Bodemdecreet m.b.t. aankoop bouwgrond

[Bauxiet]

Beste,

Volgende situatie doet zich voor:

Bouwgrond met een oud zwembad op komt te koop. Het oude zwembad is geplaatst in de tijd (jaren 60-70) dat er nog geen vergunningen aangevraagd moesten worden. De bouwgrond maakte deel uit van een groter perceel dat dus nu verkaveld werd en waarvoor reeds een vergunning verkregen werd. Er was op de gemeente geen weet van een zwembad in de tuin.

Onder het zwembad zit steenpuin (bouwafval) ter stabilisatie. OVAM heeft een document afgeleverd dat er geen verontreiniging in de grond zou zitten, in "theorie" zou dit namelijk gewoon een stuk tuin zijn waar nooit risico activiteiten plaatsgevonden hebben, wat klopt.

Stel dat blijkt na de verkoop en tijdens de afbraak van het zwembad dat er in het steenpuin dat onder het zwembad ligt asbest aanwezig is (het steenpuin is namelijk bouwafval uit de jaren 60-70). Zijn de verkopers van de bouwgrond hier dan nog voor verantwoordelijk, meer bepaald ook de kosten van de opruiming van de verontreiniging (bodemdecreet)?

Wij kunnen namelijk geen zekerheid hebben over wat er zich onder het zwembad allemaal bevindt, tenzij we het volledig laten opbreken (wat ook niet gaat). Bodemonderzoek en boringen in de bodem van het zwembad gaat ook niet aangezien het dan nog steeds testen zijn op specifieke punten, je zou dus het zwembad volledig moeten afbreken om zekerheid te krijgen. Er is nooit vermelding gemaakt dat er vervuiling aanwezig zou zijn, dit is misschien ook niet zo. Het feit is dus dat dit een grote onzekerheid is (wat dus ook voor een grote onverwachte extra kost kan zorgen).

Zijn wij dus beschermd moesten er toch onvoorziene zaken aan het licht komen na de aankoop door het bodemdecreet?

Alvast bedankt!

Mvg,
Bauxiet

[Thomas_A]

OVAM zegt toch enkel dat ze geen weet hebben van historische verontreiniging. Dat is ook zo in jouw geval.

Ik zie niet in hoe dit je beschermt tegenover de verkoper.

[Bauxiet]

OVAM zegt toch enkel dat ze geen weet hebben van historische verontreiniging. Dat is ook zo in jouw geval.

Ik zie niet in hoe dit je beschermt tegenover de verkoper.

Het klopt dat er geen weet is van verontreiniging. Momenteel staat er namelijk enkel een verouderd zwembad dat in de jaren 70 gebouwd is. Onder het zwembad ligt steenpuin/bouwafval ter stabilisatie van de constructie. Het zwembad is gebouwd zonder vergunningsaanvraag etc. aangezien dit in de jaren 70 is. Op basis van de informatie dat OVAM dus heeft, is er geen enkel risico dat de grond vervuild is. Niet dat ik persé verwacht dat er vervuiling zal zijn.

De enige mogelijkheid om zeker te zijn wat er onder het zwembad zit, en dus ook welke vervuiling er eventueel zou zitten, is door het af te breken (iets wat enkel kan na de aankoop). Daarom vroeg ik mij af in welke mate ik beschermd ben door het bodemdecreet? Stel dat er onder het zwembad veel bouwafval met asbest ligt, wie zal hiervoor verantwoordelijk zijn?

[mava105]

Gezien het grondstuk nog niet is aangekocht, kan je de verkoper in uw notariële akte verantwoordelijk stellen voor iedere eventuele vervuiling door asbest of andere stoffen die later eventueel worden aangetroffen.

[Thomas_A]

Gezien het grondstuk nog niet is aangekocht, kan je de verkoper in uw notariële akte verantwoordelijk stellen voor iedere eventuele vervuiling door asbest of andere stoffen die later eventueel worden aangetroffen.

Maar daar moet de verkoper natuurlijk mee akkoord zijn. Als geen van jullie beide toegeeft, is er simpelweg geen verkoop.

Als er al een compromis is en dit is hier niet in opgenomen, zal de verkoper dit ook niet meer in de akte willen laten zetten.

[Jo23]

https://www.ovam.be/aard-van-bodemverontreiniging

Gezien u spreekt over mogelijkheid van vermenging van asbest in de fundering van een oud privé zwembad is dit een mogelijke historische verontreiniging die in principe geen risico oplevert zo lang u de fundering niet beroert. Als u het perceel graag aankoopt kan u vragen of de eigenaar op zijn kosten een oriënterend bodemonderzoek wil laten uitvoeren (enkele diepteboringen volstaan, ik schat de kosten met rapport door een erkende firma op 1.500 euro. Als de eigenaar dit weigert en hij beschikt over een blanco bodemattest van OVAM kan hij het perceel verkopen aan andere kopers, dus u moet weten of u hier een zaak van wil maken.

Historische verontreiniging
Bodemsanering is er bij historische bodemverontreiniging op gericht om te vermijden dat de bodemkwaliteit een risico oplevert of kan opleveren tot nadelige beïnvloeding van mens of milieu door gebruik te maken van de beste beschikbare technieken die geen overmatig hoge kosten met zich meebrengen.

[mava105]

Heb ooit ook persoonlijk te maken gehad met een historische vervuiling in mijn functie als beheerder van de eigendommen van mijn werkgever. 20 à 25 jaar geleden verkocht ik een groot hoekpand in Mechelen. er was een gunstig OVAM rapport. De koper eiste echter een bijkomend grondig onderzoek omdat uit oude foto's was gebleken dat er op die plaats voor de jaren 1940 een garage met tankstation was geweest, die door een bombardement in puin was gelegd. Na de oorlog had men gewoon op die plaats een paar eenvoudige werkmanswoningen gebouwd. Deze panden werden nu verkocht om op die plaats een hotel te bouwen. Na dat nieuwe onderzoek bleek inderdaad dat er een ernstige verontreiniging was van olie en andere koolwaterstof houdende producten. Door het bombardement tijdens de oorlog waren de ondergrondse tanks gebarsten.. De tanks waren weg, maar de verontreiniging was gebleven. Gelukkig voor ons had OVAM de kosten op zich genomen wegens een historische verontreiniging. Gedurende 3 maanden heeft men, na de afbraak van de oude woningen, gegraven en testen gedaan. De grond was tot op een diepte van omzeggens 9 meter verontreinigd, en dit over een oppervlakte van meer dan 200 M². Tientallen vrachtwagens grond zijn toen afgevoerd om te worden gereinigd en vervangen door evenveel vrachtwagen zuiver zand. Bijkomend moest de koper dan nog een speciale paalfundering maken, gezien er geen vaste bodem meer was.

[bosprocureur]

@ Mava : en voor wie zijn de kosten van die extra funderingen dan ? De oorspronkelijke vaste grond is immers verwijderd omwille van die historische vervuiling ?

[Jo23]

Het gaat in dit geval over de mogelijkheid dat er in de fundering van een oud privé zwembad asbest zou zitten. Asbest ingekapseld in beton van een fundering is totaal niet vergelijkbaar met een historische verontreiniging van olie en andere koolwaterstof houdende producten, vermits die producten zich verder zullen verspreiden en via het bodemwater worden verspreid.

https://www.ovam.be/aard-van-bodemverontreiniging

Historische bodemverontreiniging: Op gronden met historische bodemverontreiniging wordt overgegaan tot een beschrijvend bodemonderzoek als er duidelijke aanwijzingen zijn van een ernstige bodemverontreiniging.
Men moet tot bodemsanering overgaan als het beschrijvend bodemonderzoek de aanwezigheid van een ernstige bodemverontreiniging aantoont.

Dat is op basis van de info van TS niet het geval... maar een oriënterend bodemonderzoek kan hier absolute zekerheid brengen. Als je dit perceel wil kopen zou ik hierover niet wakker liggen.