resem aan verborgen gebreken opgemerkt bij poging tot verbeteringswerken, na aankoop 6 jaar geleden

[Bedc]

Hallo,

We waren van plan enkele verbeteringswerkzaamheden uit te voeren aan onze woning, 6 jaar geleden aangekocht en daarvoor 'grondig gerenoveerd' door de vorige eigenaars. Na grondig onderzoek door mezelf en aannemers blijken er heel wat structurele mankementen te zijn, reeds zeer lange tijd aanwezig en gebrekkig opgekalefaterd, dan wel volledig verdoken door de vorige eigenaar.

Het dak/gebinte:
Aan 1 puntgevel/kant liggen de gordingen in een gebarsten muur, alsook is de schouw gebarsten. De aansluiting van de dakbedekking met de buren is gebrekkig uitgevoerd, waardoor vocht op deze muur komt en de leemstuc nu loslaat. Dit is aan 1 kant van het dak, en dit vlak werd door de vorige eigenaar bedekt/gecementeerd. Aan de andere kant/puntgevel werd dit niet uitgevoerd. Die kant is dan ook in orde, behalve dat de resterende schouw er zwevend hangt en aldus een stabiliteitsrisico inhoudt. Dit was op het eerste verdiep niet zichtbaar door de voorzetwanden.

Op 1 plaats waar de hoofdstructuur in de gevel ligt moet de muur ooit verzakt geweest zijn. De voorste rij stenen (gevel) werd heropgebouwd en mooi terug uitgevoegd, binnenin werd daar een emmer cement tegen gegooid. Ook dit was neit zichtbaar door voorzetwanden en het dakvlak.

Het kepervlak is op verschillende plaatsen doorrot, dit werd met 'valiezeplanken' opgelapt. De kepervoeten zijn praktisch overal rot, daartegen werd een plank geslagen om alles op z'n plaats te houden. De ringbalk is evenwel rot, op het meest kritische punt werd dit met bandijzer aan het hoofdgebinte bevestigd. Dit alles was bedekt door een laag isolatieplaten. Die isolatie werd meegenomen in het EPC rapport, maar verschillende stroken (de moeilijk bereikbare stukken) zijn niet bedekt, wederom achter voorzetwanden.
Er werd ons ook een onderdak 'verkocht', maar dit bleek er later niet te zitten. Uiteraard kan niet bewezen worden dat men dit gezegd heeft.

Op het benedenverdiep zit er opstijgend vocht in de binnenmuren. Daarvoor werd een gipsplaten voorzetwand geplaatst. Onder het latwerk zit slabbenfolie, aldus moet men weet gehad hebben van het opstijgend vocht.

Er werd een muur opengebroken en poutrell gestoken ter vervanging, de steunen zijn echter waarschijnlijk niet ondergefundeerd. Er vertonen zich barsten tussen de vloerplaat van het verdiep en een binnenmuur tegen die poutrell. Dit is zichtbaar door een stukje plafond boven het keldergat. Daar waren platen geslagen om het plafond te verlagen. Nogal overbodig/onlogisch, maar nu blijkt dan wel waarom.

Waar de 'volledig gerenoveerde woning' verbeterd kon worden, kijken we nu aan tegen een 30000 euro kosten om ons huis überhaupt staande te houden. Los van alle binnenbekleding die dan ook hernieuwd moet worden. Alle mankementen zorgvuldig bedekt door een laag cement, voorzetwanden, PU platen en hervoegde gevels.

Kunnen wij hier iets tegen? We hebben een standaard akte waarbij het goed gekocht werd in de staat waarin het zich bevindt, inclusief alle (verborgen) gebreken, voor zover de verkoper geen weet had van die gebreken. Het is parate kennis in de buurt dat de vorige eigenaar de werken zelf uitgevoerd heeft. Het is nogal duidelijk dat hij er ook weet van had, gezien de 'camouflagetechnieken'.

[Thomas Morus]

U kocht in de staat waarin de woning zich bevond en bovendien van een particulier die geen waarborg moet verstrekken. Vaststellingen doen na zes jaar is bovendien ook rijkelijk laat.
Bovendien zal het voeren van een procedure mogelijks meer kosten dan de herstellingskosten. Hoe oud is die woning, ook dat speelt een rol.

[mava105]

Daarbij had men destijds bij aankoop zeker al een paar van de oorzaken kunnen opmerken bvb aansluiting dak met de buur. Neem daarom steeds een deskundig iemand mee als je een pand voor de 2de of 3de keer gaat bezoeken.
Persoonlijk heb ik honderden panden bezocht, en moest telkens na 1 bezoek al een algemeen plan opmaken met geschatte afmetingen, en een lijst met de te verwachten kosten, en een schatting van de waarde. Die cijfers werden dan door de beheerraad van mijn werkgever goed of afgekeurd. Bij eventuele aankoop diende ik dan ook het pand te renoveren met dat goedgekeurde budget, en moest al zeer goede argumenten hebben om een paar centen meer te mogen hebben. Verborgen gebreken vielen daar niet onder. Ik moest maar uitkijken, en dat heb ik in de loop der jaren dan ook geleerd, met vallen en opstaan.

[Bedc]

Dat het niet bepaald een verstandige koop was blijkt nu wel. Spijtig genoeg bezit ik niet uw ervaring en expertise en kopen wij niet elke week een andere woning.
We hebben toen een aankoopadviseur aangesteld en enkele familieleden die in bouw werken meegenomen om de woning te bezichtigen, er was zichtbaar amper iets op aan te merken; De gebruikte afwerkingsmaterialen waren niet duur en de woning was onvoldoende geïsoleerd. Ze werd 25 jaar geleden ondergefundeerd en alle muren en het dakvlak zijn pijlrecht. Het zichtbare gebinte ziet er ook als nieuw uit.
In retrospect is duidelijk dat een gecementeerde rij halve pannen op het einde van het dak niet bepaald duurzaam/degelijk is. 't Is van daaruit dat de gecementeerde muur binnen de leemstuc onder de cement losliet, ik zag toen een stuk barst in de schouw en ben die cementlaag los beginnen kappen om nader te onderzoeken. Toen we het kochten was dat 1 effen vlak.
Alle andere gebreken zitten tussen voorzetwanden en hervoegde gevels. Of tussen een perfect uitgelijnd dakvlak en de isolatielaag. Zelfs de zwevende schouw was niet op te merken aan de binnenafmetingen van de onderliggende kamer. Ik heb de voorbije weken stukken opengebroken om alles te kunnen controleren/laten bekijken.

U kocht in de staat waarin de woning zich bevond en bovendien van een particulier die geen waarborg moet verstrekken. Vaststellingen doen na zes jaar is bovendien ook rijkelijk laat.
Bovendien zal het voeren van een procedure mogelijks meer kosten dan de herstellingskosten. Hoe oud is die woning, ook dat speelt een rol.

Dit was een beetje het antwoord waar ik voor vreesde. Ik hoopte enig verhaal te hebben omdat uit bepaalde feiten toch relatief duidelijk af te leiden valt dat gekende problemen gecamoufleerd werden. Maar als procederen meer kan kosten dan de geraamde kosten is dat zeker niet aan ons besteed. In ieder geval kunnen we dan beter z.s.m. de herstellingen proberen uitvoeren.

[iota]

U zal bedrieglijk opzet moeten aantonen en dat is nog niet zo simpel. Die doe-het-zelver was duidelijk een klungelaar die van alles op zijn manier heeft opgelapt, maar of dat daarom met bedrieglijke intenties is gebeurd...Hij kan altijd zeggen dat hij dacht de problemen daarmee opgelost te hebben, want er was toch niks te zien toen u het kocht, en pas na 6 jaar duiken er nu mankementen op...

[Bedc]

U zal bedrieglijk opzet moeten aantonen en dat is nog niet zo simpel. Die doe-het-zelver was duidelijk een klungelaar die van alles op zijn manier heeft opgelapt, maar of dat daarom met bedrieglijke intenties is gebeurd...Hij kan altijd zeggen dat hij dacht de problemen daarmee opgelost te hebben, want er was toch niks te zien toen u het kocht, en pas na 6 jaar duiken er nu mankementen op...

In principe is het ook wel zo dat het een klungelaar was i.p.v. bedriegelijke opzet. Evenals de gebreken die we vonden achter de nu opengebroken valse wanden, hebben we een 3-tal grote vuilzakken met lege bierblikken en -flesjes gevonden

[denlowie]

Bij een aankoop van een oud huis ben je beter af om een architect te vragen om dit grondig na te zien, en daarvoor vragen deze geen honderden euro's hoor , het is niet omdat je in de bouw werkt dat je er veel verstand van hebt, en het is niet omdat je in een restaurant werkt dat je kan koken, er zijn daar ook afwassers .

[Inazuma]

Je gaat zeer moeilijk het verschil tussen bedrieglijk verborgen gebreken en een klungelende amateur kunnen bewijzen ...

Zeker als die na renovatie zelf nog jaren in die woning gewoond heeft.


Ben zelf aan 't (opnieuw) renoveren en je vindt altijd bedenkelijke keuzes, keuzes die nu niet meer gemaakt zouden worden, gemakkelijkheidsoplossingen, dubieuze besparingen ...

[Sirkii]

t Enige argument dat je juridisch hebt is “verborgen gebrek”. Dit is een gebrek dat de verkopers bekend was maar moedwillig door hen gecamoufleerd werd.

Evenwel.is er jurisprudentie,dat een “verborgen gebrek” snel moet aangekaart worden en 6 jaar is niet snel. ...

Met wat ik bescheiden begrijp is de kans dat je een rechtszaak wint minimaal. Sorry

[Bedc]

Even niet opgemerkt dat hier nog respons op kwam. Bedankt iedereen voor jullie raad/info!
Inmiddels ben ik wat 'bedaard' en heb ik de moed bijeengesprokkeld om alles opnieuw te renoveren. En dit keer volgens de regels van de kunst
Qua kosten zal het allemaal wel nog meevallen. 't Gaat over enkele duizenden euros, maar doordat ik zelf een natuurleien dak kan plaatsen voor een fractie van de prijs weegt het niet zo zwaar door.
In 't vervolg geen woning meer aankopen van een 'zelfbouwer' met rode neus, en wat professionelere raadgevers betrekken. Niet dat ik waarschijnlijk ooit nog een nieuwe woning zal aankopen.
't Is niet dat m'n familieleden geen degelijke inzichten hebben in bouw, maar het contrast tussen alles wat toen zichtbaar was en nu tevoorschijn kwam kon niet groter zijn. Nok, gevels, dakvlak,... waren perfect recht, geen barstje of geringste buiging te zien. Al 't zichtbare constructiehout was als nieuw, aan de buitengevels was degelijke waterkering voorzien, alles perfect gevoegd, ... Tot ik enkele weken geleden de voorzetwanden afbrak...
In ieder geval nogmaals bedankt iedereen!