Aanpassing koopovereenkomt - kan dit zomaar?

[Ellen1985]

Beginsituatie:
Betreft aankoop nieuwbouwappartement (valt niet meer onder de wet Breyne aangezien de ruwbouw reeds volledig voltooid is). Geen aankoop ondergrondse garage. Volgens makelaar kan het appartement aangekocht worden zonder garage en gebruikt dit zelfs als argument omdat dit wel verplicht wordt bij veel nieuwbouwappartementen.

Ondertekening contract:
Begin januari 2010 werd de onderhandse koopovereenkomst ondertekend. De akte wordt ondertekend door de koper (ikzelf), de makelaar en de bouwmaatschappij. De vierde partij betreft de stad die eigenaar is van het grondaandeel. Men verzekert mij dat deze vierde partij spoedig zal tekenen. In de akte staan alle voorwaarden vermeldt, evenals de vermelding dat het enkel de koop van een appartement betreft.
Eind januari wordt het voorschot gestort bij de notaris.

Eenzijdige verbreking?
Begin maart (net vooraleer de lening bij de bank bekrachtigd wordt), wordt ik gecontacteerd door de bouwmaatschappij. De stad wil enkel de akte ondertekenen indien ik ook een autostaanplaats koop. Dus: de verkoop zal slechts doorgaan wanneer er ook een garage wordt aangeschaft. In principe kan men dit dus als een eenzijdige verbreking van de koopovereenkomst beschouwen aangezien men de voorwaarden opgenomen in het contract wijzigt.

Na navraag blijkt dat dit een nieuwe wet is in deze stad (eind 2009) dat nieuwbouwappartementen steeds verkocht dienen te worden met autostaanplaats om wildparkeren tegen te gaan.

In de clausule van de koopovereenkomst staat opgenomen dat bij eenzijdige verbreking van het contract, een schadevergoeding van 12% op de aankoopsom verschuldigd is. Echter is deze akte niet ondertekend door de stad (vierde partij) waardoor er (volgens de notaris) ook geen aanspraak gemaakt kan worden op deze schadevergoeding.

Vervolg
Er is een afspraak gemaakt met de bouwmaatschappij om hierover te bemiddelen. Naar mijn vermoeden zal de bouwmaatschappij trachten de garageplaats aan een gunstigere prijs te verkopen om op deze manier de koop toch door te laten gaan. Volgens de notaris waren de makelaar en de bouwmaatschappij beiden op de hoogte van de nieuwe wetgeving maar werd er besloten om toch met de koop door te gaan.

Opties
1) Ik koop geen garage en dus ook geen appartement.
Kan er een schadevergoeding geëist worden door de bouwheer?
Kan ik een schadevergoeding eisen voor gemaakte kosten?
2) Ik onderhandel over de prijs van de garage en ga in op hun aanbod.
Hoe sterk sta ik in de onderhandelingen? Welke argumenten, liefst juridisch, kan ik gebruiken? Ben ik beschermd als koper?

Alvast bedankt voor de hulp!

Ellen

[j.demoor]

Opdat de Wet Breyne (=Woningbouwwet) van toepassing zou zijn, dient de aannemer de verplichting op zich te nemen het onroerend goed te voltooien. Dit betekent dat deze wet NIET van toepassing is, wanneer er enkel de verplichting bestaat de ruwbouw af te leveren,cf. A. VERBEKE De Wet Breyne sans gêne,Larcier.

Ik ga ervan uit dat dit uw geval is.

‘De akte wordt ondertekend door de koper (ikzelf), de makelaar en de bouwmaatschappij. De vierde partij betreft de stad die eigenaar is van het grondaandeel.’ houdt in dat er geen koopovereenkomst is zo lang niet ALLE mede-eigenaars ondertekend hebben. Die ‘vierde partij’ kan niet EENZIJDIG voorwaarden toevoegen aan uw ‘contract’.

Vermits er geen contract is geldt:
‘Hij die door zijn schuldig optreden bij het sluiten van de overeenkomst(culpa in contrahendo) oorzaak van schade bij de medecontractant is,is tot herstel van die schade gehouden. De rechtsvordering die hieruit ontstaat,steunt evenwel niet op een contractuele verhouding,maar op de quasi-delictuele fout die de betrokkene,ter gelegenheid van zijn optreden in de overeenkomst heeft begaan‘(Cass. 10 december 1981,Arr.Cass. 1981-82,II,502).

[Franciscus]

Stad kan moeilijk iets tekenen dat tegen haar eigen reglementen bouwcodex ingaat.
Gezien regelgeving al bestond? voor tekenen hadden de andere partijen notaris - promotor kan kennis van MOETEN hebben.
Volgens mij dus hun fout.