JuridischForum.be

Wij wensen een pand aan te kopen en hadden reeds een vermoeden dat een veranda gebouwd is zonder vergunning. Daarom hadden we in het bod een als opschortende voorwaarde gezet dat de veranda ofwel vergund/gekend is, ofwel vergunbaar is. We wilden de eventuele regularisatie wel op ons nemen als we zekerheid zouden hebben dat die regulariseerbaar is.
Dit bod met deze voorwaarde werd zonder meer aanvaard. De uitleg van de makelaar was "dat is toch al verjaard". Er kan echter niet aangetoond worden in welk jaar deze veranda gebouwd is. Wel is zeker dat het tussen de 15 en de 40 jaar geleden is.
Eerste reactie van de notarissen was "Geen slapende honden wakker maken. Hoogstwaarschijnlijk al verjaard, en zo niet, binnenkort verjaard).
Ondertussen wel inlichtingen opgevraagd bij stedebouw. Hun antwoord:
Vergunningsplichtige constructie en momenteel niet gekend en dus ook niet vergund. Wat betreft vergunbaarheid: niet zeker aangezien de bouwdiepte de norm overschrijd.

Dus nu zitten we in een impasse.
Er is ons een goed met een bepaalde bewoonbare oppervlakte verkocht. Het is niet zeker of deze oppervlakte kan blijven. Indien wij zekerheid zouden hebben dat het bestaand bewoonbaar volume kan blijven wensen we door te gaan met de verkoop, zo niet zien we er van af (opschortende voorwaarde laat dit toe).
Dus:
Wat is de stelling van de makelaar betreft verjaring waard? Er kan niet aangetoond worden wanneer de veranda gebouwd is. Volgens huidige eigenaar stond die er al toe hij kocht en dat is 15-tal jaar geleden. Is deze constructie dan verjaard? Hoe kan/dient dat aangetoond te worden? En wat zijn de gevolgen? Wat als we daar ooit een nieuwe veranda willen op zetten met hetzelfde volume?

Kijk een sop Google earth. Mogelijks vast te stellen op de historische beelden, die soms meer dan 30 jaar terug gaan.

het kan ook helpen als u over oude, dateerbare foto's kan beschikken; desnoods van bij buren of zo.

Feestjes voor pensionering, communie, of ter gelegenheid van aanvraag bouwvergunning (ook bij buren).... kunnen in een bepaalde tijd geplaatst worden, en op die manier ook een bewijs leveren.

Bedankt, Google maps gaat voor deze locatie terug tot 2007. Op die foto is de constructie al te zien, maar wat vaag. Op de foto van 2009 is het duidelijker.
Dus wat betekent dit? Is deze bouwovertreding verjaard? En wat houd dit dan in? Kan, indien verjaard, geen herstelvordering meer komen? Maar wat als we de constructie willen vernieuwen? Ook rekening houden met het feit dat de constructie minstens 1.5 meter verder staan dan de norm voor de bouwdiepte.
De buren hebben echter een aanbouw (in steen) die even diep komt, en ook andere panden in de straat hebben een aanbouw die zo diep (sommige nog dieper) komt.

............./..........
De buren hebben echter een aanbouw (in steen) die even diep komt, en ook andere panden in de straat hebben een aanbouw die zo diep (sommige nog dieper) komt.

En die andere aanbouwsels, zijn die ook vergund ?

@Bosprocureur: daar heb je een punt. Het geeft inderdaad geen garantie op regularisatie. Maar we zouden dit wel als argument pro regularisatie gebruiken natuurlijk.

Soit, vraag blijft is dit verjaard? We weten dat het er al zeker stond in 2007. Gebouw is van jaren 80. Dus ergens daartussen moet het aangepast zijn.
En zo ja, wat houd dat dan in? Niet verplicht afbreken, maar ook niets meer aan wijzigen? Wat met instandhoudingswerken?

Wij denken volgende constructie voor te stellen aan de huidige eigenaar:
Aan en verkoop belofte tekenen met daarin opschortende voorwaarde regularisatie. Dan proberen regulariseren. Waarbij wij nog bereid zijn de kosten te dragen hiervan. Indien niet regulariseerbaar gaat de verkoop niet door. Maar dan blijft de eigenaar dan natuurlijk wel achter met een pand waar een gekend bouwmisdrijf op zit... dus staat hier wss niet voor te springen.

De mail naar stedenbouw was al vertrokken voor ik het advies kreeg van de notaris. Het was dus al te laat.
Maar vind het toch straf dat de verantwoordelijkheid bij mij gelegd wordt.
Pand wordt aangeboden als een pand om te renoveren. Compleet met 3D tekening van hoe het er kan uitzien. Op die tekening staat een nieuwe veranda aangebouwd. Ik doe een bod met de uitdrukkelijke voorwaarde dat de bestaande aanbouw vergund of vergunbaar is om zekerheid te hebben dat we daar een nieuwe constructie op kunnen plaatsen. Dus toch niet meer dan logisch dat ik me dan informeer of we daar wel degelijk zomaar iets nieuws op kunnen plaatsen? Of had ik dat ook zonder de nodige vergunning moeten doen?

Anyway, om te beslissen of we nu al dan niet afzien van de verkoop is het wel belangrijk om de gevolgen juist in te schatten. Maar ga de notarissen dit laten uitklaren. Tenzij iemand hier daar iets zinnigs over kan zeggen? Vanaf wanneer zou dit verjaard zijn? En wat betekent dat dan?

De gemeente heeft wel luchtfoto's, van jaren terug, misschien is dat een optie?