Na compromis wisselen van notaris

[Ringo1994]

Eind april ondertekende ik samen met mijn vriend een compromis voor een gebouw.
Er waren vanaf het begin verschillende problemen met de officiële documenten en de lening voor het gebouw.
De lening lijkt nu in orde te komen, maar eind september moet de verkoop doorgaan, of onze rentevoet stijgt sterk. Het is voor ons dus erg belangrijk dat de akte op tijd wordt verleden. Daarnaast las ik ook dat de akte binnen de vier maanden na de compromis verleden moet worden, dat zou dus al eind deze maand zijn. Klopt dat?

Bij de notaris blijft het maar duren. Zij wachten op een antwoord van het kadaster, maar kunnen ons niet uitleggen waarom zij deze vraag aan het kadaster moeten stellen. Het gaat over een verschil in oppervlakte tussen de originele eigendomsakte en de kadastrale legger (de vermelde oppervlakte is hetzelfde, maar de aanduiding van de kadastrale legger (alleen het huis) is kleiner dan wat op de originele eigendomsakte staat aangeduid (huis + oppervlakte naast het huis). Dit is boven gekomen door de twee schattingsverslagen die wij in ons bezit hebben van het gebouw. Daarin staat de orginele oppervlakte. Wij hebben dit overigens zelf aangekaart, want zij hadden dit niet opgemerkt. Dat hadden we dus beter niet gedaan. Bij de notaris heeft het nog vier weken geduurd voor hij de vraag aan het kadaster heeft opgemaakt, waardoor de drie maanden termijn waarbinnen het kadaster zijn antwoord zou moeten verstrekken op begin oktober ligt. Na onze koopdatum bij de bank dus. Daarnaast is het niet zeker of het kadaster de informatie wel binnen de drie maanden zal verstrekken, gezien er een vakantieperiode inzit.

Wij stellen dat de koop kan doorgaan, omdat het de originele eigendomsakte is die als basis wordt gebruikt bij een verkoop, niet de kadastrale legger. Na de aankoop kunnen we bij het kadaster een aanvraag indienen voor het wijzigen van de foutieve omtreklijn (de m2 die vermeld worden kloppen wel met de orginele eigendomsakte). Onze notaris stelt dat we moeten wachten op het kadaster, want stel je voor dat iemand een eigendomsrecht heeft gevestigd op deze oppervlakte naast onze woning. Deze extra oppervlakte is volgens de verkoper (die de volledige grond in 1910 kocht) nooit verkocht geweest, en heeft daarnaast ook geen kadastrale legger.

Gezien we van onze notaris geen info krijgen, weet iemand waarom wij volgens de notaris absoluut moeten wachten op het kadaster?
En bijkomend, in het allerslechtse geval, kunnen wij van notaris veranderen indien onze huidige notaris weigert de akte te verlijden? Wat zouden de kosten zijn? Is onze huidige notaris verplicht alle al opgevraagde documenten over te maken aan een andere notaris?

Alvast hartelijk dank voor uw advies.

[mava105]

Je kan altijd van notaris veranderen, maar de huidige zal dan zijn reeds gemaakte kosten aan u doorrekenen. De akte zal dan zeker niet binnen de vereiste 4 maanden worden verleden. Dat zal u ook nog een boete kosten. Je zou altijd kunnen proberen, mits akkoord van de verkopers, de huidige compromis te annuleren, en dan met de nieuwe notaris een nieuwe compromis op te maken, dit voor zover de oude compromis niet werd geregistreerd. (alhoewel niet 100% kocher)

[bosprocureur]

Hou er wel rekening mee dat jullie akkoord gaan met de de oppervlakte in de akte... Bij discussie kan u zich dan nog moeilijk tegen de verkopers keren; nadien kan u nog altijd pogen om via het kadaster een "juistere" (?) situatie te bekomen.

En nu nog van notaris veranderen? Gesteld dat u een andere notaris vindt, dan zal die toch ook zeer voorzichtig zijn, gezien de hangende discussie tussen uzelf en de huidige notaris , en dat geschil gaat net over de gegevens van uw aan te kopen goed. Als de eerste notaris het al niet aandurft, waarom zou een tweede dat hals over kop wel doen? Hij/zij is verantwoordelijk voor de gegevens die uiteindelijk in de akte komen.

[builder]

Uw notaris heeft blijkbaar reden om te twijfelen of de verkoper wel de eigenaar is van al hetgeen hij aan u wil verkopen.
Een notariële akte dient net om meer zekerheid te bieden dan "volgens de verkoper".
Zoals hierboven uitgelegd zal een andere notaris dit met evenveel voorzichtigheid benaderen als de huidige, en zal dit de zaak eerder verder vertragen dan versnellen

[Ringo1994]

Bedankt voor de informatie. De originele eigendomsakte is woordelijk zeer duidelijk over de afbakening van het goed. De oppervlakte van die originele eigendomsakte is overgenomen in het kadaster, alleen is de afbakening verkeerd overgenomen (op de originele eigendomsakte staat op het plannetje al aangeduid waar het gebouw moet komen, met daarnaast een weggetje. Het kadaster heeft de m2 overgenomen, maar alleen de aanduiding van waar het gebouw staat gebruikt als afbakening, in plaats van de volledige grond). Onze notaris heeft ons mondeling meegedeeld dat hij zekerheid wil over of er iemand eigendomsrechten heeft op dit weggetje (dat geen aparte kadastrale legger heeft). In de mail die naar het kadaster is verstuurd vraagt hij om de kadastrale legger aan te passen en dus de afbakening van de originele eigendomsakte over te nemen in plaats van alleen het stuk waar het gebouw op staat. Het aantal m2 moeten ze niet aanpassen, want dat klopt.

Ik hoor overal dat het kadaster geen juridische rechtsgeldigheid heeft mbt afbakening of eigendom. Waarom zitten wij dan nog te wachten op een reactie van het kadaster? Wij zouden dit ook graag aangepast zien, zodat dit nooit tot een eventueel dispuut kan leiden, maar we zouden ook niet graag 100.000 euro door onze neus geboord zien terwijl wij hier geen reden toe zien? Daarnaast is dat weggetje voor ons niet echt van belang, want wij zouden dit steeds openbaar en toegankelijk moeten laten, dus we kunnen hier niet echt iets mee.

Misschien interessant om toe te voegen dat de verkopende partij een gemeentebestuur is. Het is dus niet zomaar de eerste beste kwakzalver die voor zijn eigen gewin een groter stuk grond wil verkopen.
Met betrekking tot de boete: de compromis is eind april getekend, die vier maanden zijn dus bijna om, maar wij hebben nog geen enkele informatie verkregen over deze periode of een eventuele boete.

[builder]

Sommige bezittingen van een gemeentebestuur zijn privaat patrimonium, andere zijn openbaar domein.
Privaat patrimonium kan verkocht worden, openbare domeingoederen zijn beschermd en kunnen niet verhandeld worden (een gemeente kan haar straten niet verkopen).
Als het weggetje ooit is overgeheveld van privaat naar openbaar, kan het niet bij de huidige verkoop betrokken worden.
Om dit te onderzoeken, is nu dus iemand alle verslagen van gemeenteraad en college van burgemeester en schepenen sinds 1910 aan het nalezen om het statuut van het weggetje te kennen ...

[Ringo1994]

Sommige bezittingen van een gemeentebestuur zijn privaat patrimonium, andere zijn openbaar domein.
Privaat patrimonium kan verkocht worden, openbare domeingoederen zijn beschermd en kunnen niet verhandeld worden (een gemeente kan haar straten niet verkopen).
Als het weggetje ooit is overgeheveld van privaat naar openbaar, kan het niet bij de huidige verkoop betrokken worden.
Om dit te onderzoeken, is nu dus iemand alle verslagen van gemeenteraad en college van burgemeester en schepenen sinds 1910 aan het nalezen om het statuut van het weggetje te kennen ...

Hartelijk dank voor de informatie, dat zijn dus dingen die wij niet weten, en die de notaris ons niet verteld. Wij krijgen telkens een vaag antwoord en worden van het kastje naar de muur gestuurd.

Het is het kadaster die deze informatie moet opzoeken/onderzoeken?

[builder]

Ik vrees dat gemeente, kadaster, kantoor Rechtszekerheid, notaris, ... wat naar mekaar aan het kijken zijn, in de hoop dat ergens de "iemand" opduikt die de zaak wil/moet/kan uitzoeken.

In feite had het statuut van het weggetje vooraleer tot verkoop over te gaan, door het verkopend gemeentebestuur moeten worden uitgezocht en uitgeklaard.
Hetzij door te (her)bevestigen dat de weg openbaar domein is, en niet in de verkoop was inbegrepen;
Hetzij door uitdrukkelijk te verklaren dat de weg geen openbaar domein is (desaffectatie door de gemeenteraad), en wel mee verkocht zou worden.