Huiszwam in recent aangekochte woning

[Dingske1985!]

Gerenoveerde woning gekocht van D. op 15/4/25. Deze woning werd gerenoveerd door een aannemer waarvan 1 van de bestuurders de zoon is van D. Dat wist ik pas op de dag dat de compromis werd getekend.
Op 15/9 ontdekte ik huiszwam onderaan de beuken trap. Na analyse door de plantentuin blijkt het effectief de echte huiszwam te zijn. Ik krijg geen offerte voor sanering van de firma Protector vooraleer ik kan zeggen hoe de vloeropbouw eruit ziet. Ik heb die info gevraagd aan aannemer maar ik krijg ze niet. Ook een legplan van de vloerverwarming gevraagd maar ook dat krijg ik niet.
Op 15/10 werd een ingebrekestelling gestuurd. De advocaat van de tegenpartij stelde datums voor om samen te zitten. Mijn advocaat heeft hierop gereageerd met mijn voorstel waarin staat dat de aannemer moet zorgen voor het openbreken van de verborgen kelder, het verwijderen van de beuken trap, het laten plaatsen van de nieuwe trap en het opnieuw afwerken van de vloer en pleisterwerken.
Na het versturen van een herinnering nam de advocaat van de tegenpartij telefonisch contact op met mijn advocaat met het voorstel dat de aannemer mijn huis wilde kopen. Vervolgens deden wij schriftelijk een voorstel qua prijs zijnde de aankoopprijs + notariskosten + kosten voor verfraaiingswerken.

Omdat er geen reactie kwam werd er een ontwerp van dagvaarding gestuurd. Toen kwam er reactie. Ze (de aannemer die de renovatiewerken gedaan heeft) willen mijn woning kopen. We hebben afgesproken bij mijn advocaat. Na deze afspraak hebben wij op 6/2/26 laten weten dat ze mijn woning willen terugkopen aan de prijs die ik betaald heb plus 25.000 euro schadevergoeding.
Hun advocaat heeft een dading gemaakt die volledig in mijn nadeel was.
Mijn advocaat heeft ze herschreven.
Zij hebben ze teruggestuurd met volgende feedback:
Ze willen geen voorschot betalen en ik mag na verlijden van de akte niet nog enkele maanden blijven tegen betaling van een bezettingsvergoeding om een woning te vinden omdat ze onmiddellijk met de werken willen starten. Ze willen nu een aankoopoptie tot 28/2/2027. Maar omdat mijn vertrouwen volledig weg is kan ik pas een bod doen op een andere woning als ik hun geld heb en dat is pas op de dag van verlijden van de akte. Ik heb dat nu proberen uitleggen en wacht op een reactie.
Als ze blijven weigeren om een voorschot te betalen kan ik die dading niet tekenen want dan blijf ik op 28/2/2027 misschien met niks achter maar heb ik wel een jaar tijd verspeeld.
Mijn advocaat wil dagvaarden en ik begin meer en meer te denken dat dat misschien de enige manier is om tot een voor mij veilige oplossing te komen.
Wat raden jullie mij aan?

[Thomas_AA]

De woning terugkopen met schadevergoeding van 25.000 euro is toch geen slechte zaak?

Heeft u al met de bank gesproken om die overgangsperiode te financieren, zodat u toch al op zoek kan naar een nieuwe woning? Zelfs met een hogere rente voor de overbrugging doet u met die schadevergoeding nog steeds winst.

We kennen uw advocaat niet, maar langer procederen is per definitie voor hem financieel interessanter.

[Dingske1985!]

Nee financieel is dat zeker de meest interessante optie.
Maar met een aankoop- verkoopbelofte kunnen ze nog tot de dag voor akte hun staart intrekken. En als er geen voorschot betaald wordt kunnen ze dat zelfs gratis.
U heeft zeker gelijk wat mijn advocaat betreft. Hij heeft nu nog niet zoveel aan mij verdiend… Hij wil al van in het begin procederen maar ik heb tot nu toe wel de boot afgehouden. Waarom procederen als je het minnelijk kan oplossen.
Wat wel lastig is is dat als ik een bod doe op een huis dat met de opschortende voorwaarde moet zijn dat mijn huis verkocht geraakt. Daar gaat een verkoper vrees ik niet om staan te springen.

[mava105]

Best onmiddellijk dagvaarden. Dan bepaald de rechter de verdere afloop., en is er geen discussie met tegenpartij.

[bosprocureur]

Ik zie hier nergens dat u ook de brandverzekering hebt aangesproken.

Veel maatschappijen dekken ook het risico van huiszwam. En dan gaan ze ongetwijfeld ook de vorige eigenaar aanspreken.

In elk geval, nu bent u eigenaar, huiszwam kan zich razendsnel uitbreiden, wacht niet tot jullie uitgeprocedeerd zijn.
Ook houdt die zwam geen rekening met de grenzen van uw eigendom.
Met andere woorden, ook de aanpalende eigenaars gaan ermee te maken krijgen, en die spreken dan (al dan niet via hun verzekering) u aan..
Bekijk dat eens asap met uw makelaar.

[Dingske1985!]

Ik zie hier nergens dat u ook de brandverzekering hebt aangesproken.

Veel maatschappijen dekken ook het risico van huiszwam. En dan gaan ze ongetwijfeld ook de vorige eigenaar aanspreken.

In elk geval, nu bent u eigenaar, huiszwam kan zich razendsnel uitbreiden, wacht niet tot jullie uitgeprocedeerd zijn.
Ook houdt die zwam geen rekening met de grenzen van uw eigendom.
Met andere woorden, ook de aanpalende eigenaars gaan ermee te maken krijgen, en die spreken dan (al dan niet via hun verzekering) u aan..
Bekijk dat eens asap met uw makelaar.

Mijn brandverzekering dekt dit spijtig genoeg niet.
Dat is ook de reden waarom ik de vorige eigenaar moest contacteren en dat er samen met hen een oplossing gevonden moet worden.

Er zijn al 3 saneringsfirma’s geweest en niemand kan op voorhand zeggen wat een sanering mij gaat kosten. Ik kan echter niet akkoord gaan met een bodemloze offerte.

Ik begrijp wel dat het vooruit moet gaan want dat die zwam alleen maar meer schade zal aanrichten.

[bosprocureur]

En al geprobeerd om (desnoods via zijn brandverzekering) van de vorige eigenaar een vergoeding te krijgen?

[Dingske1985!]

En al geprobeerd om (desnoods via zijn brandverzekering) van de vorige eigenaar een vergoeding te krijgen?

Dat heb ik gevraagd via de ingebrekestelling. Aangezien zijn zoon bestuurder is van het aannemersbedrijf dat de renovatie hier gedaan heeft heb ik hen gevraagd om de breekwerken en het opnieuw opbouwen voor hun rekening zouden nemen maar toen kwam het voorstel dat ze wilden kopen.
Er zat hier blijkbaar ook een kelder die ze al dan niet correct hebben dichtgemaakt dus een sanering betekent sowieso ook de kelder opnieuw opengooien en de mogelijke rommel eruit halen en correct dichtmaken. De trap moet er ook uit dus blijven wonen tijdens de saneringswerken zal ook niet gaan. Dus ook daar zit ik met extra kosten.

[m-pox]

Het voorstel om de woning terug te kopen met een bijkomende vergoeding is in uw situatie wellicht het meest gunstige scenario waarop u kan hopen.

Een aan- en verkoopbelofte is uiteraard afdwingbaar maar het is cruciaal dat u zich contractueel voldoende indekt, in het bijzonder door een aanzienlijke schadevergoeding te voorzien voor het geval zij hun verbintenissen niet naleven.

Het lijkt me aangewezen om zo snel mogelijk te verhuizen omdat huiszwam zich verder kan uitbreiden en u als eigenaar verplicht bent de schade te beperken. Wachten tot 2027 lijkt mij dan ook te lang om de situatie op haar beloop te laten. Concreet kan u overwegen om op korte termijn een nieuwe woning aan te kopen met behulp van een overbruggingskrediet. Indien u dat risico liever vermijdt, kan u er ook voor kiezen om tijdelijk een huurwoning te betrekken (bv. huurcontract van één jaar) en de verkoopakte zo snel mogelijk te laten verlijden zodat u van daarna in alle rust naar een nieuwe koopwoning kan uitkijken.