verkoop van verhuurde woning zonder huurcontract

[Janjaap]

Ik heb een vraag met betrekking tot de verkoop van een verhuurde woning zonder huurcontract, de situatie ziet er als volgt uit:

Mijn grootvader verhuurt een woning al sinds 1990 aan dezelfde persoon, dit is de persoon in kwestie zijn hoofdverblijfplaats. Omdat mijn opa al een dagje ouder wordt wenst hij graag de woning te verkopen. Destijds was met de huurder overeengekomen dat hij de woning diende te verlaten wanneer hierom gevraagd werd. Omdat er grote kosten aan de woning beginnen te komen is er een overeenkomst met de buren van de verhuurde woning om de woning te kopen. De kopers van de woning (de buren) wensen de woning te slopen en een bijbouw te zetten. Doordat er een aantal problemen waren met de sloopvergunning heeft mijn grootvader de huurder 9 maanden geleden mondeling laten weten dat hij moest uitkijken naar iets nieuws omdat de woning verkocht en bijgevolg gesloopt zal worden. Tot op heden heeft de huurder nog steeds niets gevonden.

Indien de huurder niet uit de woning is voor het verleiden van de authentieke akte wat zijn dan de rechten en plichten mijn grootvader en van de kopers? Volgens mij is hier de gemene huurwet van toepassing en bepaald art. 9 huurwet dat bij een overdracht van het verhuurde goed er een opzegtermijn van 3 maanden geldt te rekenen vanaf het verlijden van de authentieke akte. Dit is dan ook volgens mij de efficiëntste manier om de huurder uit de woning te zetten indien deze de woning niet vrijwillig verlaat. Klopt dit of zijn er andere efficiëntere oplossingen?

Alvast bedankt voor jullie advies.

[Freshprince]

Mondelinge huurovereenkomsten vallen onder toepassing van het Vlaams Woninghuurdecreet. Dit volgt uit de slotbepalingen van het Woninghuurdecreet. http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/de ... el#LNK0009

Bevestiging in de memorie van toelichting (p. 71) http://docs.vlaamsparlement.be/pfile?id=1411286.

Art. 9 van de oude federale woninghuurwet is in casus niet van toepassing.

De mondelinge huurovereenkomst is ten volle tegenstelbaar aan de koper, die dus de huurovereenkomst zal moeten respecteren.

Woninghuurdecreet art. 38. Overdracht van het gehuurde goed
De verhuurder brengt voor het sluiten van een overeenkomst tot overdracht van een zakelijk recht, de kandidaat-houder van het zakelijk recht op de hoogte van het feit dat het goed verhuurd is en van het type van huurovereenkomst. In de overeenkomst tot overdracht van het zakelijk recht wordt vermeld dat het goed verhuurd is en worden de gegevens van die huurovereenkomst opgenomen.
Indien het zakelijk recht over het gehuurde goed wordt overgedragen, treedt de verkrijger in alle rechten en verplichtingen van de verhuurder die aan dat zakelijk recht zijn verbonden op de datum van het verlijden van de authentieke akte of op de datum van de uitwerking van de overdracht van het zakelijk recht tussen de verhuurder en de verkrijger als die later plaatsvindt. Het voorgaande geldt zelfs als de huurovereenkomst het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt.

Indien men renoveert of wederopbouwt kan opgezegd worden met zes maanden (artikel 18 Woninghuurdecreet).
Wederopbouw is - mijns inziens - niet slopen om een bijbouw te plaatsen aan de naburige woning. Onder voorbehoud want ik ken op dit vlak de rechtspraak niet.

Indien een opzeg conform art. 18 niet kan resteren volgende mogelijkheden:
- opzeg eigen betrekking; hetgeen niet past bij de sloopwens
- opzeg tegen de vervaldag van de overeengekomen termijn (verlengingen per 3 jaar) cf. art. 16 Woninghuurdecreet.

[Janjaap]

@freshprince, Bedankt voor uw duidelijk antwoord.

[LennieK]

Nog een kleine aanvulling; volgens mij kan het wel als eigen bewoning worden gezien als de beide perceelnummers één worden gemaakt. Dan verdwijnt door het slopen het huisnummer van de huidige huurwoning en dan is de hoofdverblijfplaats van de eigenaar op het resterende huisnummer, één en hetzelfde kadastrale perceel.

(mij lijkt het trouwens sterk dat een woning mag gesloopt worden om te vervangen door een losstaand bijgebouw, maar het kan natuurlijk...Mits de juiste vergunning)