier dus zeer slim en snel in handelen geweest.
Achteraf gebleken is de koper iemand die het huis wil oplappen en zo snel mogelijk terug verkopen. Hij stelt eisen als zijnde direct de sleutel te hebben na tekenen compromis en pas binnen 7 maanden de akte te laten verlopen.

Deze verkoper wil duidelijk van deze koper af bij gebrek aan vertrouwen en uit respect voor het ouderlijk huis.
Is er dan absoluut geen manier om deze koper af te stoppen?
Een tenietdoening van het verkoopbelofte door gebrek aan informatie hierin volgens de algemene bouwwet Art.7 - 10 en 14?

Gaat een rechter niet toestemmen met een schadeloosstelling van 5000€ aangezien de verkoper zich verkeerdelijk heeft voorgesteld (dwaling) en de goede bedoeling van brave huisvader geschonden zijn?

U maakt m.i. geen schijn van kans met uw argumenten als u de koper voor de rechtbank daagt. Dat u akkoord gegaan bent met een hoger bod omdat hij bereid was direct een voorschot op tafel te leggen is niet 'dwingen'. Zoals u zelf zegt, de koper is snel en slim geweest.
Dat het ouderlijk huis voor u een zekere emotionele waarde heeft kan ik begrijpen, maar het enige wat eigenlijk van belang is, is dat u nu een betere prijs bedongen hebt.

Lightning, ik denk dat je je vergist, TS is eveneens koper of was het alleszins toch van plan

Maar ik snap niet waarom TS komt aandraven met dwaling en goede bedoeling van brave huisvader? De verkopers waren blijkbaar meer geïnteresseerd in de centen lijkt mij, want anders hadden ze met TS verder in zee gegaan. De uitleg van vader die huis koopt voor zijn zoon doet toch totaal niet ter zake? Wat maakt het de verkopers uit wat er met het huis gebeurd? Als ze er dan toch zo aan gehecht zijn, moeten ze maar niet verkopen e?

@Veebee, TS was inderdaad ook koper, maar stelt de vraag namens de verkoper.
Ik bedoel dus dat de verkoper niet onder de verkoop gaat onderuit geraken met de aangehaalde argumenten.

Idd klopt

Maar de verkoper kan het de koper knap lastig maken door niet in te gaan op zijn eisen betreffende termijnen en sleutel, notariskeuze (koper wil enkel eigen notaris en geen 2de notaris van verkoper erbij)

Ik ben bereid idd als 2de koper om boven het huidige bod te gaan, en die mensen zijn absoluut akkoord. Dus financieel gaan ze er alleen maar op vooruit dan.

Is er een mogelijkheid dat er toegang moet verleend worden aan de vruchtgebruiker van een deel van de tuin? Dus dat deze bv moet beschikken over een sleutel van de garage welke toegang verleent tot de tuin. Ik neem aan van wel als dit in de akte beschreven word? (of al in de verkoopovereenkomst)

Ik heb het gevoel dat de koper sterker in zijn schoenen staat dan de verkoper, simpel door een vodje met 3 regels tekst ...
In hoeverre is dat vodje dan rechtsgeldig (en vanwaar de 10% schadevergoeding? dat staat nergens beschreven en volgens de bouwwet is dit slechts 5%?)