Eind 2019 hebben we onze huidige woning gekocht. Deze zomer zijn de renovaties gestart met als eerste de dakisolatie en verwijderen dakkapel + nieuwe pannen. Vorige week zaterdag (18/12/2021) zijn ze begonnen aan de beglazing/ramen en voordeur.
Toen de oude ramen uitgebroken werden en de afwerking aan de binnenkant verwijderd werd, werd iedereen met verstomming geslagen. De mensen die de ramen doen, zijn al vele jaren actief in de bouw en ze zeiden allemaal dat ze dit nog nooit eerder gezien hadden.
De voorgevel is in erbarmelijke staat, maar doordat hij aan de binnenzijde netjes afgewerkt is en er aan de buitenzijde een enkele muur voorgezet is, merk je daar niks van. Ik heb hier dan ook onmiddellijk foto's van genomen.
In de akte staat dat we het huis kopen met alle zichtbare en onzichtbare gebreken, maar ondertussen heb ik al gevonden dat deze clausule nietig is, als de verkoper ter kwader trouw was.
Vandaag is er een vertegenwoordiger komen kijken aangaande spouwmuurisolatie en die zei dat de spouw geïsoleerd kon worden, behalve de voorgevel aangezien er ernstige twijfels zijn over de stevigheid van deze muur. Volgens hem moeten de vorige eigenaars dit ook geweten hebben aangezien ze er ongeveer 60j gewoond hebben. De eigenlijke eigenares is echter vorig jaar december overleden. Bij het verleiden van de akte was ze al slecht en werd alles geregeld door de kinderen. Die kinderen zijn wel opgegroeid in dit huis.
Die man van de spouwmuurisolatie heeft de gegevens van een advocaat gegeven en me aangeraden hier verder met te gaan. Maar is dit wel een goed idee?
Uiteindelijk zijn we eind 2021 en hebben we het huis gekocht eind 2019.
Er was ook een immokantoor dat optrad als bemiddellaar.
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Het immokantoor kan enkel maar zeggen wat ze vernomen hebben van de verkopers. En het gebrek moet dus MOEDWILLIG verborgen zijn geweest. Hoelang stond die voorzetmuur al voor de gevel? Hij is er mogelijks gezet om esthetische reden, terwijl die mensen niet de bedoeling hadden die gevel moedwillig weg te steken in het kader van die verkoop van het huis. Als er een bouwtoelating is voor die werken zullen ze het waarschijnlijk wel geweten hebben, want geen enkel architekt laat zoiets passeren.
Ik geef je niet veel kans.
1. Zoals mava105 zegt, dit is niet noodzakelijk een verborgen gebrek. Genoeg klungelige doe-het-zelvers te vinden die hun huis opkalefateren, terwijl ze geen aandacht hebben voor structurele gebreken. Dit is niet altijd een verborgen gebrek in de juridische zin.
2. De verkoper is blijkbaar overleden, ik zie niet in wat je kan bekomen van haar kinderen die geen partij waren in de verkoop. Zelfs al hadden ze kennis van de situatie, op basis waarvan zouden ze je hiervan moeten geïnformeerd hebben?
1. Zoals mava105 zegt, dit is niet noodzakelijk een verborgen gebrek. Genoeg klungelige doe-het-zelvers te vinden die hun huis opkalefateren, terwijl ze geen aandacht hebben voor structurele gebreken. Dit is niet altijd een verborgen gebrek in de juridische zin.
2. De verkoper is blijkbaar overleden, ik zie niet in wat je kan bekomen van haar kinderen die geen partij waren in de verkoop. Zelfs al hadden ze kennis van de situatie, op basis waarvan zouden ze je hiervan moeten geïnformeerd hebben?
Alle huizen hier in de buurt zijn fabriekswoningen van het bedrijf hier een beetje verder.
Het fabriek heeft in 1969 die huizen verkocht. Vorige eigenaars hebben in 1969 dit huis gekocht. In 2019 hebben ze het terug verkocht aan ons.
Ook net vernomen van iemand uit de buurt dat de vorige eigenaars + de kinderen gekend heeft en nog kent. Vorige eigenaar heeft zelf die gevelsteen gezet. Zij waren op de hoogte van de slechte toestand van de gevel en het dak.
Het dak is ondertussen aangepakt en volgens de dakwerkers viel de dakconstructie zelf nog heel goed mee. Daar was weinig op aan te merken. De gevel is een hele andere zaak.
Ik zou graag de foto's hier posten maar ik weet niet of dat gaat.
Het fabriek heeft in 1969 die huizen verkocht. Vorige eigenaars hebben in 1969 dit huis gekocht. In 2019 hebben ze het terug verkocht aan ons.
Ook net vernomen van iemand uit de buurt dat de vorige eigenaars + de kinderen gekend heeft en nog kent. Vorige eigenaar heeft zelf die gevelsteen gezet. Zij waren op de hoogte van de slechte toestand van de gevel en het dak.
Het dak is ondertussen aangepakt en volgens de dakwerkers viel de dakconstructie zelf nog heel goed mee. Daar was weinig op aan te merken. De gevel is een hele andere zaak.
Ik zou graag de foto's hier posten maar ik weet niet of dat gaat.
Alle kinderen zijn met naam, adres en RR vernoemd in de akte en hebben mee moeten ondertekenen.2. De verkoper is blijkbaar overleden, ik zie niet in wat je kan bekomen van haar kinderen die geen partij waren in de verkoop. Zelfs al hadden ze kennis van de situatie, op basis waarvan zouden ze je hiervan moeten geïnformeerd hebben?
Zij hebben de verkoop geregeld en het immokantoor onder de arm genomen. Het immokantoor kan hier volgens mij niet veel over geweten hebben...
Wat ik wil bekomen? De kosten voor reparatie van de voorgevel.
Volgens die man van de spouwmuurisolatie is de gevel een tikkende tijdbom.
Wat is er eigenlijk mis met de -oude- voorgevel dat het een tikkende tijdbom werd ?
Spouwen worden ook wel eens opgevuld met dunne (goed vloeibare) cementspecie
Dat hangt beide gevels aan elkaar, vult verdwenen voegsel op, kan voor waterdichting zorgen, ...
Een eigenaar die er mogelijk al paar decennia geleden een siermuur voor zette, verbergt geen gebrek - die heeft in zijn optiek het gebrek opgelost ...
Kinderen waren denkelijk mede-eigenaar (van het vadersdeel)
Spouwen worden ook wel eens opgevuld met dunne (goed vloeibare) cementspecie
Dat hangt beide gevels aan elkaar, vult verdwenen voegsel op, kan voor waterdichting zorgen, ...
Een eigenaar die er mogelijk al paar decennia geleden een siermuur voor zette, verbergt geen gebrek - die heeft in zijn optiek het gebrek opgelost ...
Kinderen waren denkelijk mede-eigenaar (van het vadersdeel)
Dan waren ze ook mede-eigenaar, vermoedelijk door erfenis van hun vader. Dat is iets anders dan dat ze hun moeder hielpen met de verkoop.Alle kinderen zijn met naam, adres en RR vernoemd in de akte en hebben mee moeten ondertekenen.2. De verkoper is blijkbaar overleden, ik zie niet in wat je kan bekomen van haar kinderen die geen partij waren in de verkoop. Zelfs al hadden ze kennis van de situatie, op basis waarvan zouden ze je hiervan moeten geïnformeerd hebben?
Vergeet mijn opmerking daarover dan maar.
Als de toenmalige eigenaar die muur zelf heeft gezet om het probleem “op te lossen” en niet om het te verstoppen voor verkoop, blijf ik erbij dat dit geen verborgen gebrek is.
Als je het probleem van een slechte muur wil oplossen, breek je hem toch af of zet je er een nieuwe muur vlak tegen, niet?Als de toenmalige eigenaar die muur zelf heeft gezet om het probleem “op te lossen” en niet om het te verstoppen voor verkoop, blijf ik erbij dat dit geen verborgen gebrek is.
De muur die er is voor gezet, staat los van de slechte muur, daar zit enkele centimeters tussen.
Eén van de (3) voorwaarden om van een verborgen gebrek te spreken luidt :
"Bovendien moet een verborgen gebrek voldoende ernstig zijn. Het gebrek moet het “normale” gebruik van het huis verhinderen. "
Aan de koper om te bewijzen dat het " normale gebruik verhindert wordt "
Daarenboven is het opstarten van een procedure met alle verbonden kosten ( advocaat , expert , gerecht ) , minstens 2 jaar na datum v an verkoop een hachelijke onderneming , die mogelijks meer kan kosten dan een door u bekostigde herstelling . ( raadpleeg een aannemer van bouwwerken om een oplossing voor te stellen , en een raming op te maken ) .
"Bovendien moet een verborgen gebrek voldoende ernstig zijn. Het gebrek moet het “normale” gebruik van het huis verhinderen. "
Aan de koper om te bewijzen dat het " normale gebruik verhindert wordt "
Daarenboven is het opstarten van een procedure met alle verbonden kosten ( advocaat , expert , gerecht ) , minstens 2 jaar na datum v an verkoop een hachelijke onderneming , die mogelijks meer kan kosten dan een door u bekostigde herstelling . ( raadpleeg een aannemer van bouwwerken om een oplossing voor te stellen , en een raming op te maken ) .
Wat een wet interessant maakt ,
is wat er in die wet , niet in staat .
is wat er in die wet , niet in staat .
Eerder ging niet omdat we het niet wisten. Dit is nu toevallig aan het licht gekomen omdat de ramen vervangen werden.Daarenboven is het opstarten van een procedure met alle verbonden kosten ( advocaat , expert , gerecht ) , minstens 2 jaar na datum v an verkoop een hachelijke onderneming , die mogelijks meer kan kosten dan een door u bekostigde herstelling . ( raadpleeg een aannemer van bouwwerken om een oplossing voor te stellen , en een raming op te maken ) .
Als we die ramen binnen 10j pas zouden gedaan hebben, had het pas binnen 10j aan het licht gekomen.
Niet abnormaalDe muur die er is voor gezet, staat los van de slechte muur, daar zit enkele centimeters tussen.
Men dacht daarbij ongetwijfeld om er zo een spouwmuur van te maken ...
Maar wat is er nu eigenlijk mis met die muur ?
Wat zeer lastig wordt als de verkoper er jaren normaal in gewoond heeft ...Aan de koper om te bewijzen dat het " normale gebruik verhindert wordt "
Die muur is "rot". Zoals ik zei, ik zou hier graag enkele foto's plaatsen dat je het kan zien maar dat lukt niet.Maar wat is er nu eigenlijk mis met die muur ?
Een blokkendoos is er niks tegen. Stenen op hun kant gemetst in plaat plat. Losgekomen stenen, stenen die er ondertussen mettertijd al gewoon uitgevallen zijn.
Ook hele stukken scheef gemetst.
Die man van de spouwmuurisolatie wil alle muren isoleren, behalve de voorgevel omdat hij bang is dat die te zwak is. Daar wil hij zich niet aan riskeren.
Die heeft mij zelfs de gegevens van een advocaat gegeven. Ik moest er verder mee gaan zei hij want zoiets is ongezien en gewoonweg gevaarlijk.
Je kan uploaden naarDie muur is "rot". Zoals ik zei, ik zou hier graag enkele foto's plaatsen dat je het kan zien maar dat lukt niet.
https://nl.imgbb.com
en de links daar naartoe hier plakken of links naar de foto's tussen "IMG" tags plaatsen
Tijd om er architect bij te halen ...Een blokkendoos is er niks tegen. Stenen op hun kant gemetst in plaat plat. Losgekomen stenen, stenen die er ondertussen mettertijd al gewoon uitgevallen zijn.
Ook hele stukken scheef gemetst.
Optie is mogelijk om de muur op te spuiten met een dunne specie (kwestie van alle gaten, slechte voegen goed te vullen) en iets als Compaktuna erdoor gemixt
Je hangt / lijmt je 2 muren dan als een blok aan elkaar
Je zal dan wel nog moeten na-isoleren
Juridisch ...
Als dat oud doe-het-zelf werk is ...
"Onze pa heeft vele jaren geleden de muur gerepareerd"
Als je een oud huis koopt, kan je je aan dergelijke dingen verwachten
Soms zijn het makkelijk herstelbare dingen, soms echt serieus
Het is niet dat ze daar gauw-gauw een gevelsteen voor gezet hebben om die rotte gevel te verbergen en huis te verkopen.
https://www.notaris.be/nieuws-pers/deta ... uis-wat-nu
Het gebrek
- was zonder meer verborgen
- was aanwezig bij verkoop
Maar verhindert het het normale gebruik als huis ?
Neen: Verkoopster heeft er jaren gewoond, mét dat gebrek.
Jij woont er al paar jaar.
Anderzijds had het de prijs van de woning zeer waarschijnlijk wel beïnvloed
Een voorgevel vervangen of herbouwen is ook niet meteen een "kleine herstelling" - àls dat al nodig is.
Bedenk wel dat men nu met andere ogen naar "bouwen & renoveren" kijkt dan paar decennia terug ...
Anderzijds is vrij raar dat de oorspronkelijke gevel zo gebouwd zou zijn - ongeloofwaardig zelfs.
Indertijd was men vaak gierig op cement, maar werd het metselwerk wel OK en netjes uitgevoerd. Zelfs op "fabriekshuisjes".
Zijn daar mogelijk ook deur- / raamgaten veranderd, en de oude niet te best opgevuld ?
Nu, dat zie je nog steeds gebeuren
Hier in de buurt heeft een DHZ-er een raamgat gevuld met 3 of 4 soorten stenen
Pleister er over en 't is in orde ...
Die muur is daarom niet minder stevig.Stenen op hun kant gemetst in plaat plat. .......
.........Ook hele stukken scheef gemetst.
Als dat de oude muur is, waren die stenen voordien als uit verband en scheef gemetseld en dat waarschijnlijk al gedurende 10-tallen jaren.
https://ibb.co/ctHFrPD
https://ibb.co/PcdRzxZ
https://ibb.co/wSScLbs
https://ibb.co/M6Fzk7G
https://ibb.co/2q6yydn
https://ibb.co/TmYgH1n
https://ibb.co/0ZBjWRz
Die man van de spouwmuurisolatie zei dat het gevaarlijk was om hier niks aan te doen. Zoals ik zei, hij wil die muur zelfs niet isoleren.
https://ibb.co/PcdRzxZ
https://ibb.co/wSScLbs
https://ibb.co/M6Fzk7G
https://ibb.co/2q6yydn
https://ibb.co/TmYgH1n
https://ibb.co/0ZBjWRz
Die man van de spouwmuurisolatie zei dat het gevaarlijk was om hier niks aan te doen. Zoals ik zei, hij wil die muur zelfs niet isoleren.