JuridischForum.be

In juni sloten wij via bemiddeling van een makelaar een voorlopige overeenkomst voor de aankoop van een woning. Een maand later verkopen wij onze eigen woning.

Een aantal dagen voor het ondertekenen van de eigenlijke akte van onze aankoop krijgen wij bericht dat de verkoper in schuldbemiddeling zit, en daardoor niet gemachtigd is de woning aan ons te verkopen zonder machtiging van de arbeidsrechtbank. Iemand (ofwel de notaris van de verkoper, ofwel de schuldbemiddelaar van de verkoper) heeft nagelaten deze machtiging tijdig aan te vragen, en gezien de normale termijnen ziet het er naar uit dat het verkrijgen van deze machtiging 2 tot 3 maanden extra zal duren.

Een aantal mogelijk belangrijke details:
- De schuldbemiddeling werd voor ons verzwegen (tot 2 dagen voor ondertekening eigenlijke akte), en zelfs expliciet tegengesproken (in het compromis staat dat de verkoper *niet* in schuldbemiddeling zit en gemachtigd is de woning te verkopen).
- Op dit moment wensen wij en de verkoper nog steeds door te gaan met de verkoop (en plannen wij via een bezetting ter bede toch alvast te verhuizen), vraag met betrekking tot sanctie is enkel omdat ik mijn rechten wens te kennen.

Volgens mijn notaris is heel het compromis nietig, inclusief de sanctieclausule. Klopt het dat door bedrog of nalatigheid van de andere partij wij geen gebruik kunnen maken van de afspraken omtrent schade die opgenomen zijn in het compromis? Indien dit het geval is, kunnen wij alsnog via een andere weg een schadevergoeding verkrijgen?

En wat met schade die wij oplopen door de vertraging (indien de koop toch doorgaat)? (bijvoorbeeld ons leningsvoorstel dat mogelijks vervalt met een nieuwe, mogelijks nadelige, rentevoet als gevolg).

“Art.1675/7...§3.De beschikking van toelaatbaarheid houdt voor de verzoeker het verbod in om,behoudens toestemming van de rechter:-enige daad te stellen die een normaal vermogensbeheer te buiten gaat...§5.Onverminderd de toepassing van artikel 1675/15 is iedere daad gesteld door de schuldenaar in weerwil van de gevolgen verbonden aan de beschikking van toelaatbaarheid niet TEGENWERPBAAR aan de schuldeisers...“(Gerechtelijk Wetboek).

De verkoop van zijn woning gaat het normaal vermogensBEHEER te buiten. De verkoop van zijn woning gebeurde in weerwil van het verbod uit voornoemd §3 en is dus niet tegenwerpbaar aan de schuldeisers.

‘niet tegenwerpbaar’ houdt geen NIETIGHEID in. U dient dus de verkoop gerechtelijk te doen ontbinden,met schadevergoeding,onder meer volgens de ‘afspraken omtrent schade die opgenomen zijn in het compromis‘.

“Art.193. Valsheid in geschriften... met bedrieglijk opzet...wordt gestraft overeenkomstig de volgende artikelen.Art.196.Met opsluiting...wordt gestraft...alle personen die...in private geschriften valsheid plegen...door overeenkomsten...valselijk op te maken...”(Strafwetboek).

‘Het bedrieglijk opzet dat is vereist wil het misdrijf van valsheid of gebruik van valse stukken bestaan,is het opzet om zichzelf of een ander een onrechtmatig voordeel te verschaffen’[Cass. ARP951028F(Amfi t. Walter),Rev.dr.pén. 1996,755,noot].

‘De dader van valsheid in geschrifte is strafrechtelijk verantwoordelijk voor het gebruik dat van het valse stuk gemaakt wordt en dat de door hem voorziene en gewilde voortzetting is van de valsheid,ook al werd van dat valse stuk gebruik gemaakt door een derde’[Cass. ARP990645F,13 oktober 1999(Michelet t. Wylock),onuitg.,TRD&I 2000-04,40].

‘in het compromis staat dat de verkoper *niet* in schuldbemiddeling zit’ is kennelijk onwaar. INDIEN ook het bedrieglijk opzet vaststaat dan kan u tevens klacht neerleggen tegen de daders,makelaar inbegrepen.