verbreking compromis waarbij geen bodemattest, epc, keuring was tijdens corona

[monikacon]

Deze zomer hebben we een overeenkomst getekend om een huis te kopen. Door omstandigheden moeten we afzien van deze verkoop en hebben we dit laten weten aan de verkopers. De kopers zijn akkoord om de overeenkomst te ontbinden maar willen 5000 euro wegens "moeilijker om het huis te verkopen tijdens een lockdown". Ons inzien is dit een non-argument sinds zij niet met een makelaar werken en dus gewoon wat restricties hebben mbt het aantal mensen die tegelijk in het huis binnen mogen.

Bij de overeenkomst zat geen EPC, bodemattest of keuringsattest en daarom was onze notaris van mening dat deze overeenkomst opnieuw opgesteld moet worden aangezien deze niet geldig is. Volgens mijn eigen opzoekingswerk is er uitstel voor het EPC attest tijdens Corona. Volgens een advocaat die ik heb geraadpleegd is het niet hebben van een bodemattest bij de compromis de laatste jaren geen reden meer om een overeenkomst geldig te kunnen verbreken.

Ik dubbelcheck graag deze info toch nog eens en wilde toch eens horen wat jullie van deze materie denken. Gelieve reacties zoals "je moet de overeenkomst maar niet verbreken" en dergelijke achterwege te laten, deze beslissing is niet zomaar genomen.

Verder misschien nog interessant te melden, er ruste een rechtzaak op deze verkoop en het stond vermeld in de compromis dat de overeenkomst komt te vervallen moesten de verkopers een cassatie aan hun been hebben. Dit is echter niet het geval geweest.

[basejumper]

Beste

uit https://www.mijntipsenadvies.be/2010-09 ... R_EU150202


een compromis zonder bodemattest is waardeloos…

Onlangs stelde het Hof van cassatie dat een koper steeds onder de koop uit kan als er bij het tekenen van het compromis geen bodemattest beschikbaar was. Daarom stelt ook een ‘klassiek’ aankoopbod niet veel (meer) voor…

Waarover gaat het?

Wat zegt het bodemattest? Verkoopt u een huis, dan is de kans groot dat u uit het bodemattest niets wijzer wordt. Veelal zal u immers lezen dat er over dat perceel geen gegevens beschikbaar zijn in de databank van OVAM. U krijgt dus een zgn. blanco attest en dat is een maat voor niets…

Te vermelden in het compromis. Het compromis moet de inhoud van het attest bevatten. Die verplichting staat met zoveel woorden in ar­tikel 101 van het Bodemdecreet (art. 36, § 2 van het oude Bodemsaneringsdecreet). Het volstaat dus niet dat het bodemattest voorhanden is, het moet nl. duidelijk zijn dat de koper de inhoud kende.

Wat als dat niet gebeurd is? Wordt de inhoud van het bodemattest niet hernomen in het compromis, dan kan de koper de koop nietig (laten) verklaren. Hij kan m.a.w. nog onder de koop uit, ondanks het feit dat hij het compromis getekend heeft.

Achteraf in orde maken?

Kan het? Tot voor kort meende zowat iedereen van wel. Die nietigheid van de koop zou maar spelen voor zover er na het tekenen van het compromis uit het bodemattest bleek dat de koper een grond kocht die vervuild was. Alleen in zo’n geval zou de koper de nietigheid kunnen uitspelen.

Wat zegt cassatie? Cassatie is veel strikter, zo bleek onlangs (cassatie, 24 juni 2010). Een koper meende dat hij onder een koop uit kon, simpelweg omdat de inhoud van het bodemattest niet vermeld stond in het compromis dat hij tekende. Dat de verkoper nadien met een attest op de proppen kwam waaruit bleek dat er geen probleem van bodemverontreiniging was, maakte daarbij geen verschil, zo oordeelden de rechters.

Verkocht, maar niets is zeker. Dat is inderdaad het gevolg van deze uitspraak. Heeft een koper een compromis getekend waarin de inhoud van het bodemattest niet vermeld werd, dan is die koop dus nog niet definitief. Het risico bestaat immers dat de koper zich nadien bedenkt.

Tip. Tekent de koper ook de notariële akte, dan is de koop in principe wél definitief. In die akte kan de koper immers uitdrukkelijk verzaken aan zijn recht om de koop te laten vernietigen.

Wat is er voor u van belang?

Het bodemattest meteen opvragen? Dat klopt. Zelfs al bent u er quasi zeker van dat u van OVAM een gunstig of een zgn. blanco attest zal krijgen, dan nog blijft het van groot belang om het compromis ‘sluitend’ op te stellen.

De koop desnoods uitstellen? Zolang u in het ongewisse bent over de inhoud van het bodem­attest is een handtekening onder een compromis niet veel waard. De koper kan immers zonder meer op zijn stappen terugkomen en zijn kat sturen naar de notaris.

Bindend aankoopbod is niet meer bindend? Dat klopt. Bij een ‘klassiek’ aankoopbod verwijst de kandidaat immers niet naar het bodemattest. Aanvaardt de verkoper - zonder meer - het schriftelijk bod, dan bezegelt dat de koop m.a.w. niet.

Tip 1. Bevestigt u de aanvaarding van het bod, verwijs daarbij dan expliciet naar de inhoud van het bodemattest.

Tip 2. Stel voor alle zekerheid zo snel mogelijk een compromis op mét de nodige vermeldingen en laat dat door de bieder ondertekenen.
Om te vermijden dat een koper achteraf nog onder een getekend compromis uit kan, herneemt u in elk compromis het best de inhoud van het bodemattest. Doet een kandidaat een aankoopbod, verlies ook dan het bodemattest zeker niet uit het oog.