EPC blijkt net na ondertekening compromis plots niet te kloppen

JB123 · #1 , 19 apr 2021 18:55

Hallo

Wij kochten net een huis met een nogal lastig EPC-kantje:

De makelaar adverteerde met een EPC B, daarom 'sprongen' we op de advertentie. Maar die EPC B kon hij na een eerste huisbezoek niet voorleggen. De EPC B bleek niet te bestaan en een EPC E te zijn.

Hij gaf onmiddellijk aan dat deze EPC E evenmin klopte (de eigenares was niet aanwezig en kon de nodige documenten niet voorleggen stelde hij) en dat er een nieuwe zou worden opgemaakt. Het was op die moment voor hem reeds duidelijk dat onze interesse en bod zou afhangen van een degelijke EPC- score. Wij deden alvast een bod op basis van die EPC E aangezien dat de fiche was die we voorhanden hadden.

De volgende EPC-Fiche die we te zien kregen was een EPC C, zoals voorspeld door de makelaar veel beter. Op basis hiervan verhoogden wij ons bod en kwamen wij een verkoopsprijs overeen. In de compromis werd die EPC C opgenomen.

Omdat we met ons renovatiebudget wilden bekijken wat dringend/noodzakelijk was op korte termijn, contacteerden we de energiespecialist die de EPC C had gemaakt. Hij wist ons vrijwel onmiddellijk te zeggen dat die niet correct was en dat de 'juiste' EPC in de cloud moet zijn blijven hangen waardoor hij de EPC C en niet de EPC D aan de makelaar had bezorgd..(we vermoeden echter een onderonsje tussen makelaar en energiespecialist). Hij stuurde ons daarop de 'juiste' EPC D door.

We contacteerden hierna de 1ste energiespecialist die de oorspronkelijke EPC E had opgemaakt. Hij wist ons te zeggen dat zowel EPC C als D niet volgens de protocollen tot stand zijn gekomen, bol stond van rare kronkels én dat het op zich ook al ongebruikelijk is dat er na zijn EPC een andere specialist werd aangesproken. Hij wist ons ook te zeggen dat het verhaal van de makelaar (de eigenares was niet aanwezig etc) niet klopte.

Wij hopen tot een compromis te kunnen kopen met de verkopers inzake aankoopprijs. Wij wachten hun antwoord af.

Maar onze vraag is ook: wat kunnen wij hier juridisch tegenoverstellen moesten zij hier niet op in willen gaan.

De energiespecialist melden is 1 ding. Maar daarmee zijn wij nog steeds een smak geld 'kwijt' dat we meer geboden hebben op basis van een achteraf gebleken foute EPC. Aangezien er momenteel dus incorrectheden in de compromis staan, lijkt het mij onwaarschijnlijk dat wij als kopers hier niet iets tegenover kunnen stellen?

Wij kunnen zwart op wit bewijzen dat de makelaar foutief adverteerde, zijn in het bezit van zowel een C, D als E EPC fiche én het is duidelijk dat wij ons bod slechts verhoogden omwille van een betere EPC- score (een score die achteraf niet blijkt te kloppen).

Graag zie ik jullie advies/info tegemoet!

Prettige avond

Joost

Jureca · Een juridische oplossing. Voor elk probleem, voor iedereen!

Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing. Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding

Thomas Morus · #2 , 19 apr 2021 19:03

EPC is dan ook een klucht. Spijtig dat u zich daardoor hebt laten beetnemen.

Ik kan een mooie verzameling van zwakzinnige EPC's tonen. Opgesteld voor mijn eigen bezittingen.

Raken kant noch wal: Identieke appartementen met scores die zeer ver uiteen liggen. Sterk variërende EPC's in de tijd voor ongewijzigd appartement.
Die EPC uitvinding is blijkbaar bedoeld als een vorm van beschutte werkplaats voor potentiële werklozen.
Waar kopers, verkopers, verhuurders en huurders collectief het slachtoffer van zijn. Zoals u nu.

Theoretisch een goed idee, praktijk rampzalig, kwaliteitscontrole ontbreekt,....

bosprocureur · #3 , 19 apr 2021 19:15

En 't wordt nog mooier.

Op alle EPC documenten staat dat ze 10 jaar geldig zijn. Maar dat is blijkbaar maar om te lachen.
Zeker nu blijkt dat vanaf januari 2022 de "oude" EPC's van voor 2019 moeten vervangen worden door nieuwe. Tot zover de betrouwbaarheid.

Verdere discussie is meer geschikt voor in het praatcafé vrees ik.

https://www.vlaanderen.be/energiepresta ... een-woning

Reclame

JB123 · #4 , 19 apr 2021 19:45

Dat de EPC een klucht is, dat is me al langer duidelijk

.

De vraag zit'm vooral in de foute informatie in de compromis (zogezegd een C, maar blijkt een D). De geldigheid van een EPC moet gedurende de hele termijn van compromis tot akte aanwezig zijn. Dit lijkt mij nu niet het geval. Vandaar de vraag, indien we niet tot een compromis onderling komen, wat en of ik hier juridisch iets tegenover kan stellen.

bosprocureur · #5 , 19 apr 2021 20:03

Er was u een B voorgespiegeld, en dat konden ze niet waarmaken. Hebt u het ervoor over om dat hele circus van opeenvolgende EPC's met verschillende waarden, bekomen met kunstgrepen, te laten uitspitten, doe maar. Maar zelf wint u daar mijns inziens niet bij.

Anders een flinke prijsverlaging bedingen, die u toelaat om niet het EPC aan het gebouw, maar het gebouw aan de EPC waarde B te laten beantwoorden ?

JB123 · #6 , 19 apr 2021 20:11

Daar hopen wij inderdaad ook op, op een prijsverlaging. Maar dat hangt natuurlijk af van de goodwill van de verkopers.

Ik trachtte hier alleen maar te polsen of wij juridisch sterk staan of dat het eerder een onbegonnen, langdurige strijd is met een onzekere uitkomst.

Thomas Morus · #7 , 19 apr 2021 20:17

Het is voor de verkoper een koud kunstje om toch nog het juiste epc label te bekomen.
Heel die sector is grotendeels een "marchand de tapis".
U zal altijd aan het kortste einde trekken.

bosprocureur · #8 , 19 apr 2021 21:14

het kan geen kwaad om de verkoper eens te laten weten dat die EPC collectie misschien wel interessant kan zijn voor het Energieagentschap of het BIV.
Verschillende versies, van dezelfde deskundige (?), in dezelfde periode.... en wellicht ook nog dezelfde opdrachtgever, komaan zeg.

LennieK · #9 , 22 apr 2021 11:48

Misschien interessant om weten; een E peil E of F kan later leiden tot een mooie premie, een D of A B C niet. Zie hier https://www.energiesparen.be/epc-label-premie

bosprocureur · #10 , 22 apr 2021 12:02

Misschien interessant om weten; een E peil E of F kan later leiden tot een mooie premie, een D of A B C niet. Zie hier https://www.energiesparen.be/epc-label-premie

Dus komt het erop neer dat, alvorens een of andere premie te vragen, we zouden moeten op zoek gaan naar een creatieve energiedeskundige, die aan de lopende band E of F attesten opmaakt?

JB123 · #11 , 22 apr 2021 17:08

Misschien interessant om weten; een E peil E of F kan later leiden tot een mooie premie, een D of A B C niet. Zie hier https://www.energiesparen.be/epc-label-premie

Daar zijn we ons van bewust. En dat komt er dan ook nog eens bovenop, dat we de premies mislopen, ondanks het feit dat we via een legitiem EPC E fiche gestart zijn in dit verhaal..

LennieK · #12 , 26 apr 2021 10:40

Misschien interessant om weten; een E peil E of F kan later leiden tot een mooie premie, een D of A B C niet. Zie hier https://www.energiesparen.be/epc-label-premie
Dus komt het erop neer dat, alvorens een of andere premie te vragen, we zouden moeten op zoek gaan naar een creatieve energiedeskundige, die aan de lopende band E of F attesten opmaakt?

Dat kan je zo interpreteren, ja... Zeker als je weet, dat volgens Vlaamse cijfers, de gemiddelde verkochte woning een D is