Moeten wij nu aanvaarden dat wij meer gaan moeten betalen?

[LieselotIvan]

Hallo,
Ons verhaal:

Wij stonden op punt te Nieuwpoort een nieuwbouw appartement op plan te kopen. De bouw van de residentie is volop aan de gang.
In een gesprek met de verkoper vastgoedmakelaar (als exclusief verkoper voor een derde promotor) vernemen wij dat er in het gebouw 20 appartementen zullen gekaveld worden elk met 50 aandelen. Volgens de basisakte en het reglement van mede eigendom dienen deze 20 appartementen mee te betalen volgens de aandelen in de gemeenschappelijke lasten van de lift en in alle andere gemeenschappelijke lasten zoals het kuisen van de gemene delen, de elektriciteit van de gemene delen, Ed. De vastgoedmakelaar meldt dat er geen afwijkende verdeelsleutels voorzien zijn voor bepaalde kavels.

Wij ondertekenen dan ook onmiddellijk een koopovereenkomst voor het zonnigste appartement. Wij vinden het belangrijk dat de gemeenschappelijke facturen door allen volgens gelijk deel zullen betaald worden. Met een goed gevoel gaan we terug naar huis.

Een maand later plannen we een uitstap naar Nieuwpoort om te gaan zien hoe de werken vlotten. Tot onze grote verbazing merken wij ter plaatse op dat de voorziene 4 appartementen op de gelijkvloerse afdeling plaatsgemaakt hebben voor 2 handelspanden. Wij begeven ons onmiddellijk richting verkoopkantoor met vraag om uitleg.

De vastgoedmakelaar meldt ons dat er het één en ander gewijzigd werd en dat de 4 appartementen plaats hebben moeten maken voor 2 handelspanden.

Al goed en wel voor ons maar wat nu met de verdeling van de gemeenschappelijke lasten dat wij zo belangrijk vonden? Op het moment dat wij gekocht hebben gingen we met 20 mee betalen in onder andere de liftkosten maar wat nu?

De verkoper vastgoedmakelaar meldt dat de spelregels ook wat veranderd zijn daar een afwijkende verdeelsleutel aan de handelskavels gekoppeld werd zodat deze onder andere niet moet mee betalen in de liftkosten, Ed. ….

Wij zijn woedend en wensen ons geld terug! Wij hebben niet gekocht onder deze voorwaarden. Wat nu? Wat zijn nu de gevolgen? Welke procedure dienen we te volgen om ons gelijk te halen ? Konden wij dit vermijden door enige clausule of zo? En wat met de basisakte? Ed..

Wie kan er ons verder helpen ?. Alvast bedankt voor jullie antwoord.


Lies en Ivan

[roharro]

Hallo,
Ons verhaal:

Wij stonden op punt te Nieuwpoort een nieuwbouw appartement op plan te kopen. De bouw van de residentie is volop aan de gang.
In een gesprek met de verkoper vastgoedmakelaar (als exclusief verkoper voor een derde promotor) vernemen wij dat er in het gebouw 20 appartementen zullen gekaveld worden elk met 50 aandelen. Volgens de basisakte en het reglement van mede eigendom dienen deze 20 appartementen mee te betalen volgens de aandelen in de gemeenschappelijke lasten van de lift en in alle andere gemeenschappelijke lasten zoals het kuisen van de gemene delen, de elektriciteit van de gemene delen, Ed. De vastgoedmakelaar meldt dat er geen afwijkende verdeelsleutels voorzien zijn voor bepaalde kavels.

Wij ondertekenen dan ook onmiddellijk een koopovereenkomst voor het zonnigste appartement. Wij vinden het belangrijk dat de gemeenschappelijke facturen door allen volgens gelijk deel zullen betaald worden. Met een goed gevoel gaan we terug naar huis.

Een maand later plannen we een uitstap naar Nieuwpoort om te gaan zien hoe de werken vlotten. Tot onze grote verbazing merken wij ter plaatse op dat de voorziene 4 appartementen op de gelijkvloerse afdeling plaatsgemaakt hebben voor 2 handelspanden. Wij begeven ons onmiddellijk richting verkoopkantoor met vraag om uitleg.

De vastgoedmakelaar meldt ons dat er het één en ander gewijzigd werd en dat de 4 appartementen plaats hebben moeten maken voor 2 handelspanden.

Al goed en wel voor ons maar wat nu met de verdeling van de gemeenschappelijke lasten dat wij zo belangrijk vonden? Op het moment dat wij gekocht hebben gingen we met 20 mee betalen in onder andere de liftkosten maar wat nu?

De verkoper vastgoedmakelaar meldt dat de spelregels ook wat veranderd zijn daar een afwijkende verdeelsleutel aan de handelskavels gekoppeld werd zodat deze onder andere niet moet mee betalen in de liftkosten, Ed. ….

Wij zijn woedend en wensen ons geld terug! Wij hebben niet gekocht onder deze voorwaarden. Wat nu? Wat zijn nu de gevolgen? Welke procedure dienen we te volgen om ons gelijk te halen ? Konden wij dit vermijden door enige clausule of zo? En wat met de basisakte? Ed..

Wie kan er ons verder helpen ?. Alvast bedankt voor jullie antwoord.


Lies en Ivan

"Volgens de basisakte en het reglement van mede eigendom dienen deze 20 appartementen mee te betalen volgens de aandelen in de gemeenschappelijke lasten van de lift en in alle andere gemeenschappelijke lasten zoals het kuisen van de gemene delen, de elektriciteit van de gemene delen ed"

Ik leid uit de vraag af dat jullie samen met de verkoopovereenkomst ook een copie van de basisakte hebben gekregen. De verkoper/promotor mag de basisakte niet meer wijzigen. Dat kan alleen achteraf door de vereniging van mede-eigenaars.

[LieselotIvan]

Dank voor dit vlugge antwoord. Dus de basisakte kan niet meer gewijizgd worden maar wat met die handelspanden dan want deze staan niet in de basisakte?. Er is nog geen algemene vergadering door gegaan. Dit zou pas na het groot verlof gebeuren volgens de vastgoedmakelaar (is ook syndicus van dat gebouw)

[roharro]

Dank voor dit vlugge antwoord. Dus de basisakte kan niet meer gewijizgd worden maar wat met die handelspanden dan want deze staan niet in de basisakte?. Er is nog geen algemene vergadering door gegaan. Dit zou pas na het groot verlof gebeuren volgens de vastgoedmakelaar (is ook syndicus van dat gebouw)

Vermoedelijk staan die 2 handelspanden als 4 appartementen vermeld in de basisakte. Wat de kostenverdeling betreft moet ieder handelspand 100 eenheden in de kosten betalen, aangezien ieder handelspand uit twee appartementen ( elk 50 eenheden) bestaat. De kostenverdeling kan niet in het nadeel van de andere appartementen gewijzigd worden. En er kunnen zeker geen appartementen of handelspanden van deelname in de kosten worden vrijgesteld.

Kortom: voor jullie appartement kunnen jullie niet verplicht worden om
meer bij te dragen in de kosten dan wat er voorzien is in de basisakte.
Een wijziging van de aandelen in de kosten kan alleen mits een wijziging van de basisakte en daarvoor is een meerderheid van 4/5 van alle eigenaars nodig.

Hebt u uw eigen notaris naast de notaris van de verkoper?
Zo ja wijs hem er dan -liefst schriftelijk en aangetekend- op dat hij met grote zorgvuldigheid moet nagaan of de basisakte die bij de verkoopakte wordt gevoegd 100 percent overeenstemt met diegene die jullie nu in bezit hebben. En zo dat niet het geval zou zijn hij jullie moet bijstaan als raadgever (maakt deel uit van zijn ereloon).

ps: staat er een clausule in de basisakte ivm de bijdrageplicht van de promotor in de algemene kosten voor de nog niet verkochte appartementen die nog in zijn bezit zijn?

[LieselotIvan]

ps: staat er een clausule in de basisakte ivm de bijdrageplicht van de promotor in de algemene kosten voor de nog niet verkochte appartementen die nog in zijn bezit zijn?

Er staat in dat hij enkel moet meebetalen in de brandverzekering. Voor de rest moet hij niet meebetalen. Is dit wettig?
We hebben de verkoop getekend met reden inhoud basisakte dat wij op dat moment gekregen hebben. Als er een nieuwe bestaat kan dat zomaar (we zullen dit navragen aan de syndicus) want mochten wij geweten hebben dat er winkels gingen komen dan zouden wij nooit gekocht hebben.Wij willen naast de meerkost in de lasten ook geen heen en weer geloop van winkelgangers. Wat kunnen we verder doen?

[roharro]

ps: staat er een clausule in de basisakte ivm de bijdrageplicht van de promotor in de algemene kosten voor de nog niet verkochte appartementen die nog in zijn bezit zijn?

Er staat in dat hij enkel moet meebetalen in de brandverzekering. Voor de rest moet hij niet meebetalen. Is dit wettig?
We hebben de verkoop getekend met reden inhoud basisakte dat wij op dat moment gekregen hebben. Als er een nieuwe bestaat kan dat zomaar (we zullen dit navragen aan de syndicus) want mochten wij geweten hebben dat er winkels gingen komen dan zouden wij nooit gekocht hebben.Wij willen naast de meerkost in de lasten ook geen heen en weer geloop van winkelgangers. Wat kunnen we verder doen?

Als er in de basisakte geen verbod staat wat betreft winkels kunnen jullie daar niets tegen doen.
Maar het uitsluiten van de promotor wat betreft de kosten is verboden!
Breng dit ter attentie van de notaris en wijs er op dat de clausule illegaal is. Zeg hem dat jullie klacht zullen indienen tegen hem indien hij een akte annex illegale basisakte verlijdt met die illegale clausule.

Geef er u rekenschap van dat indien slechts weinig appartmenten verkocht worden de totaliteit der gemeenschappelijke kosten (minus brandverzekering) slechts zal worden verdeeld tussen de eigenaren van de verkochte appartementen.

Ik maak hetzelfde mee: met 5 eigenaars moeten we de kosten ophoesten van een gebouw met twintig appartementen (22 000 EUR per jaar te delen door vijf....).

Ik heb intussen ontdekt dat het gaat om een echte plaag in W. Vlaanderen, die erop wijst dat er maffiapraktijken bestaan in onderling overleg tussen promotoren en W. Vlaamse notarissen.

[LieselotIvan]

Feitelijk gaat het ons hier in hoofdzaak om het feit dat wij geen winkels willen op de gelijkvloerse delen. Kunnen wij een ontbinding van de overeenkomst afdwingen? Graag een tweede, derde opinie aub

[Pedro]

Feitelijk gaat het ons hier in hoofdzaak om het feit dat wij geen winkels willen op de gelijkvloerse delen. Kunnen wij een ontbinding van de overeenkomst afdwingen? Graag een tweede, derde opinie aub

Hier doe ik geen uitspraak over zonder alle stukken die relevant zijn te hebben ingekeken. Er zijn te veel variabelen waarmee rekening dient te worden gehouden om hier een pasklaar antwoord op te geven.

[j.demoor]

Om u op de basisakte en het reglement van mede eigendom te kunnen beroepen dienen deze deel uit te maken van ‘Wij ondertekenen dan ook onmiddellijk een koopovereenkomst’.Onderzoek daartoe zorgvuldig de tekst van uw koopovereenkomst.

“Art.577-7.§ 1. Behoudens strengere bepalingen in het reglement van medeëigendom, beslist de algemene vergadering :...2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen :a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de medeëigendom;b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan...”(Burgerlijk Wetboek).

[delaere]

Wij hebben een appartement aangekocht in Blankenberge en wij zitten ook met een probleem met een handelszaak die gevestigd is in de nieuwbouwresidentie. In het oorspronkelijke plan, dat door stedebouw goedgekeurd is, werd er voorzien dat er geen lift was in de kelderruimte en dat er met een buitenvoordeur en een binnensasdeur zou gewerkt worden. Op basis van dit plan werd de basisakte opgesteld met de melding dat de handelszaak niet moest meebetalen in de liftkosten en de kosten die eigen zijn aan de gang zoals onderhoud/licht en dergelijke. Bij de uiteindelijke bouw wordt de lift doorgetrokken naar de kelder toe. Er is een deur in de kelder waarvan alle eigenaars van de appartementen vermoedden dat ze een doorgang is naar een berging achteraan het gebouw. Blijkt nu dat deze deur een toegang is tot de handelsruimte. De eigenaar van het handelspand en de syndicus (die tesamen onder één hoedje spelen) stellen dat alle kosten correct berekend worden volgens de basisakte. Maar volgens ons inziens is de basisakte absoluut niet correct vermits de wetgever stelt dat eenieder wie toegang heeft tot lift ook moet meebetalen in deze kosten en ze opgesteld werd volgens het oorspronkelijk plan. Daarnaast werd de buitendeur niet geplaatst door de promotor en werden er extra etalages gecreëerd voor de handelszaak. U kan het al vermoeden dat de inkom één grote vuilnisbelt is door wind/regen, klanten die van alles laten vallen terwijl ze aan het etalagekijken zijn, terwijl de handelsruimte niet meebetaalt in de reinigingskosten. Kunnen we de basisakte laten wijzigen ? Het probleem is dat het behalen van 4/5° van de stemmen niet mogelijk is vermits de eigenaar van het handelspand ook een appartement heeft en zo al meer dan 25% van de stemmen in zijn bezit heeft. Kan iemand ons raad geven ?

[roharro]

Indien de kostenverdeling niet meer de juiste verhoudingen tussen verschillende appartementen/winkel weerspiegelen en een wijziging van de statuten door een minderheid wordt geblokkeerd kunt u steeds een aanpassing vragen aan de vrederechter van de plaats waar het gebouw zich bevindt. U kunt dat alleen doen of samen met de andere eigenaars die "slachtoffer" zijn.