#9 , 06 feb 2022 15:06
Ik gebruik een paar quotes met een direct antwoord daarop .
Quote : " De opzeg moet ook zo spoedig mogelijk gegeven worden: de ingeroepen gebreken door de huurder, die haar aanzetten om welke eis ook te stellen, worden dan zonder voorwerp en zullen een misbruik van recht gaan uitmaken.
Best wat vage juridische termen voor een leek."
Inderdaad vaag , zoals gebruikelijk bij advocaten .
Het is m.i. NIET omdat een opzeg gegeven wordt , dat alle eisen ( van om het even wie ) ZONDER voorwerp vallen .
Een overeenkomst loopt tot de laatste dag , waarbij partijen voordeel halen uit die overeenkomst .
De opzeg is een INTENTIE , aan die voordelen en voorwaarden een einde te maken in de nabije toekomst ; maar sluit de voordelen en voorwaarden niet uit tot zolang die einddatum niet bereikt is .
Zo niet is alles mogelijk . Huurder die de boel kort en klein slaat / verhuurder die bvb. electriciteit afsluit . Of om het beschaafd te houden : huurder die inspectiedienst laat komen , met de bedoeling te ontsnappen ( op zijn minst ) aan de laatste maanden huur , vanwege " ongeschikt verklaarde woning " .Aangezien huurder bepaalde verplichtingen na te leven heeft tot vertrek , heeft huurder ook het voorrecht een verhuurder in gebreke te stellen bij wantoestanden .
Quote : " Dus, kort gezegd, lijkt het ons dat volgens deze persoon, we in worst case scenario, moeten bewijzen dat we zelf die verdieping bewonen nadat die huurder weg is."
Het is inderdaad zo ; als u een opzeg geeft voor eigen bewoning , u er dan ook effectief moet gaan wonen . ( zie onderaan voor wettekst ) .
Eenmaal u er woont , doet het er niet toe of u de zolderverdieping effectief bewoont of niet . U bewoont het eigendom op zijn geheel ( inbegrepen een eventueel tuinhuis of garage ) .
Quote : " Maar volgens die expert (?) kan de huurder vanaf de start van de opzeg (wegens intrek wij, de nieuwe eigenaar), geen "klacht" of "eis" of wat dan ook meer doen omtrent de kwaliteit van zijn verdieping - tot op een bepaalde hoogte uiteraard, we kunnen natuurlijk niet de elektriciteit ontkoppelen als hij daar nog woont. Maar dus wel dat die huurder niet meer kan eisen dat we bijvoorbeeld het dak snel moeten laten isoleren (had eigenlijk al moeten gebeuren sinds een paar jaar; dacht 2015) - wat best onpraktisch is want het zoeken van een aannemer, inplannen en concreet werk gebeurt niet op twee weken natuurlijk. "
De huurder kan m.i. wel degelijk gebruik maken van hun recht omtrent de woningkwaliteit .
Afgezien van een MINIMALE verplichting te voorzien in verwarming , zou ik me niet teveel zorgen maken over een optreden van de woning inspectie . Eenmaal deze op bezoek komen zal er al geruime tijd verstrijken . Vervolgens gaan hun bevindingen naar de burgemeester , en daar kunt u OOK uw stem laten horen .
Het is de burgemeester die een " ongeschikt verklaring " opmaakt , en vervolgens aan de huurder om de consequenties daarvan voor te leggen aan een vrederechter ( indien huurder schadevergoeding wenst ) .
Wanneer de burgemeester kennis genomen heeft van UW intenties ( zelf bewonen , renoveren , opzeg reglementair gegeven , ontkoppelen van twee wooneenheden ) dan lijkt de kans mij groot dat de resterende tijd voor de huurder wel erg kort gaat worden om alsnog procedures op te starten voor een vrederechter ( die op hun beurt tijd in beslag nemen ) .
Wel kunt u uw aankoop intentie koppelen aan de verplichting dat de verkoper een verwarming plaatst bij de huurder , met als reden dat u problemen met de huurder riskeert , en het pand dus een minwaarde heeft .
Vlaamse Woning Code ( decreet ) :
Artikel 17. (01/01/2019- ...)
Opzegging door de verhuurder voor persoonlijk gebruik
§ 1. De verhuurder kan de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, als hij het goed persoonlijk en werkelijk wil betrekken.
De verhuurder kan de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen om de echtgenoot of wettelijk samenwonende partner van de verhuurder of de afstammelingen, aangenomen kinderen, bloedverwanten in de opgaande lijn of bloedverwanten in de zijlijn tot in de derde graad van de verhuurder of van zijn echtgenoot of wettelijk samenwonende partner het goed persoonlijk en werkelijk te laten betrekken. De opzeggingstermijn bedraagt zes maanden, tenzij de opzegging wordt gedaan tijdens de eerste driejarige periode. In dat geval kan de opzeggingstermijn niet verstrijken vóór het einde van de eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
De opzegging vermeldt de identiteit van de persoon die het goed zal betrekken en de band van verwantschap met de verhuurder. De verhuurder bewijst op verzoek van de huurder de band van verwantschap. De verhuurder voldoet aan dat verzoek binnen een termijn van twee maanden, te rekenen vanaf de kennisgeving ervan, zo niet kan de huurder de nietigverklaring van de opzegging vorderen. Die vordering moet op straffe van verval uiterlijk twee maanden vóór het verstrijken van de opzeggingstermijn worden ingesteld.
§ 2. Het goed moet worden betrokken binnen een jaar na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of na de teruggave van het goed door de huurder als de teruggave later plaatsvindt. Het goed moet gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven.
Als de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, niet voldoet aan de voorwaarden, vermeld in het eerste lid, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur.
§ 3. De partijen kunnen overeenkomen om deze mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.
Art. 18
Opzegging door de verhuurder wegens grondige renovatiewerken
§ 1. De verhuurder kan de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen als hij het onroerend goed of een gedeelte ervan wil wederopbouwen, verbouwen of renoveren, en als al de volgende voorwaarden vervuld zijn:
1° de werkzaamheden worden uitgevoerd met eerbiediging van de decretale en verordeningsbepalingen over de ruimtelijke ordening;
2° de werkzaamheden worden uitgevoerd aan het gedeelte dat de huurder bewoont;
3° de werkzaamheden kosten meer dan drie jaar huur van het verhuurde goed. Als het gebouw waarin dat goed gelegen is uit verscheidene verhuurde woningen bestaat die aan dezelfde verhuurder toebehoren en waaraan werkzaamheden worden uitgevoerd, kosten de werkzaamheden meer dan twee jaar huur voor al die woningen samen.
De opzeggingstermijn bedraagt zes maanden, tenzij de opzegging wordt gedaan tijdens de eerste driejarige periode. In dat geval kan de opzeggingstermijn niet verstrijken vóór het einde van de eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
De verhuurder bezorgt de volgende documenten aan de huurder op het moment van de opzegging:
1° de hem verleende omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen als deze voor de werkzaamheden vereist is; en
2° een omstandig bestek of een beschrijving van de werkzaamheden samen met een gedetailleerde kostenraming of een aannemingsovereenkomst.
§ 2. De werken moeten worden aangevat binnen zes maanden en worden beëindigd binnen vierentwintig maanden na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of na de teruggave van het goed door de huurder als de teruggave later plaatsvindt. Na de beëindiging van de werken, vraagt de verhuurder een conformiteitsattest als vermeld in artikel 3.6 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Als de verhuurder de werkzaamheden niet binnen de gestelde termijn en voorwaarden uitvoert en geen bewijs van buitengewone omstandigheden kan leveren, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur.
De huurder kan de verhuurder verzoeken om hem kosteloos de documenten te bezorgen waaruit blijkt dat de werkzaamheden conform de voorwaarden, vermeld in dit artikel, zijn uitgevoerd.
§ 3. De partijen kunnen overeenkomen om deze mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.
Wat een wet interessant maakt ,
is wat er in die wet , niet in staat .