Begin dit jaar heb ik een woning te koop aangeboden via een Immo-kantoor. Na enkele maanden hadden ze een koper die €125.000 bood onder voorwaarde van het bekomen van een lening. Deze aankoopbelofte werd op die manier ingevuld (het gebruikelijke: onderwerp, prijs, verkoper, koper, ... ) met de melding dat het onder voorbehoud was van het bekomen van een lening dat er een binnen een bepaalde periode een verkoopsovereenkomst diende te worden ondertekend.
Na toezegging van de lening aan de koper werd er een verkoopsovereenkomst door mij ondertekend ( op 8 maart 2008) en twee dagen later door de koper. Zowel in de aankoopbelofte als in de verkoopsovereenkomst stond duidelijk vermeld dat bij ondertekening van de verkoopsovereenkomst de koper het voorshot van 10% diende overgemaakt te hebben (checque, cash, rekening,...).
Dit voorschot werd echter NIET door het immo kantoor ontvangen; noch werd er door de koper bewezen dat hij het op rekening van bv de notaris had gestort. Op eigen initiatief van het immo-kantoor hebben zij - en dit ZONDER mij hierover te consulteren; noch zelfs in te lichten - besloten om een met de hand geschreven clausule in de verkoopsovereenkomst te plaatsen waarin zij toestaan om dit voorschot binnen een periode van +/- één week te storten op rekening van de notaris van de koper. Het was pas na een week toen ik telefonisch informeerde hoe ik het voorschot kon bekomen dat men mij zij dat de koper dit had overgeschreven naar de notaris.
Per mail heb ik daarop bevestigd mij bij mijn notaris te zullen bevragen of dit voorschot daadwerkelijk gestort werd bij de notaris van de koper. Hierop kreeg mijn notariaat nooit een antwoord.
Totdaartoe was er nog geen probleem ware het niet dat vier maanden later de akte nog steeds niet verleid was. Pas na ontelbare mails naar immo, mijn notaris en de notaris van de koper (die laatste heeft trouwens NOOIT een antwoord teruggestuurd) werd in september 2008 (6 maanden na ondertekening van de verkoopsovereenkomst) duidelijk dat de koper zijn lening werd ingetrokken (dit doordat hij na het bekomen van de toezegging van de hypothecaire lening nog een lening ten persoonlijke titel had aangegaan).
Deze situatie heeft de nodige frustraties bij ons en alle andere partijen gegeven daar in dit geval de koper een schadevergoeding verschuldigd was van 10%; zijnde het bedrag dat als voorschot diende betaald te zijn; aan de verkoper. Bovendien was de koper dan niet gehouden tot betalen van de commissie jegens het immo-kantoor. Maar laat nu net dat het probleem zijn! Het immo-kantoor had immers toegestaan het voorschot later te betalen en dat was dus uiteindelijk nooit gebeurd.
FEITEN ZIJN OP DAT MOMENT:
- Er is voor de overheid een verkoop geweest die niet binnen de vier maanden volgend op de ondertekening van de verkoopsovereenkomst verleid werd.
- Er was geen voorschot beschikbaar als compensatie.
- Het pand kon wettelijk niet meer aan derden verkocht; noch verhuurd worden daar er een verkoopsovereenkomst werd ondertekend die dit verbood.
- En sinds 1 november had de laatste huurde het pand verlaten in de veronderstelling dat het pand verkocht was en de nieuwe eigenaar er zijn intrede wou in doen.
Na enkele weken onderhandelen - pas toen heb ik de koper voor het eerst in't echt ontmoet - werden volgende zaken besproken en vastgelegd:
- Hij heeft alsnog een hypothecaire lening kunnen bekomen maar voor een lager bedrag hetgeen maakte dat hij een tekort van € 7.500,00 had om mij de vraagprijs volledig te kunnen betalen.
- In de notariële akte werden twee hypothecaire bezwaren ingeschreven waarvan er eentje ter waarde van € 15.000,00 voor mij als verkoper in tweede rang.
- De koper kon dit bedrag in 120 maandelijkse stortingen van € 125,00 aan mij uitbetalen.
Dus aangaande de verkoop zal alles in orde komen binnen de tien jaar op voorwaarde dat de koper alles tijdig blijft betalen.
NU IS MIJN VRAAG:
Voor mij is de verkoop niet echt afgerond. pas binnen tien jaar zal ik volledig uitbetaald zijn.
Had de verkoop nu wel volgens het boekje kunnen verlopen dan had ik met het geld van de verkoop op de zes maanden extra vertraging € 2.000,00 aan intresten kunnen krijgen van de bank.
In dit hele dossier zijn er tal van fouten gebeurd (meer dan ik al heb vernoemd) en dit door meerdere partijen (mezelf incluis wanneer ik rekening hou dat ik mijn gegevens pas na 2 maanden na ondertekening van de verkoopsovereenkomst had overgemaakt aan de notaris - maar is dat een oorzaak van vertraging van een dossier ??? Ik denk het niet !!! ). Maar de enige die eigelijk heeft ingeboet ben ik als verkoper. Ik heb onomstootbaar verlies geleden aan gemiste intresten. Ik heb bovendien toegestaan aan de koper om het ontbrekende bedrag goedkoop "te lenen" bij mij en over tien jaar af te betalen.
Het immo-kantoor vraagt nu zijn 3% commissie vermeerderd met de 21% BTW (3,63% in totaal). Ik heb hen nu al in vijf mails gevraagd om een tegemoedkoming te doen als compensatie van de geleden schade en vroeg hun telkens in die mail om rond de tafel te gaan zitten en in dialoog te gaan. Zij blijven halstarrig weigeren en dreigen nu met advokaatskosten. Van de door hen gevraagde € 4.537,50 heb ik als teken van goede wil door mijn notaris al € 4.000,00 naar hun over laten maken. Zij eisen nu nog het restand van € 537,50.
Maar hadden zij nu nooit toegestaan aan de koper dat het voorschot na ondertekening van de verkoopsovereenkomst kon betaald worden dan hadden wij t.o.v. de koper véél meer drukkingsmiddel om de zaak snelles op te lossen door ontbinding van de koop en een neiuwe koper te zoeken (mits vergoeding door de eerste koper wegens rouwkoop). Het is voor deze "schriftvervalsing" van het immokantoor - de met de hand geschreven clausule werd eenzijdig door het immo-kantoor toegestaan t.o.v. de koper en dit NADAT ik al had getekend - dat ik hen in gebreke stel een een vergoeding wil eisen. Op de verkoopsovereenkomst (waarvan ik trouwens nooit een oregineel exemplaar had gekregen) staan meerdere zaken met de hand verbeterd in mijn aanwezigheid. Elke aanpassing (bv. aangaande dde schrijfwijze van de naam van mijn notaris) werd door mij in de kantlijn geparafeerd. De clausule van de overschrijving van het voorschot heeft deze paraf van mij niet gekregen en is dus geacht nadien geplaatst te zijn.
WELKE ZIJN NU MIJN KANSEN???
Met beleefde groeten,
Frank.