ondertekening akte - ontbrekende documenten

loe2 · #1 , 12 feb 2009 11:46

Op 3 maart wordt de akte van aankoop ondertekend bij de notaris.
Ik heb nog steeds geen EPC ontvangen, en ook het document keuring electrische installatie is er nog niet.

Ik heb dit opgevraagd bij de verkoper, en die zegt mij dat overeengekomen was dat het immo-kantoor daarvoor zou zorgen. Het immo-kantoor schijnt hiermee geen haast te hebben.

Wat indien ik op 3 maart de betreffende documenten niet zou hebben ?

Winston · Een juridische oplossing. Voor elk probleem, voor iedereen!

Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing. Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding

Eddy · #2 , 13 feb 2009 16:24

loe2 De verkoper dient reeds bij het te koop stellen van zijn eigendom in het bezit te zijn van deze documenten. De makelaar moet dat zeker weten en hij is hiervoor mede aansprakelijk. Nuheb je als koper 2 opties natuurlijk; wil je je aankoop nog of wil je hem niet meer?

dieke · #3 , 13 feb 2009 21:40

loe2 De verkoper dient reeds bij het te koop stellen van zijn eigendom in het bezit te zijn van deze documenten. De makelaar moet dat zeker weten en hij is hiervoor mede aansprakelijk. Nuheb je als koper 2 opties natuurlijk; wil je je aankoop nog of wil je hem niet meer?

Oppassen Eddy, want wat jij hier vertelt, klopt niet volgens het laatste dat ik hierover heb gehoord. En dat is dat keuring elec en EPC documenten zijn die moeten voorgelegd worden uiterlijk bij ondertekening akte. Op dit moment heeft koper dus nog geen enkele reden om te veronderstellen dat hij gronden zou hebben om de aankoop te annuleren.

Reclame

j.demoor · #4 , 14 feb 2009 11:01

"Art. 276. Controlebezoek van laagspanningsinstallaties vóór elke verzwaring van de aansluiting op het openbaar verdeelnet of bij elke overdracht van eigendom van de betrokken wooneenheid...De verkoper van de betrokken wooneenheid laat te zijnen laste het in het eerste lid beoogde controlebezoek uitvoeren en bezorgt vervolgens het proces-verbaal van onderzoek aan de notaris. De overeenkomst van overdracht van eigendom vermeldt de overhandiging van het origineel van het proces-verbaal van onderzoek. "(Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties 10/03/1981,B.S., 29 april 1981 en wijziging in B.S. 30 juni 2008).

“Art.4.Een eigenaar die een residentieel gebouw wil verkopen, moet over een energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen beschikken...Bij de verkoop van een residentieel gebouw draagt de eigenaar aan de koper een geldig energieprestatiecertificaat over.“.(11 JANUARI 2008. - Besluit van de Vlaamse Regering houdende de invoering van het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen bij verkoop en verhuur en de uitvoering van de energieaudit).

Ik zie in beide bepalingen geen sancties.

loe2 · #5 , 16 feb 2009 15:34

Er zijn inderdaad geen sancties indien deze certificaten niet overgedragen worden, doch de overheid kan (alhoewel imo de kans daartoe zeer klein is) achteraf nog controleren of deze certificaten aanwezig en in orde zijn. Is dit niet het geval, dan kan degene die op dat ogenblik eigenaar is (ik dus) wel een boete krijgen.

Anderzijds is het zo dat de notaris verplicht is deze paragraaf op te nemen in de akte (dat EPC en elektriciteitscertificaat overgedragen zijn). Deze paragraaf wordt dan ook niet uit de akte geschrapt. Indien de certificaten niet aanwezig zijn dient de notaris dat wel te melden. Ik vind dat ik dan niet kan tekenen zolang ik die certificaten niet heb, want anders ga ik ze volgens mij nooit krijgen (en ik wens ze niet zelf te betalen of er een boete voor te krijgen).

Anderzijds zou ik natuurlijk zo snel mogelijk in de woning willen kunnen, (en de verkopers weten dit ook), dus ik zou wel zo snel mogelijk willen tekenen.

Dus : niet tekenen en wie weet hoe lang gaat het dan nog aanslepen
Of : wel tekenen met het risico dat ik er zelf voor kan opdraaien

Eddy · #6 , 16 feb 2009 23:11

Het is zo dat het tekenen van een compromis een aankoop is. Je kan dan niet meer terug. Wel is het zo dat je als opschortende voorwaarde kunt laten optekenen, dat de 2 certificaten voldoen, dus positief zijn. Maar welke verkoper gaat hiermee akkoord gaan en nog als je deze dan pas hebt bij de notaris hoeveel kosten heb je dan ondertussen niet gemaakt.

dieke · #7 , 17 feb 2009 09:14

loe2: de notaris heeft u duidelijk blaaskes wijsgemaakt. Hij kan wel degelijk die paragraaf van het overhandigen van die certificaten uit de akte weglaten of op zijn minst hem aanpassen in de zin van: deze certificaten zijn nog niet aanwezig en zullen door verkoper overhandigd worden ten laatste op xxx op straffe van x boete per dag laattijdigheid.

Dus tussenoplossing: er wordt WEL getekend, maar MET bovenstaande vermelding. Waarom maakt notaris u die blaaskes wijs? Omdat hij de rompslomp wil vermijden die hem onvermijdelijk ook kan treffen indien verkopers uiteindelijk nog steeds niet afkomen met die certificaten.

Teken ONDER GEEN BEDING een akte waarin vermeld staat dat de nodige certificaten overhandigd zijn. U heeft dan totaal geen verhaal meer.

loe2 · #8 , 17 feb 2009 16:22

Teken ONDER GEEN BEDING een akte waarin vermeld staat dat de nodige certificaten overhandigd zijn. U heeft dan totaal geen verhaal meer

Dat ben ik dus ook niet van plan; maar wat indien de notaris de akte niet aanpast / zou willen aanpassen (heb hem de vraag nog niet gesteld). Ik zou wel graag zo snel mogelijk over de woning kunnen beschikken (en dat weten notaris en verkopers ook natuurlijk)... Moet ik dan naar een andere notaris stappen (en kan en mag dit zomaar) ?

Alvast bedankt voor de info !

dieke · #9 , 17 feb 2009 17:03

Een beetje dreigen kan vaak helpen bij een notaris. Vraag hem op voorhand naar zijn idee hieromtrent, zodat je al op voorhand kan handelen. Zegt hij je dus bv. dat hij dat niet op dergelijke manier wil opnemen in de akte, vraag hem dan of hij die weigering op papier wil zetten voor je. Laat duidelijk zien dat je niet zal wijken en dan zal de notaris wel wondere wegen vinden om OF de verkopers nu nog aan te zetten om die papieren in orde te krijgen OF hen dat te laten beloven tegen datum x (redelijke termijn). Mijn ervaring is dat notarissen (en ik heb er al een paar gezien) proberen. Ze gaan ervanuit dat de meeste mensen ja-knikken tegenover iemand met 'gezag' (en spijtig genoeg is dat ook vaak zo).

Zelf aan de hand gehad de laatste keer bij ondertekening akte: attest van firma die ondergrondse mazouttank had onklaar gemaakt was niet aanwezig. Notaris zat mij daar een beetje af te dreigen, dat ik niet zo onnozel moest doen, dat die mensen me dat papiertje nog wel zouden bezorgen. Ik heb voet bij stuk gehouden en er werd uiteindelijk getekend met een datum in de akte op dewelke de verkopers dat papier ten laatste moesten bezorgen. We hebben dat document ook binnen die termijn ontvangen. Wees gerust, als je bij ondertekening akte laat verstaan dat iedereen voor niks gekomen is zolang er geen oplossing is voor die documenten, zal notaris wel eieren kiezen voor zijn geld hoor. Notaris verdient een mooie som aan de ondertekening van een akte he.

dieke · #10 , 17 feb 2009 17:05

Nog een tip om het 'moment suprème' van overhandiging documenten, niet te laten komen tot op de dag van ondertekening akte: Bel die mens elke dag op, meerdere keren als hij niet doet wat wordt afgesproken. Vaak is het met een notaris hetzelfde als met een aannemer die nog hier of daar een klein prutske moet komen afwerken: de klant die het hardste zeurt wordt het snelste geholpen. Maak de notaris bij elk telefoontje diets dat er niet zal worden getekend zo lang je die documenten niet hebt gezien.