JuridischForum.be

Beste,

Wij hebben op 28/12/2009 een verkoopsovereenkomst getekend waarbij de sectie nr niet kloppen met het eigenlijke gekochte goed. Waarbij zelfs ons de aanpalende woning is verkocht. We hebben dus volgens de sectie nr de woning van de buur gekocht samen met de woning die we feitelijk kopen. Daarenboven bij het eerste bezoek hebben we aan de makelaar gevraagd hoe het zit met het epc, bodemattest en keuring der elektrische installaties. Zijn antwoord was, alles is ok en conform. We hebben gevraagd of er geen erfdienstbaarheden op het goed waren getekend. Dit was ook niet het geval. In de verkoopsovereenkomst staat er eveneens, geen erfdienstbaarheden. Nu blijkt bij het inlezen van akte er wel een erfdienstbaarheid is verschaft door de verkoper nl zelfs op 09/12/2009.
En de elektrische installatie ten volle is afgekeurd. Naar mijn mening zijn er grondige fouten gemaakt, zelfs tekenen van oplichting. Hebben wij met deze argumenten genoeg feiten om een ontbinding van de compromis te eisen?

Op het eerste zicht zijn er redenen genoeg om de nietigheid te vorderen op grond van dwaling. Omdat de makelaar/verkoper fouten heeft gemaakt tegen zijn informatieplicht.

Om bedrog in te roepen, moet je het bewijs ervan kunnen leveren. Was tegenpartij op de hoogte van bvb die erfdienstbaarheid en heeft ze bewust hierover gezwegen om welke reden dan ook?

Beste,

De verkopende partij heeft de aanpalende woning op 09/12/2009 verkocht bij akte. Daar in die akte hebben ze een erfdienstbaarheid gevestigd. 19 dagen later word onze compromis getekend, waar zwart op wit staat: GEEN ERFDIENSTBAARHEDEN. Wij voelen ons zwaar bedrogen, tenzij de verkopende partij op 19d aan geheugenverlies lijd.

En dan de makelaar die ons eigenlijk het aanpalende huis ook verkocht heeft volgens de sectie nr in onze compromis. Hoe zwaar wordt er aan deze fout getild?

Beste,

De verkopende partij heeft de aanpalende woning op 09/12/2009 verkocht bij akte. Daar in die akte hebben ze een erfdienstbaarheid gevestigd. 19 dagen later word onze compromis getekend, waar zwart op wit staat: GEEN ERFDIENSTBAARHEDEN. Wij voelen ons zwaar bedrogen, tenzij de verkopende partij op 19d aan geheugenverlies lijd.

Dan kun je idd proberen 'bedrog' in te roepen. Volgend punt: Zou je het huis niet gekocht hebben als je op de hoogte was van deze erfdienstbaarheid? Betreft het hoofdbedrog of slechts een bijzaak. Indien het geen hoofdbedrog is, zal het slechts aanleiding geven tot een schadevergoeding/lagere prijs.

En dan de makelaar die ons eigenlijk het aanpalende huis ook verkocht heeft volgens de sectie nr in onze compromis. Hoe zwaar wordt er aan deze fout getild?

Dit lijkt slechts een materiële vergissing te zijn. In de compromis staat dus bijvoorbeeld C77, terwijl het C75 moest zijn?

Als beide partijen duidelijk hetzelfde huis voor ogen hadden bij de contractsluiting is er m.i. geen probleem.

Geachte heer,

dit komt inderdaad neer op minstens dwaling omtrent het voorwerp van de koop, eventueel bedrog.

De nietigverklaring zou geëist kunnen worden, minstens een schadevergoeding wegens deze erfdienstbaarheid.

U dient spoedig tegenpartijen in gebreke te stellen en eventueel een procedure aan te vatten.

mvg,

Pieter Verherstraeten

“Art.1604.De verkoper moet aan de koper een zaak leveren die met de overeenkomst in overeenstemming is.Art.1610.Wanneer de verkoper in gebreke blijft de levering te doen binnen de tussen partijen bedongen tijd, heeft de koper de keus om ontbinding van de koop ofwel inbezitstelling te vorderen, indien de vertraging alleen aan de verkoper te wijten is.”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

‘We hebben dus volgens de sectie nr de woning van de buur gekocht’ houdt in dat de verkoper niet kan leveren wat hij verkocht en u op die grond de koop zo nodig gerechtelijk kan doen ontbinden MET schadevergoeding.

“Art.4.Een eigenaar die een residentieel gebouw wil verkopen, moet over een energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen beschikken...Bij de verkoop van een residentieel gebouw draagt de eigenaar aan de koper een geldig energieprestatiecertificaat over.“.(11 JANUARI 2008. - Besluit van de Vlaamse Regering houdende de invoering van het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen bij verkoop en verhuur en de uitvoering van de energieaudit).

“Art.101.§ 1. Voor het sluiten van een overeenkomst betreffende de overdracht van gronden moet de overdrager of desgevallend de gemandateerde bij de OVAM een bodemattest aanvragen en de inhoud ervan meedelen aan de verwerver...§ 2. De onderhandse akte waarin de overdracht van gronden wordt vastgelegd, bevat de inhoud van het bodemattest.§ 3. In alle akten betreffende de overdracht van gronden, neemt de instrumenterende ambtenaar de verklaring van de overdrager of desgevallend de gemandateerde op dat de verwerver voor het sluiten van de overeenkomst op de hoogte is gebracht van de inhoud van het bodemattest. De instrumenterende ambtenaar neemt tevens de inhoud van het bodemattest in de akte op. Art.116.§ 1. De verwerver kan de nietigheid vorderen van de overdracht die plaatsvond in strijd met de bepalingen van afdeling I(=art.101)...Art.117. In de akte houdende overdracht van de gronden vermeldt de instrumenterende ambtenaar dat de bepalingen van dit hoofdstuk werden toegepast.”(27 OKTOBER 2006. - Decreet betreffende de bodemsanering en de bodembescherming).

“ Art. 276bis - Controleonderzoek van laagspanningsinstallaties bij de verkoop van een wooneenheid
01. Toepassingsgebied
Dit artikel is van toepassing op de verkoop van een wooneenheid :
- met een oude elektrische installatie waaraan sedert 1 oktober 1981 geen belangrijke wijzigingen of aanzienlijke uitbreidingen zijn aangebracht;
- met een oude elektrische installatie waaraan sedert 1 oktober 1981 belangrijke wijzigingen of aanzienlijke uitbreidingen zijn aangebracht maar waarvan het gedeelte dat dateert van vóór 1 oktober 1981 nog niet het voorwerp heeft uitgemaakt van een controleonderzoek...
02. Modaliteiten van het controleonderzoek
a) Verplichtingen
Bij de verkoop van een wooneenheid als bedoeld in 01, is de verkoper verplicht :
- een controleonderzoek van de elektrische installatie te laten uitvoeren;
- de datum van het proces-verbaal van het controleonderzoek en het feit van de overhandiging van dit proces-verbaal in de authentieke akte te doen vermelden.
Indien de verkoper en koper overeenkomen dat een controleonderzoek van de elektrische installatie overbodig en nutteloos is omdat de koper het gebouw gaat afbreken of de elektrische installatie volledig gaat renoveren is de verkoper verplicht dit akkoord in de authentieke akte te doen vermelden.”(Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties 10/03/1981,B.S. 29 april 1981;gewijz. B.S.30 juni 2008).

‘Bedrog in de zin van art.1116 B.W. impliceert dat een contractant doelbewust listen gebruikt om de andere partij aan te sporen de overeenkomst te sluiten. Verzwijging bij het sluiten van een overeenkomst kan in bepaalde omstandigheden bedrog in de zin van deze bepaling uitmaken wanneer de partij die het verzwegen feit niet kende,niet gecontracteerd zou hebben indien zij dat feit zou hebben gekend‘[Cass. 30 juni 2005(S.C./R.G.),R.W.2007-08,1406,Noot].

De verzwijging inzake elektrische installatie en erfdienstbaarheid kunnen bedrieglijk zijn en de nietigheid van de koop verantwoorden.

Beste,

Mijn dank aan u allen voor de héél nuttige informatie en het staven van mijn gedachtengang. Daar de tegenpartij niet zou ingaan op een minnelijke ontbinding van de compromis, kan ik toch al met een geruster hart naar de rechtbank.

M.v.g.

Frédéric

euh, en wat doet UW notaris???

euh, en wat doet UW notaris???

Die is toch niet noodzakelijk betrokken geweest bij het opstellen en afsluiten van het compromis.

De compromis is bij een makelaar opgemaakt en getekend.
De grote fout van mijn notaris is, hij mij niet geinformeerd heeft wanneer hij zelf de tegenstrijdigheden tussen compromis en akt ontdekt had. Ik heb dit zelf maar moeten ontdekken bij het inlezen van de akte.
Ondertussen hebben de verkopers de fouten al ingezien en gaan in op de minnelijke ontbinding van de compromis.

m.v.g.

Frédéric

De compromis is bij een makelaar opgemaakt en getekend.
De grote fout van mijn notaris is, hij mij niet geinformeerd heeft wanneer hij zelf de tegenstrijdigheden tussen compromis en akt ontdekt had. Ik heb dit zelf maar moeten ontdekken bij het inlezen van de akte.
Ondertussen hebben de verkopers de fouten al ingezien en gaan in op de minnelijke ontbinding van de compromis.

m.v.g.

Frédéric

"De grote fout van mijn notaris is, hij mij niet geinformeerd heeft wanneer hij zelf de tegenstrijdigheden tussen compromis en akt ontdekt had. Ik heb dit zelf maar moeten ontdekken bij het inlezen van de akte. "

Lap, weeral een notaris die zijn zijn werk niet behoorlijk doet. Gelet op de talrijke stommiteiten van de beschermde gilde der notarissen zou het interessant zijn om een documentatie mbt mogelijke acties op de website te plaatsen.
Zie ook mijn recente vraag omtrent zelfde onderwerp in deze rubriek.

Daarom en wat doet uw noaris - die moet bij lezing en bij controle toch duidelijk een aantal elementen aanhalen die onwettig zijn en zo de belangen van zijn cliënt behartigen.
Die van ons heeft dat indertijd zeer goed gedaan hoor.

Mijn notaris heeft volgens zichzelf, geen fouten begaan. Toen ik hem vroeg, waarom hij me niet eerder op de hoogte had gebracht van de situatie. Klonk het antwoord als volgt: " Ik kan mijn klanten niet telke maal na enig opzoekingswerk op de hoogte stellen van de huidige situatie." Mijn antwoord: " Als dergelijke feiten van zulke tegenstrijdigheden tussen akt en compromis tot uw gewone alledaagse opzoekingswerken behoren, dan heb ik medelijden met al uw klanten en vooral met u dan ook!" De zaken zitten nu in het stadium dat de compromis minnelijk ontbonden zal worden. Dit heeft het voordeel, er maar 2x 10€ aan registratierechten is verschuldigt. Daarenboven zit ik wel nog met alle geleden schade: opzoekingswerk van de notaris +- 600€, dossierskosten van de lening +- 260€, schuldsaldoverzekering +- 5000€, contractbreuk met huisbaas ? , contractbreuk met crèche ? en daarenboven heb ik de verkopers een som gegeven bij het tekenen van compromis om de sleutels van het huis te bekomen. Dit staat wel op papier met de bijkomende vermelding, deze som mij terug verschuldigt is als de verkoop niet kan doorgaan door toedoen van de verkopers. Wat nu eigenlijk wel van toepassing is. Alle bovenvermelde opgelopen schade, zal moeten verhaalt worden op de verkopers. Maar dit zal een job zijn voor mijn advocate.

lees eens de taak van een notaris na op nataris .be

Het is zijn taak U bij te staan in juridische zaken en geplogenheden.
Hij is lic. of doctor in de rechten u niet.
Hij heeft les gehad in het ontrafelen van allerlei 'oude teksten ende de coutumen'.
Dien desnoods klacht in bij de stafhouder - en lat de notaris opdraaien voor de kosten.
PS dat zou niet de eerste maal zijn - case foute info inzake al of niet klein beschrijf ... notaris achteraf ...je kan bij mij een lening krijgen op goede voorwaarden .. brief naar stafhouder met uitleg - Notaris heeft het verschil mogen betalen volledig en niks lening maar alles betalen.

lees eens de taak van een notaris na op nataris .be

Het is zijn taak U bij te staan in juridische zaken en geplogenheden.
Hij is lic. of doctor in de rechten u niet.
Hij heeft les gehad in het ontrafelen van allerlei 'oude teksten ende de coutumen'.
Dien desnoods klacht in bij de stafhouder - en lat de notaris opdraaien voor de kosten.
PS dat zou niet de eerste maal zijn - case foute info inzake al of niet klein beschrijf ... notaris achteraf ...je kan bij mij een lening krijgen op goede voorwaarden .. brief naar stafhouder met uitleg - Notaris heeft het verschil mogen betalen volledig en niks lening maar alles betalen.

Uit eer en respect voor uzelf moet u klacht indienen tegen deze notaris. De ENIGE rol van de notarissen bij verkoop van onroerend goed is nu net het vermijden van problemen zoals deze. Problemen veroorzaakt door notarissen die hun beroep slecht uitoefenen zijn legio. Niet alleen op gebied van onroerend goed, maar ook op gebied van successie- en familierecht zoals blijkt uit veel van de vragen in de desbetreffende rubrieken op deze website.

Men mag toch van een notaris verwachten dat hij iets meer is dan een machine die alles klakkeloos en blindelings authentificeert?