HUIS VAN OUDERS OPKOPEN-REGISTRATIERECHTEN EN KOSTEN

[NAFEL]

Graag had ik en mijn 2 broers het appartement van mijn ouders willen kopen en hen laten blijven wonen omdat zij in geldnood verkeren.
Mijn vraag is hoe dit te doen en zo min mogelijk kosten betalen.(registratiekosten enz.)

[roharro]

Het is identiek met elke andere aankoop van een huis. Notariële akte, registratierechten op verkoopprijs en notariskosten.

[eylis]

hiervoor kan je volgende interessante formule toepassen:
-> kinderen kopen ENKEL naakte eigendom, ouders houden vruchtgebruik.
Vraag uitleg aan je notaris: want dit is mbt successierechten ZEER interessant en bovendien ligt de berekening van de verkoopskosten ook anders.
ook véél voordeliger!
succes

[roharro]

Die vlieger gaat niet op hoor! Op een verkoop (of schenking) met voorbehoud van vruchtgebruik, zal registratierecht moeten betaald worden op de waarde in volle eigendom. Er anders over beslissen zou de deur openzetten voor fictief voorbehoud van vruchtgebruik.

[eylis]

roharro; lees de actuele notariele persartikels mbt verkoop "naakte eigendom" aan kinderen er eens op na.
Notarissen passen het tegenwoordig al veelvuldig toe en raden het aan gepensioneerden met volwassen kinderen erg aan.
Ik weet niet precies hoe de verrekening exactgebeurt , maar ze is op verschillende vlakken zéér interessant én volstrekt legaal. (alleen al op gebied van succesierechten)
en dat behoud van vruchtgebruik door de ouders is geen fictief voorbehoud, maar perfect formuleerbaar in de akte;
googel maar eens na op "verkoop naakte eigendom".

[Lightning]

Met "fictief" behoud van vruchtgebruik wordt bedoeld dat de vruchtgebruiker na de verkoop van de naakte eigendom vrijwillig (en gratis) afstand doet van het vruchtgebruik ten voordele van de naakte eigenaar. Op die manier zouden de registratierechten op het vruchtgebruik kunnen ontdoken worden. Daarom moeten bij verkoop van naakte eigendom met voorbehoud van vruchtgebruik registratierechten betaald worden op de volle eigendom.

Bij verkoop van naakte eigendom zonder voorbehoud van vruchtgebruik moet enkel op de naakte eigendom registratierechten betaald worden. Dat is enkel van toepassing als de naakte eigenaar en de vruchtgebruiker reeds 2 verschillende partijen zijn en als de naakte eigenaar zijn naakte eigendom wenst door te verkopen.

[wanton]

Artikel 9 Wetboek successierechten.


De roerende of onroerende goederen, verkregen ten bezwarenden titel voor het vruchtgebruik door de overledene en voor de blote eigendom door een derde, alsmede de effecten aan toonder of op naam, ingeschreven voor het vruchtgebruik op naam van de overledene en voor de blote eigendom op naam van een derde worden, voor de heffing van het uit hoofde van de nalatenschap van de overledene eisbaar successierecht en recht van overgang bij overlijden, geacht in volle eigendom in dezes nalatenschap voorhanden te zijn en door de derde als legaat te zijn verkregen, tenzij het bewezen wordt dat de verkrijging of de inschrijving niet een bedekte bevoordeling ten behoeve van de derde is.

Ik wil er maar op wijzen dat dergelijke constructies met een vergrootglas worden bekeken door de Registratie ivm. successierechten. Vermeld art 9 - een zgn fictie van de wet - laat hen dat toe. Zij gaan er van uit dat het OG nog volledig bij de ouders zit , tenzij bewezen wordt dat het om een effectieve verkoop gaat en de kinderen wel degelijk de koopsom hebben betaald ; met eigen middelen. Belangrijk zinsdeel : bedekte bevoordeling ten behoeve van de derde. Indien er binnen de drie jaar een overlijden is zal de koopsom nog moeten verantwoord worden.

[roharro]

roharro; lees de actuele notariele persartikels mbt verkoop "naakte eigendom" aan kinderen er eens op na.
Notarissen passen het tegenwoordig al veelvuldig toe en raden het aan gepensioneerden met volwassen kinderen erg aan.
Ik weet niet precies hoe de verrekening exactgebeurt , maar ze is op verschillende vlakken zéér interessant én volstrekt legaal. (alleen al op gebied van succesierechten)
en dat behoud van vruchtgebruik door de ouders is geen fictief voorbehoud, maar perfect formuleerbaar in de akte;
googel maar eens na op "verkoop naakte eigendom".

Maar dat is een andere constructie dan die van vragensteller. Waar u naar verwijst gaat om het aankopen van een onroerend goed dat noch eigendom was van de ouders, noch van de kinderen. De ene koopt dan het vruchtgebruik, de anderen (kinderen) de blote eigendom. Het geld voor de aankoop van de blote eigendom wordt dan vooraf geschonken door de ouders aan de kinderen. Wordt veel toegepast voor aankoop tweede verblijven. Maar er wordt ook dan op de volle waarde registratierechten betaald.

In geval van vragensteller behoudt de verkoper (ouders) het vruchtgebruik. Zoals ik al zei moet registratierecht betaald worden op de volle waarde.

[basejumper]

Mogelijkheid : broers krijgen een deel van de woning geschonken door ouders. Schenkingsrechten aan 3 %. (max 12500 € per broer)
Als de broers die schenking niet willen omwille van de armlastigheid van de ouders kunnen ze nog altijd aan handgift aan de ouders doen van elk 12.500 €.
Nadien treden broers uit onverdeeldheid en kopen rest appartement aan 1 % registratie.