Beste
Wij kochten recent een appartement om te verhuren aan zee. Na het verlijden van de akte merken we enkele verborgen gebreken op, die door de verkoper bewust verzwegen werden. Nu willen we deze verkoop laten annuleren.
We namen hiervoor reeds contact op met de syndicus van het gebouw en met onze notaris om ons te laten adviseren. Zij stellen ons volledig in het gelijk. Ze stelden ons voor een ingebrekestelling te doen via een aangetekend schrijven, maar hierover ook eerst even juridisch advies in te winnen om na te gaan hoe sterk ons dossier is.
Onderstaand vindt u de ingebrekestelling die we hierover voorlopig opstelden. Kan u ook even nagaan of onze gedachtegang en argumentering hierbij correct is? We hebben persoonlijke gegevens omwille van privacy weggelaten.
AANGETEKEND SCHRIJVEN
Afzender
Geadresseerde
INGEBREKESTELLING
Op (datum) is de akte verleden tussen (verkoper) en (koper) voor het appartement in (adres).
In de akte staat:
De verkoper verklaart dat er naar zijn weten geen verborgen gebreken aanwezig zijn in het goed. Het goed wordt overgedragen zonder verhaal van de koper tegen de verkoper wegens de gesteldheid van de bodem (zonder afbreuk te doen aan de bepalingen van het bodemdecreet), toestand van de gebouwen, en mogelijke burenhinder. De koper heeft verklaard het goed ten volle te kennen en zich met vorenstaande opgave en beschrijving te vergenoegen.
Hierover willen we toch enige bezwaren inbrengen. Tijdens de eerste twee weken ontdekten we enkele zaken die ons ervan overtuigen dat de verkopers wel op de hoogte waren van verborgen gebreken, maar deze bewust en ter kwade trouw, verzwegen hebben.
• Scheurvorming
In de week voor het verlijden van de akte (17 februari) kregen we via de syndicus informatie over scheurvorming in de derde verdieping en ‘mogelijke scheurvorming’ op de tweede verdieping. In de akte wordt vermeld: Op sommige plaatsen doorgaande barstvorming/scheurvorming (verd. +3 en vermoedelijk verd. +2).
Omdat dit geen uitsluitsel geeft over de toestand in ons appartement, hebben we tijdens het verlijden van de akte op 23 februari nadrukkelijk aan de verkopers gevraagd of zij op de hoogte waren van scheuren in het appartement op de tweede verdieping. Zij hebben toen formeel verklaard, waarvan de notaris getuige was, dat er geen scheuren zijn.
o Dixit notaris (kopers):
De verkopers hebben inderdaad gemeld dat zij op ogenblik van de expertise aanwezig waren in het appartement (krokusvakantie), maar dat deze geen betrekking had op hun appartement gezien zij hebben medegedeeld dat er in het verkochte appartement geen problemen waren en de staat dezelfde was zoals bij de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst, hetgeen ook in de akte is gemeld.
o Bij aankomst in het appartement op vrijdag 26 februari hebben we onmiddellijk vastgesteld dat er wel scheuren zijn in het appartement. Er zijn scheuren in beide slaapkamers, in zowel de voor- als achtergevel. De foto’s hiervan vindt u in bijlage.
o We hebben hierover zowel de syndicus als de notaris aangeschreven.
De syndicus
• ging op 16 februari binnen op het appartement bij 'verkopers). Ze ging echter niet binnen in de slaapkamer aan de straatzijde waar de grote scheuren zichtbaar zijn bij de controle. Ze kon enkel de slaapkamer aan de achterzijde bekijken. Daar stelde ze kleine scheuren vast. De expert ging niet ter plaatse omdat de verkopers beweerden dat er geen andere scheuren waren.
• werd voor de verkoop gecontacteerd door zowel de verkopers als de notaris van de verkopers met de vraag om de scheuren (die wel aanwezig waren) niet te vermelden bij de verkoop. Tijdens de telefonische gesprekken werd zelfs danig druk uitgevoerd met dreigementen van (verkoper) aan de syndicus: “Als je ons doet ten onder gaan, maken wij jou ook kapot.” Ook door de notaris van de verkopers werd de syndicus onder druk gezet om facturen op onze naam (de kopers) hiervoor te laten doorrekenen. De syndicus heeft dit evenwel niet gedaan, maar kon grotere scheuren niet noteren omdat ze niet het volledige appartement heeft gezien.
De notaris bevestigt de verklaring van de verkopers dat er geen scheuren waren.
Het is dus niet zo dat de verkopers, die nog aanwezig waren de week voordien, deze scheuren niet hebben opgemerkt. Ze waren hiervan wel op de hoogte en hebben dit te kwader trouw verzwegen.
• Burenhinder
Bij het tekenen van de verkoopovereenkomst verklaarden de verkopers dat het een rustig appartementsgebouw was zonder problemen in een rustige buurt.
• Mevrouw X, eigenares van het appartement op de derde verdieping, zorgt echter voor ernstige en structurele burenhinder. Tijdens de voorbije 2 weken waren wij al getuige van luide muziek, roepen, wenen, met dingen gooien, … Wij onderhouden nu een zo goed mogelijk contact met mevr. X en bespreken alle mogelijkheden om het zo stil en rustig mogelijk te houden.
• Na een gesprek met de eigenaars op de 4de verdieping kwamen we te weten dat dit de hoofdreden was voor de verkoop. Mevrouw Xverstoorde de rust dermate dat een rustig verblijf niet meer mogelijk was voor de verkopers. Dit was ook de reden dat het appartement niet meer verhuurd/uitgeleend kon worden aan familie en vrienden. Zij wilden niet meer op bezoek komen door de burenhinder.
• De verkopers hebben het appartement sinds 2016 en waren al meerdere malen getuige van de burenhinder door mevr. X. De verkopers belden zelf al de politie voor overlast waarna ze door mevr. X werden lastig gevallen (nog luider, op de deur bonken…). De deurstijlen, de brievenbussen, de inkomdeur… werden al allemaal vernield door mevr. X in de voorbije jaren.
• De syndicus heeft bewijs van schade aangebracht door mevr. X. Bovendien heeft ze ook mails over mevrouw X die tevens gericht zijn aan de verkopers.. De laatste mail daarover dateert van september 2020, slechts 2 maanden voor ons bezoek aan het appartement.
Het is dus niet zo dat zij niet op de hoogte waren van mogelijke burenhinder. Ze waren hiervan wel op de hoogte en hebben dit te kwader trouw verzwegen.
• Elektriciteit
In de akte lezen we:
De verkoper verklaart dat het voorwerp van deze verkoop een wooneenheid is in de zin van artikel 276 bis van het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties van 10 maart 1981, waarvan de elektrische installatie het voorwerp is geweest van een volledig controleonderzoek. Bij proces-verbaal van 7 mei 2009 werd door AIB Vinçotte vzw vastgesteld dat de installatie voldoet aan de voorschriften van het reglement. De aandacht van de koper wordt erop gevestigd dat de installatie binnen 25 jaar na 7 mei 2009 terug dient gekeurd te worden door een erkend organisme overeenkomstig artikel 271 van het Algemeen Reglement. De koper erkent een exemplaar van het proces-verbaal uit handen van de verkoper ontvangen te hebben.
• Bij het te koop stellen stond duidelijk dat er een blanco attest was van de elektrische keuring. Zie foto’s in bijlage.
• Bij het overhandigen van de documenten door de makelaar X blijken de originele attesten van Vincotte niet aanwezig. Bij de verkoop werd enkel een scan van het eerste blad van het proces-verbaal meegegeven en niet het volledige dossier.
• Pas na enkele dagen, op maandag 1 maart, krijgen we het volledige document doorgestuurd van de verkopers. Daaruit blijkt dat de schema’s niet geldig zijn. Dit waren schema’s onder voorbehoud die niet volstaan bij een keuring. Bewijs van mailverkeer vindt u in bijlage.
• Na controle blijkt ook dat de verkopers zelf wijzigingen hebben aangebracht of hebben laten aanbrengen aan de elektriciteit tijdens hun renovatie, waardoor de elektriciteit niet meer conform is. Dit zorgt ervoor dat er ofwel moest verkocht zijn met de melding dat de elektriciteit niet conform was of er een herkeuring moest gebeurd zijn zodat die wel conform was.
Een aantal voorbeelden van de vastgestelde gebreken zijn:
• De bekabeling in de elektriciteitskast was niet conform de regels. De doorverbindingen bestonden uit 4 carré en volgens de huidige wetgeving moet dit 6 of 10 zijn.
• De warmwaterboiler in de toiletruimte is aangesloten met flexibele buis die uit de muur komt, dit is niet conform. Hier moet een stopcontact komen.
• De accumulatoren in de leefruimte zijn niet conform aangesloten met een stopcontact. De kabels komen gewoon uit de muur en zijn met wago’s verbonden.
• Een van de twee accumulatoren is verplaatst ten opzichte van het schema van 2009.
• De oven is verplaatst ten opzichte van vroeger en beschikt niet over een conform stopcontact. Idem voor het fornuis.
• De keukenboiler en de vaatwas in de keuken zitten samen op 1 circuit geplaatst. Dit is niet conform.
• De wasmachine en de convector in de badkamer zitten samen op 1 circuit geplaatst. Dit is niet conform. Deze moeten apart afgezekerd worden, dus moet een extra kabel vanuit de zekeringkast naar de badkamer getrokken worden.
Wij hebben dit pas na de akte hebt kunnen vaststellen gezien het origineel keuringsattest met de schema’s aanwezig was bij de makelaar en we deze daar pas hebben kunnen verkrijgen na het verlijden van de akte, en u aldus geen inzage hierin gekregen hebt vooraf.
Een herkeuring is verplicht bij wijziging, renovatie of uitbreiding van een bestaande elektrische installatie. Aangezien de verkopers deze renovatie zelf hebben gedaan of zelf hebben laten uitvoeren, is het niet mogelijk dat zij niet op de hoogte waren van deze wijzigingen aan de elektriciteit. Ze waren hiervan wel op de hoogte en hebben dit te kwader trouw verzwegen.
Wij kochten een appartement aan om te verhuren als vakantiewoning. De voorwaarden bij aankoop voor ons waren een volledig gerenoveerd appartement (zonder scheuren, vocht of andere schade) met een conforme elektriciteit in een rustig gebouw in de dichte omgeving van het strand. Zowel het immokantoor als de verkopers waren hiervan ook op de hoogte. Vandaar dat wij de volledige inboedel en alle extra spullen ook mee overgekocht hebben om het onmiddellijk te kunnen verhuren.
Het bewijs hiervan kan u vinden in de mail die de verkopers in december stuurden het immokantoor: Beste X, Wij willen eventueel de hele inboedel ook mee verkopen indien de kopers hier interesse in hebben zodat dit appartement meteen verhuurklaar is bij de sleuteloverdracht. Dit is uiteraard vrijblijvend.
Wij hebben zelf geprobeerd zo volledig mogelijk op de hoogte te zijn van het goed. Hierin kregen we echter weinig mogelijkheden.
• We zijn een eerste maal gaan kijken op 28 november. Met de info die we toen kregen konden we niet op de hoogte zijn van de gebrekkige elektriciteit of de burenhinder. De elektriciteit was zogezegd conform en mevr. X was niet aanwezig in haar appartement.
• Op 4 december vragen we een tweede bezoek aan om te kunnen nagaan of alles zal voldoen voor het logiedecreet. In het weekend van 19 december kunnen we dit doen. Op dat moment zijn de verkopers ook aanwezig. Ook hier worden we niet ingelicht over de gebrekkige elektriciteit of de burenhinder.
• Op deze twee momenten was mevr. X van het bovenliggende appartement niet aanwezig. Zij is, door omstandigheden, een tweetal maanden niet in het gebouw geweest. Het was dus voor ons onmogelijk om dit zelf op te merken. Ook in volgende communicatie worden we hierover, ondanks hun duidelijke kennis hiervan, door de verkopers niet op de hoogte gebracht.
• Bij dit tweede bezoek werd ons mondeling beloofd dat we al vroeger toegang zouden krijgen tot het appartement om alles te controleren en in orde te maken voor logiedecreet, voor verhuur.
o Op 4 januari sturen we hierover een mail naar het immokantoor: Kan u bij de verkopers vragen of het mogelijk is dat wij ook een sleutel krijgen? We willen graag afspraken kunnen vastleggen voor aansluiten energie, internet, brandveiligheidscontrole,...
o Op 5 januari krijgen we daarover volgende antwoord: Van zodra dat de aktedatum vast staat, meen ik wel dat zij bereid zouden zijn om de sleutels vroeger te overhandigen (1à2 weken voor de akte). Ik vraag anders dat zij u even opbellen om verder/concreter af te spreken, ook voor wat betreft de inboedel.
o Op 8 januari stuurde ik de verkopers een mail hierover: Wanneer zien jullie het zitten om ons (ook) een sleutel te geven zodat we installateurs en controleurs kunnen inplannen om langs te komen?
o Op 12 januari stuurde ik daarover aan het immokantoor opnieuw een mail omdat de verkopers ons nog niet gecontacteerd hadden: Beste X Wij hebben nog geen contact gehad met de verkopers. Ik stuurde ook een mail naar X@X.be. Is dit het correcte adres?
o Via de verkoper krijgen we dan op 13 januari een mail dat dit, ondanks eerdere mondelinge afspraken, toch niet zal toegestaan worden. “Op juridisch advies zal de sleuteloverdracht plaatsvinden na ondertekening van de akte MAAR omdat jullie zo snel mogelijk alles in orde willen hebben en jullie niet nog meer tijd zouden verliezen met aangetekende zendingen voor sleuteloverdracht hebben wij besloten dat jullie de sleutels meteen vanaf dan kunnen afhalen bij Immo X.”
In de akte is een exoneratieclausule opgenomen. Het wetboek bevat echter een belangrijke uitzondering.
Als de verkoper kennis had van het verborgen gebrek, dan is hij wel gehouden om de koper te vrijwaren voor alle gevolgen die uit dat verborgen gebrek voortvloeien. Men kan zich immers niet bevrijden voor zijn eigen kwade trouw. De verkoper is dus steeds verplicht om de koper in te lichten over de verborgen gebreken waarvan hij kennis heeft.
Als wij op voorhand van bovenstaande 3 punten op de hoogte waren geweest, dan hadden we dit appartement nooit gekocht. Door deze foutieve verklaringen hebben wij een dwaling begaan bij de aankoop van het appartement, welke aankoop niet zou gebeurd zijn indien we correct geïnformeerd waren. We hebben het appartement dus niet aangekocht met de juiste informatie voorhanden en we kunnen het niet gebruiken zoals we het bedoeld hadden. Bovendien is het ook duidelijk dat de verkopers wel op de hoogte waren van de verborgen gebreken en die moedwillig hebben verzwegen.
Omdat wij ter goeder trouw willen handelen en hiervan geen procedure willen maken voor de rechtbank, willen we met de notarissen samen zitten voor een minnelijk akkoord.
• We willen een annulatie van de verkoop.
o Teruggeven aangekocht goed + meubelen + inventaris aan de kopers aan de verkopers
o Terugkrijgen volledig betaald bedrag + alle gemaakte kosten (notaris, lening, elektriciteit, scheuren, geluidsisolatie…) van de verkopers
We beroepen, ons hiervoor op:
Art. 1641 BW: De verkoper is gehouden tot vrijwaring voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak, die deze ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of die dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht.
Art. 1644 BW: In het geval van de artikelen 1641 en 1643, heeft de koper de keus om ofwel de zaak terug te geven en zich de prijs te doen terugbetalen, ofwel de zaak te behouden en zich een gedeelte van de prijs te doen terugbetalen, welk gedeelte door deskundigen zal worden bepaald.
Art. 1645 BW: Indien de verkoper de gebreken van de zaak gekend heeft, is hij niet alleen gehouden tot teruggave van de prijs die hij ervoor ontvangen heeft, maar bovendien tot vergoeding van alle schade aan de koper.
Indien we niet tot een minnelijk akkoord hierover komen, zullen we genoodzaakt zijn, met alle bewijsmateriaal, een advocaat in te schakelen om tot een proces te komen. Hier moet dan wel rekening gehouden worden met het feit dat bovenop het betaalde bedrag en alle gemaakte kosten, ook een schadevergoeding wordt geëist.