Renovatiekosten gestemd op AV na compromis, voor akte

[18912360]

Dag allen,

Situatie:
- Compromis begin oktober opgesteld waarbij verkoper mij een volmacht verleent voor aanwezigheid op AV eigenaars appartementen van het gebouw waar ik ook een appartement kocht.
- Op AV enkele dagen later wordt een renovatie van de achtergevel gestemd, 100% stemt voor. Mijn bijdrage is 5000 euro. Ik was op de hoogte van toekomstige werken door vermelding makelaar bij bezichtiging (zonder vernoemde kosten) en door een AV uit het verleden waar een raming van de kosten uitkwam op een bijdrage door mij van +- 1250 euro. De uiteindelijke werken kosten +- 4x zo veel.
- Ondanks een volmacht verleend door de verkoper, werd ik niet op de hoogte gebracht van de AV. Verkoper vindt dat ik 5000 euro zelf moet betalen.
- Akte was initieel voorzien op 10/01. Wegens omstandigheden verplaatst naar 02/02. Sleutels verkreeg ik wel reeds via overeenkomst houdende bezetting ter bede. Verhuis is gepland op 29/01 omdat ik uitging van akte op 10/01. Ook reeds opzeg huidige woonst, waardoor ik op 31/01 de woonst moet verlaten.

Vragen:
- Volgens notaris is de situatie een hiaat in de wetgeving, wegens het feit dat ik niet op de hoogte was van de AV. Ik heb mijn contractueel recht niet kunnen uitoefenen. Ik stelde zelf reeds een compromis voor, maar verkoper lijkt voorlopig niet in te stemmen. Ben ik in mijn recht en zo ja, wat zijn mogelijke volgende stappen?
- Indien volgende stappen, kan mijn verhuis en akte in het gedrang komen?

Wel wat kopzorgen.
Alvast bedankt.

[Thomas Morus]

"100% stemt voor"

Indien u wel aanwezig was geweest zou dat niets aan de beslissing veranderd hebben...
Indien het geld eerst na verlijden akte wordt opgevraagd moet u sowieso betalen....

Er is geen hiaat in de wetgeving!

[18912360]

100% stemde idd voor. Natuurlijk is het niet gezegd dat mijn aanwezigheid voor een andere uitkomst had kunnen zorgen. Maar ik snap uw insteek, en heb ook begrip voor de verkopers, vandaar mijn voorstel tot compromis.

Het niet verwittigen van de verkoper van het plaatsvinden van de AV heeft geen impact op mijn situatie? Ik heb mijn “zegje” niet kunnen doen, wat wel mijn recht was, toch?

Alvast bedankt

[Thomas Morus]

Nul impact!

[18912360]

En waarom niet? Graag had ik wat meer duiding.

Alvast bedankt.

[ChristophePaus]

Tenzij jij meer dan 50% van de aandelen in de mede-eigendom bezit (wat ik betwijfel), zou jij de meerderheid van diegenen die voor stemden, niet gebroken hebben. Uiteraard bestond wel de mogelijkheid dat jouw tussenkomst en overtuigingskracht op de AV de 100% voorstemmers van mening had doen veranderen.

[18912360]

Dat snap ik inderdaad.

Maar het niet op de hoogte gesteld worden van de AV heeft dus geen impact? Art. 577-11 BW wordt in deze dus gevolgd? Verwittigd of niet?

Wet
Art. 577-11

§ 2 In geval van overdracht of van aanwijzing van het eigendomsrecht van een kavel onder de levenden of wegens overlijden verzoekt de optredende notaris, bij een ter post aangetekende brief, de syndicus van de vereniging van mede-eigenaars hem de volgende inlichtingen en documenten mee te delen :

1° het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
2° een staat van de oproepen tot kapitaalinbreng die door de algemene vergadering van de mede-eigenaars zijn goedgekeurd vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, alsook de kostprijs van de dringende werkzaamheden waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
3° een staat van de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
4° een staat van de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan vòòr de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht.
De documenten vermeld in §1 worden door de notaris op dezelfde wijze aan de syndicus gevraagd als de nieuwe mede-eigenaar ze nog niet in zijn bezit heeft.
De notaris deelt vervolgens deze documenten mee aan de verkrijger. Indien de syndicus niet antwoordt binnen dertig dagen na het verzoek, stelt de notaris de partijen in
kennis van diens verzuim.

Onverminderd andersluidende overeenkomst tussen partijen inzake de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe mede-eigenaar het bedrag van de in het eerste lid, 1°, 2°, 3° en 4° vermelde schulden.
De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag waarop hij effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen.
Bij een overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht is de verkrijger evenwel verplicht tot betaling van de buitengewone lasten en de oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering van de mede-eigenaars heeft besloten, indien deze heeft plaatsgehad tussen het sluiten van de overeenkomst en het verlijden van de authentieke akte en indien hij over een volmacht beschikte om aan de algemene vergadering deel te nemen.

Alvast bedankt.

[Franciscus]

Is inderdaad perfect mogelijk. Ik heb enkele jaren geleden als lasthebber mee de renovatie van de 4 gevels van een appartementsblok goedgekeurd. Een eerste schijf is dan nog betaald voor de eerste zijgevels. Ondertussen was de compromis van verkoop door mij getekend. Na overlijden lastgever is akte verkoop verleden. De nieuwe eigenaar - op de hoogte gezien in bezit van de drie laatste verslagen AV heeft dus ongeveer 90% van de kosten gevelwerken moeten betalen gezien verdere opvragingen dan pas gebeurd zijn.
Voor de syndicus was de eigenaar nog de eigenaar in uw geval en deze had u inderdaad moeten / kunnen verwittigen... hangt ervan af wat er in jullie overeenkomst stond.
Kosten gevel zijn pro rata van de quotiteiten of aandelen in de gemeenschappelijke delen die verbonden zijn aan iedere privatieve kavel (in praktijk een appartement)

[LYNX XX]

Dag allen,

Situatie:
- Compromis begin oktober opgesteld waarbij verkoper mij een volmacht verleent voor aanwezigheid op AV eigenaars appartementen van het gebouw waar ik ook een appartement kocht.
- Op AV enkele dagen later wordt een renovatie van de achtergevel gestemd, 100% stemt voor. Mijn bijdrage is 5000 euro. Ik was op de hoogte van toekomstige werken door vermelding makelaar bij bezichtiging (zonder vernoemde kosten) en door een AV uit het verleden waar een raming van de kosten uitkwam op een bijdrage door mij van +- 1250 euro. De uiteindelijke werken kosten +- 4x zo veel.
- Ondanks een volmacht verleend door de verkoper, werd ik niet op de hoogte gebracht van de AV. Verkoper vindt dat ik 5000 euro zelf moet betalen.

Indien u reeds een volmacht van uw verkoper had ontvangen, was u op de hoogte van de datum en uur van de AV.
De verkoper zal waarschijnlijk de uitnodiging ontvangen hebben, en had u die moeten overhandigen. Ofwel de syndicus als hij op de hoogte was van die volmacht. U had recht op de uitnodiging met de agendapunten en benodigde documenten.

Maar de uiteindelijke beslissing is er en staat er : ZOALS de overige forumleden reeds hebben vermeld en terecht.


- Akte was initieel voorzien op 10/01. Wegens omstandigheden verplaatst naar 02/02. Sleutels verkreeg ik wel reeds via overeenkomst houdende bezetting ter bede. Verhuis is gepland op 29/01 omdat ik uitging van akte op 10/01. Ook reeds opzeg huidige woonst, waardoor ik op 31/01 de woonst moet verlaten.

Vragen:
- Volgens notaris is de situatie een hiaat in de wetgeving, wegens het feit dat ik niet op de hoogte was van de AV. Ik heb mijn contractueel recht niet kunnen uitoefenen. Ik stelde zelf reeds een compromis voor, maar verkoper lijkt voorlopig niet in te stemmen. Ben ik in mijn recht en zo ja, wat zijn mogelijke volgende stappen?
- Indien volgende stappen, kan mijn verhuis en akte in het gedrang komen?

Wel wat kopzorgen.
Alvast bedankt.