Geen optie mogelijk, wel een schriftelijk bod

[LP85]

Hoi

Wij, een jong koppel van halfweg de 20, hebben de kans om een woning aan te kopen die sterk verlaagd is in prijs. De oorspronkelijke vraagprijs in oktober 2008 bedroeg 230.000 €, nu (juli 2009) is de prijs gedaald naar 180.000€.

We hebben de makelaar reeds een mondeling bod voorgelegd van 160.000€. Hij is bereid om dit bod voor te leggen aan de eigenaars maar enkel en alleen als we dit op papier zetten. De makelaar aanvaardt echter geen optie maar dus wel een schriftelijk bod maar zonder opschortende voorwaarden voor de lening.

Uit verschillende bronnen (o.a. de makelaar) weten we dat de eigenaars van de woning schulden hebben bij de bank. Op het eerste zicht lijkt de woning in orde, maar de manier waarop de makelaar de verkoop aanpakt, baart ons zorgen. We zijn oprecht geïnteresseerd in de woning. De makelaar probeert ons dan ook met allerlei trukjes te overtuigen (er zijn zogezegd verschillende kandidaat-kopers, er is al een hoger bod ingediend...). Dit (het snel willen verkopen, een sterk gedaalde vraagprijs, geen opschortende voorwaarden...) doet ons dan ook vermoeden dat de woning in minder goede staat is dan dat de makelaar ons wil laten geloven.

In hoeverre is een schriftelijk bod bindend en rechtsgeldig? Is het ook rechtsgeldig indien er verborgen gebreken naar boven komen? Ben je als koper beschermd op bepaalde gebieden ook al zijn deze niet uitdrukkelijk vermeld in het bod? Bijv. bodemvervuiling of verbod om woning uit te breiden terwijl de makelaar aangeeft dat dit wel mogelijk is...

Kunnen we van de makelaar eisen dat hij ons alle vereiste documenten (bodemattest, stedenbouwkundige vergunning...) voorlegt alvorens een bod te doen? Of kunnen we deze slechts inkijken nadat we een bod hebben ingediend?

[mapleleiah]

Hey,

De makelaar kan doen wat hij wil ... maar het is aan jullie om akkoord te gaan.

Persoonlijk zou ik toch de opschortende voorwaarde van lening eisen ... zo niet, dan zou ik gewoon naar iets anders uitkijken.

Verborgen gebreken zijn doorgaans verhaalbaar op de verkoper, maar er kan wel een lange juridische strijd mee gepaard gaan.

Ik weet, het is heel moeilijk als je iets naar je zin hebt gevonden, maar jullie hebben duidelijk argwaan ... ik zou persoonlijk naar die intuïtie luisteren!

Lenny

[dieke]

Mijn raad: zeg die makelaar dat hij dat bod mag voorleggen aan de verkopers. Zet het niet op papier. Zeg dat je bereid bent meteen de compromis te tekenen indien verkopers akkoord gaan met je bod. Een schriftelijk bod uitbrengen zonder voorwaarden: nooit doen. Makelaar wil graag verkopen, dan moet ie het ook maar deels volgens jullie regels willen spelen. Niets belet hem om het mondelinge bod, mondeling over te maken aan verkopers die mondeling kunnen akkoord gaan en daarna meteen overgaan tot compromis. Zo hebben wij het altijd gedaan, zowel als koper als als verkoper. Telefonisch bod uitgebracht, telefonisch aanvaard, meteen datum compromis afspreken.

Natuurlijk is ook een mondeling bod bindend, want zodra er een akkoord is over de prijs en het goed, is er een verkoop. Maar geen enkele makelaar of verkoper zal het in zijn hoofd krijgen op basis van een mondeling akkoord naar de rechter trekken om de koop te laten doorgaan. U krijgt derhalve dan de kans om te onderhandelen over bepaalde voorwaarden in de compromis. Om het helemaal zeker te spelen, kan u dat ook aangeven bij het uitbrengen van uw mondeling bod: dat u inspraak wenst in de inhoud van het compromis.

[j.demoor]

“Art.1589.(Ver)koopbelofte geldt als koop, wanneer er wederzijdse toestemming van de partijen is omtrent de zaak en omtrent de prijs.”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

“98...Gedurende de optietijd is de belover reeds vast gebonden....Aanvaardt de tegenpartij de belofte,dan gaat de contractbelofte in een contract over..."(DEKKERS,R.,Handboek Burgerlijk Recht,Brussel Bruylant 1971,58-59).

Vooraleer zulk bod te doen : bezie de woning grondig,eventueel met deskundige;eis vooraf bodemattest en kopie stedenbouwkundige vergunningen.

“Art.1641.De verkoper is gehouden tot vrijwaring voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak, die deze ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of die dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht.Art.1642.De verkoper moet niet instaan voor de gebreken die zichtbaar zijn en die de koper zelf heeft kunnen waarnemen.”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

‘Een gebrek geldt als verborgen,wanneer de meest nauwlettende koper het niet dadelijk bij levering kan merken‘(Cass. 6 april 1916,Pas. 1917,I,77).

“Art.1644.In het geval van de artikelen 1641 en 1643, heeft de koper de keus om ofwel de zaak terug te geven en zich de prijs te doen terugbetalen, ofwel de zaak te behouden en zich een gedeelte van de prijs te doen terugbetalen, welk gedeelte door deskundigen zal worden bepaald.”(B.W.).