Beste,
ik verkoop mijn woning. Ik heb daarom een verkoopsadvertentie op internet geplaatst. Na een aantal plaatsbezoeken van meerdere kandidaten heeft één specifieke kandidaat een bod gedaan telefonisch ( mondeling dus ).
Nadien zijn er de volgende zaken gebeurd:
- ik heb na zijn telefonisch bod de kandidaat het volgende via email bezorgd: een editeerbaar ontwerp document ( in Word ) van een ontwerp aankoopbelofte opgesteld met mijn substantiële voorwaarden in ( oa. geen opschortende voorwaarden, betalen van een voorschot van 10%, schadevergoeding van 10%, ... ) met in de begeleidende email dat dit door beide partijen moet ondertekend worden voor akkoord. In de tekst van dat ontwerp staat er ook dat pas de overeenkomst tot stand komt ( en de aanvaarding ) mits ondertekening van beide partijen. Ik had wel al het bedrag van zijn telefonisch bod als editeerbare tekst ( dus niet geschreven met de hand ) in dat ontwerp gezet. Dit ontwerp heb ik hem via email in bijlage als Word-document doorgemaild met de vraag om bij mij thuis dit te komen ondertekenen.
- de kandidaat heeft nooit op deze email met mijn ontwerp gereageerd, maar heeft diezelfde avond mij zelf een email gestuurd met zijn tekst en zijn bod in:
'Zoals telefonisch besproken bevestig ik mijn bod van ... euro tot aankoop van uw eigendom gelegen te ....
Dit onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een krediet.
Volgende week plannen we dan zoals afgesproken een dag in voor het ondertekenen van de wederzijdse koop -en verkoopbelofte.
Ik breng ook mijn notaris alvast op de hoogte van ons akkoord en de nakende verkoopsovereenkomst. '
- Ik heb op dit bod via email nooit gereageerd en mijn inziens niet aanvaard.
- wat ik wel heb gedaan is nadien hem een aantal sms-berichten gestuurd oa.: 'dat ik de notaris zou vragen het nodige te doen alsook de opdracht geven om de compromis op te stellen'. Dit had ik immers gedaan daar ik de onderhandelingen wou verder zetten met ontwerp van compromis als basis document. Daar dit vollediger is dan het bod dat hij op email had gezet en met substantiële elementen die ik erin wou.
- mijn notaris zelf heb ik vlak na het bod van de kandidaat verwittigd dat ik het bod niet aanvaard heb, omdat ik met bepaalde substantiële elementen niet akkoord was, waaronder de opschortende voorwaarde die de kandidaat in zijn bod had gezet van het bekomen van een lening ( dit had ik zelf bewust uit mijn ontwerp aankoopbelofte gehaald, maar de kandidaat heeft dat ontwerp niet getekend of beantwoord ).
Ook heb ik mijn notaris verwittigd dat ik nog open stond voor een hoger bod van andere kandidaten en dat ik nog steeds plaatsbezoeken met andere kandidaten had ingepland. Wel had ik mijn notaris gevraagd een algemeen ontwerp compromis op te stellen en de nodige opzoekingen te doen daar ik inmiddels een aantal kandidaten had die mijn inziens een koop zouden overwegen.
Mijn inziens was ik dus nog steeds in de verkenning- en onderhandelings fase met mijn kandidaat ( en andere kandidaten ) omdat er niks schriftelijk is getekend. Voor mij was dus de ontwerp compromis die de notaris nog moet opstellen ons startpunt en niet het bod dat ik niet heb aanvaard of beantwoord.
- plots krijg ik van een andere kandidaat een hoger bod. Ik verwittig de eerste kandidaat hiervan dat ik een hoger bod heb ontvangen en heb hem voorgesteld dat hij voorrang krijgt als hij evenveel biedt om het te kopen. Dit heb ik via mijn notaris laten weten.
- ik krijg via mijn notaris het antwoord dat de kandidaat niet akkoord gaat en hij dreigt met juridische stappen als ik zijn bod niet omzet in een ondertekende verkoopovereenkomst ( zoals de compromis ).
- de kandidaat van het eerste bod is inmiddels naar een advocaat gegaan en stelt mij in gebreke en vraagt mij om binnen de 8 dagen formeel te bevestigen dat ik zal meewerken om de akte te laten verlijden bij de notaris tot verkoop van mijn woning. Indien niet eisen ze 10% schadevergoeding en meer voor de reeds gemaakte kosten van de kandidaat.
- bijkomend beschuldigt de kandidaat mij dat hij zijn huur heeft opgezegd en een lening is aangegaan voor de aanschaf van mijn woning. Dit is dubieus daar de verkoop een oude woning ( minstens 80 jaar oud ) betreft die de kandidaat volledig wil renoveren en er dus zelf maanden niet in zal kunnen wonen. Van waar dan zijn huur al opzeggen terwijl er geen enkele schriftelijke overeenkomst is en hij er sowieso tijdens renovatiewerken maanden niet in kan wonen ( hij wil de woning volledig strippen en zelfs het dak vernieuwen ). Ik snap ook niet dat hij spreekt van het aangaan van een lening daar er zelfs nog geen compromis is. Mogelijks doelt hij hier op een persoonlijke lening met derden ( zijn ouders ) en dus geen hypothecair krediet waar ik mijn inziens niks mee te maken heb.
Mijn vraag is dus wat mijn rechten zijn en welke stappen ik best onderneem, rekening houdend dat ik zijn email met bod niet heb aanvaard of beantwoord heb en wij geen enkel document gehandtekend hebben.
- kan ik mijn woning nog aan iemand anders verkopen?
- zegt de wet ( art.1341 BW ) niet dat voor een rechtshandeling van meer dan 3500eur er een gehandtekend geschrift nodig is?
- welke rechtbank is bevoegd en welke locatie ( district van koper of verkoper )?
- hoe kan ik best reageren op deze ingebrekestelling?
Bedankt om dit te bekijken.
-
Dontjudgeme
Topic Starter - Berichten: 12
- Juridisch actief: Nee
Dit kan m.i. wel worden geïnterpreteerd als een aanvaarding van het bod. De kandidaat-koper kan beweren dat u mondeling hebt toegezegd en deze sms'en lijken dit dan te bevestigen. Hij verwijst voortdurend naar wat zogenaamd telefonisch is afgesproken.wat ik wel heb gedaan is nadien hem een aantal sms-berichten gestuurd oa.: 'dat ik de notaris zou vragen het nodige te doen alsook de opdracht geven om de compromis op te stellen'.
Anderzijds hebt u wel die mail waarop de kandidaat-koper nooit heeft geantwoord. Alleen geen bewijs van ontvangst, als ik het zo lees.
Wat zegt uw notaris?
-
bosprocureur
- Berichten: 6878
Heeft de kandidaat-koper niet gereageerd op de eerste en enige mail van TS ? Hij heeft dezelfde avond nog per mail een tegenbod gedaan.
TS heeft dit bod niet geweigerd, integendeel heeft hij zonder bijkomende voorwaarden laten weten dat hij de notaris een compromis zou laten opmaken
Als dit geen aanvaarding inhoudt , dan lijkt het er wel héél sterk op.
TS heeft dit bod niet geweigerd, integendeel heeft hij zonder bijkomende voorwaarden laten weten dat hij de notaris een compromis zou laten opmaken
- Ik heb op dit bod via email nooit gereageerd en mijn inziens niet aanvaard.
- wat ik wel heb gedaan is nadien hem een aantal sms-berichten gestuurd oa.: 'dat ik de notaris zou vragen het nodige te doen alsook de opdracht geven om de compromis op te stellen'.
Als dit geen aanvaarding inhoudt , dan lijkt het er wel héél sterk op.
-
Dontjudgeme
Topic Starter - Berichten: 12
- Juridisch actief: Nee
Beste, mijn notaris zegt dat dit een grijze zone is. Ik citeer ook even de verstuurde sms van de kandidaat en mijn antwoord daarop. Koper: 'Beste, ik zal een bod op mail doen waarbij je bevestigd via mail? Verkoper: 'Doe het bod maar via mail'. Paar uur later, verkoper: 'Beste koper, ik heb je mail gelezen, we zullen het later verder opnemen.'Dit kan m.i. wel worden geïnterpreteerd als een aanvaarding van het bod. De kandidaat-koper kan beweren dat u mondeling hebt toegezegd en deze sms'en lijken dit dan te bevestigen. Hij verwijst voortdurend naar wat zogenaamd telefonisch is afgesproken.wat ik wel heb gedaan is nadien hem een aantal sms-berichten gestuurd oa.: 'dat ik de notaris zou vragen het nodige te doen alsook de opdracht geven om de compromis op te stellen'.
Anderzijds hebt u wel die mail waarop de kandidaat-koper nooit heeft geantwoord. Alleen geen bewijs van ontvangst, als ik het zo lees.
Wat zegt uw notaris?
-> hiermee heb ik toch dat bod via mail niet aanvaard? Ik vermeld enkel dat we het later zullen opnemen. Intussentijd had de koper wel al zijn notaris ingelicht dat er zogezegd een koop was. Deze heeft dan mijn notaris verwittigd om een compromis op te stellen. Echter heb ik die communicatie nooit gezien. Ik ging er dus vanuit dat dit een ontwerp compromis was en de eerste stap tot aankoop daar ik zijn bod nooit via sms of email heb beantwoord of getekend.
-
Dontjudgeme
Topic Starter - Berichten: 12
- Juridisch actief: Nee
Beste, ik heb een ontwerp aankoopbelofte opgesteld en naar de kandidaat verstuurd. Dit kan toch nooit een bod van mijnentwege zijn? Ik ben immers de verkoper, niet de aankoper. Ik had dit opgesteld als draft dat ik met alle mogelijke kandidaten zou gebruiken als basisdocument om een eventuele koop te sluiten. Er stond in dat document heel duidelijk ook te ondertekenen voor aanvaarding. Document is nooit ondertekend.Heeft de kandidaat-koper niet gereageerd op de eerste en enige mail van TS ? Hij heeft dezelfde avond nog per mail een tegenbod gedaan.
TS heeft dit bod niet geweigerd, integendeel heeft hij zonder bijkomende voorwaarden laten weten dat hij de notaris een compromis zou laten opmaken
- Ik heb op dit bod via email nooit gereageerd en mijn inziens niet aanvaard.
- wat ik wel heb gedaan is nadien hem een aantal sms-berichten gestuurd oa.: 'dat ik de notaris zou vragen het nodige te doen alsook de opdracht geven om de compromis op te stellen'.
Als dit geen aanvaarding inhoudt , dan lijkt het er wel héél sterk op.
Waarom reageerde u nooit duidelijk op de email van de kandidaat koper waarin die opschortende voorwaarden stelt 
Uit wat u zelf mailde, en wat kandidaat-koper u terugmailde is toch duidelijk te merken dat er ergens een misverstand zat ?
Maar u klaart dat niet uit, noch laat u de kandidaat duidelijk weten dat gezien de opschortende voorwaarden, die u niet wil "zoals in ons telefonisch gesprek reeds gesteld", zijn bod ook niet aanvaard is .
U stuurt de kandidaat koper nog wel SMSen alsof de koop doorgaat ... "notaris compromis laten opstellen"
Uit wat u zelf mailde, en wat kandidaat-koper u terugmailde is toch duidelijk te merken dat er ergens een misverstand zat ?
Maar u klaart dat niet uit, noch laat u de kandidaat duidelijk weten dat gezien de opschortende voorwaarden, die u niet wil "zoals in ons telefonisch gesprek reeds gesteld", zijn bod ook niet aanvaard is .
U stuurt de kandidaat koper nog wel SMSen alsof de koop doorgaat ... "notaris compromis laten opstellen"
-
Dontjudgeme
Topic Starter - Berichten: 12
- Juridisch actief: Nee
Beste, ik heb bewust niet op zijn email met bod gereageerd omdat ik juist niet akkoord was met zijn bod. Als verkoper heb je toch geen informatieplicht om op elk bod te reageren? Er is toch niet zoiets als een stilzwijgend akkoord?Waarom reageerde u nooit op de email van de kandidaat koper waarin die opschortende voorwaarden stelt
Uit wat u zelf mailde, en wat kandidaat-koper u terugmailde is toch duidelijk te merken dat er ergens een misverstand zat ?
Maar u klaart dat niet uit, noch laat u de kandidaat weten dat gezien de opschortende voorwaarden, die u niet wil, zijn bod niet aanvaard is .
U stuurt de kandidaat koper nog wel SMSen alsof de koop doorgaat ... "notaris compromis laten opstellen"
Ik heb dit immers wel aan mijn notaris laten weten dat ik niet akkoord was met deze opschortende voorwaarde van het bekomen van een lening. Mijn notaris heeft daarop geantwoord dat hij dit uit het ontwerp van de compromis zal laten. Maw heeft mijn notaris me op deze manier ergens misleid dat de onderhandelingen verder gaan via de ontwerp compromis. Dat was ook steeds mijn gedachte dat ik met de kandidaat verder kon onderhandelen via de compromis daar ik zijn bod niet heb aanvaard of beantwoord. Ik heb de kandidaat een sms gestuurd dat de notaris deze ontwerp compromis aan het opstellen is. Ik heb als verkoper toch de vrije keuze hoe ik mijn onderhandelingen aanvang? Met een aankoopbelofte document ( hetgeen in ons geval niet is gebeurd ) of ineens met een compromis ( aan- verkoopbelofte )? Er is toch geen wetgeving die verplicht om te starten met een aankoopbelofte ( biedingsdocument )? Ik heb zelfs gelezen dat een compromis niet verplicht is en men direct kan overgaan tot de akte. De onderhandelingen verschuiven dan toch tot aan de akte? Dus de koper zou tot aan de akte steeds eronderuit kunnen met zijn opschortende voorwaarde voor het bekomen van een lening en ik zou door een zeer vergezochte impliciete aanvaarding hierover niks meer te zeggen hebben, namelijk dat ik niet akkoord ben met die opschortende voorwaarde? Dat is toch niet logisch?
Een koper doet een bod. U antwoordt dat u zal vragen aan de notaris om een compromis op te stellen. Voor u is dat geen aanvaarding, want u laat de notaris een compromis opstellen met andere voorwaarden.
Maar, … dat zet u er niet bij in uw antwoord aan de koper, want u vindt dat dat niet moet.
Voor mij is dat niet heel geloofwaardig. Lijkt dat u het zoveel mogelijk vaag hield in de hoop nog een hoger bod te krijgen.
U bent duidelijk overtuigd van uw gelijk. Dat mag, maar dan heeft het weinig zin dat iemand tegenargumenten opwerpt.
Maar, … dat zet u er niet bij in uw antwoord aan de koper, want u vindt dat dat niet moet.
Voor mij is dat niet heel geloofwaardig. Lijkt dat u het zoveel mogelijk vaag hield in de hoop nog een hoger bod te krijgen.
U bent duidelijk overtuigd van uw gelijk. Dat mag, maar dan heeft het weinig zin dat iemand tegenargumenten opwerpt.
-
Dontjudgeme
Topic Starter - Berichten: 12
- Juridisch actief: Nee
Beste, wat is er volgens u niet geloofwaardig? Het verloop dat u stelt zijn feiten die bewezen kunnen worden met schriftelijke communicatie.Een koper doet een bod. U antwoordt dat u zal vragen aan de notaris om een compromis op te stellen. Voor u is dat geen aanvaarding, want u laat de notaris een compromis opstellen met andere voorwaarden.
Maar, … dat zet u er niet bij in uw antwoord aan de koper, want u vindt dat dat niet moet.
Voor mij is dat niet heel geloofwaardig. Lijkt dat u het zoveel mogelijk vaag hield in de hoop nog een hoger bod te krijgen.
U bent duidelijk overtuigd van uw gelijk. Dat mag, maar dan heeft het weinig zin dat iemand tegenargumenten opwerpt.
Waarom zou ik niet mogen ingaan op een hoger bod zolang er geen aanvaarding is en er geen compromis is getekend?
Meer nog, wat als er zaken in de compromis komen die tot dan niet besproken zijn, laat staan overeengekomen?
Bvb. ligging in overstromingsgebied, aanwezigheid asbest, huurder die nog in het pand zit, ...
Dat zijn toch substantiële elementen die moeten uitgeklaard worden en overeengekomen vooraleer er een definitieve verkoopovereenkomst kan getekend worden?
Bijkomend element, de kandidaat had 2 biedingen gedaan met 2 verschillende prijzen. 2 aparte emails, maar met een overlappende vermelde geldigheidsduur. Stel dat er een impliciete aanvaarding zou afgeleid worden obv sms berichten die niet duidelijk verwijzen naar een specifieke email, welk bod zou er dan aanvaard worden van de 2 biedingen daar ze op het moment van de sms communicatie in tijd overlapten?
Verder heb ik een bod van de kandidaat aan mijn notaris doorgestuurd en duidelijk gemaakt dat ik niet akkoord was met het bod. Mijn notaris was dus op de hoogte. Is hij hier ook aansprakelijk om notaris van tegenpartij, die inmiddels contact had opgenomen uit eigen initiatief met mijn notaris, hierover de notaris van de koper te informeren?
Verder niemand op het forum met gelijkaardig geval?
Mijn vragen blijven dus onbeantwoord:
- kan ik mijn woning nog aan iemand anders verkopen?
- zegt de wet ( art.1341 BW ) niet dat voor een rechtshandeling van meer dan 3500eur er een gehandtekend geschrift nodig is?
- welke rechtbank is bevoegd en welke locatie ( district van koper of verkoper )?
- hoe kan ik best reageren op deze ingebrekestelling?
Je hebt de kandidaat koper zélf gemaild met dezelfde prijs (en andere voorwaarden) en er nadien mee blijven SMS-enBeste, ik heb bewust niet op zijn email met bod gereageerd omdat ik juist niet akkoord was met zijn bod.
Uw notaris hoeft dat niet te wetenIk heb dit immers wel aan mijn notaris laten weten dat ik niet akkoord was met deze opschortende voorwaarde
U kon dat laten weten aan de koper ...
Koper die met u blijkbaar al een mondelinge overeenkomst had, gezien u beiden dezelfde prijs heen en weer mailt
Met andere voorwaarden, maar daarover laat u de kandidaat koper niets weten wanneer dit opduikt.
U begint integendeel over het opmaken van de compromis ...
Door daar over te beginnen, ipv over de afwijkende opschortende voorwaarden, geeft u de koper echter wel het idee dat er reeds een (mondelinge) overeenkomst is over de aankoop
Anders ga je niet aan compromis beginnen
-
Dontjudgeme
Topic Starter - Berichten: 12
- Juridisch actief: Nee
Je hebt de kandidaat koper zélf gemaild met dezelfde prijs (en andere voorwaarden) en er nadien mee blijven SMS-enBeste, ik heb bewust niet op zijn email met bod gereageerd omdat ik juist niet akkoord was met zijn bod.
-> en dit betekent dat wij dan akkoord zouden zijn? Integendeel, dit hoort bij de onderhandeling daar er duidelijk verschillen waren in de voorwaarden.
Ik heb in het sms bericht niet verwezen naar zijn email. Enkel dat ik een ontwerp compromis zou laten opstellen om vandaar uit verder te onderhandelen, daarvoor dient toch een compromis om alle substantiële elementen verder te verfijnen? Zo was de kandidaat ook mondeling akkoord om elektrische keuring te schrappen ( wegens een heel oude installatie zonder aarding ). Wat als hij tijdens de compromis hier plots niet meer mee akkoord gaat?
Het asbestattest -> is pas verplicht te tonen bij de compromis, niet bij de verkoopadvertentie. Stel dat de koper nu plots tijdens de compromis stelt dat hij niet akkoord is omdat er asbest is gevonden? Dan is de koper verplicht toch te tekenen omdat ik zijn bod zou hebben aanvaard?
Uw notaris hoeft dat niet te weten -> mijn notaris stond in contact met zijn notaris. Ik heb hem verwittigd juist om duidelijk te maken dat er nog geen verkoop is.Ik heb dit immers wel aan mijn notaris laten weten dat ik niet akkoord was met deze opschortende voorwaarde
U kon dat laten weten aan de koper ... -> ik heb dat laten weten door niet te reageren op zijn bod. Enige dat ik gesteld heb is om een ontwerp compromis op te maken dat ik met alle kandidaten zou kunnen ondertekeken. MIjn notaris had me immers al maanden geleden voor ik een zoekertje had geplaatst al gevraagd of die een compromis mocht opmaken. Dit kan dus perfect zonder dat je een koper hebt.
Koper die met u blijkbaar al een mondelinge overeenkomst had, gezien u beiden dezelfde prijs heen en weer mailt -> ik heb hem een editeerbaar ontwerp doorgestuurd, het woord 'ontwerp' betekent toch duidelijk nog niet definitief en het was niet gehandtekend. Vanaf 3500 is er een handtekening vereist volgens mij ( blijkbaar moeilijke vraag, want niemand op dit forum weet dit ).
Met andere voorwaarden, maar daarover laat u de kandidaat koper niets weten wanneer dit opduikt.
U begint integendeel over het opmaken van de compromis ... -> ontwerp compromis
Door daar over te beginnen, ipv over de afwijkende opschortende voorwaarden, geeft u de koper echter wel het idee dat er reeds een (mondelinge) overeenkomst is over de aankoop -> dat is een interpretatie van de koper, daar kan toch geen koop uit afgeleid worden.
Anders ga je niet aan compromis beginnen -> dit klopt niet, je kan een compromis opstarten en de opzoekingen laten uitvoeren zonder je enige kandidaat hebt. Mijn notaris heeft me dit al maanden geleden geplaatst vooraleer ik zelf een kandidaat had, ik had mijn advertentie zelfs nog niet gepubliceerd.
U laat dat aan uw notaris weten ... die eigenlijk niets te maken heeft met een (volgens u) geweigerd bod ...Verder heb ik een bod van de kandidaat aan mijn notaris doorgestuurd en duidelijk gemaakt dat ik niet akkoord was met het bod
... maar niet aan de bieder waarmee u duidelijk aantoonbaar wél een overeenkomst had over de prijs
-
Dontjudgeme
Topic Starter - Berichten: 12
- Juridisch actief: Nee
Beste,U laat dat aan uw notaris weten ... die eigenlijk niets te maken heeft met een (volgens u) geweigerd bod ...Verder heb ik een bod van de kandidaat aan mijn notaris doorgestuurd en duidelijk gemaakt dat ik niet akkoord was met het bod
... maar niet aan de bieder waarmee u duidelijk aantoonbaar wél een overeenkomst had over de prijs
ik had geen overeenkomst wat betreft de prijs. Vanaf 3500 dient er zelfs een schriftelijk gehandtekend document te zijn. Waar blijft u dat halen dat er een overeenkomst zou zijn van prijs. Bovendien golden op dat moment 2 biedingen van de kandidaat.
Wat is de betekenis dan nog van het woord 'ontwerp' en 'te ondertekenen voor aanvaarding' in het document dat ik opgesteld had? U doet alsof die woorden niks impliceren, integendeel, die zijn juist intentieduidend.