Onenigheid tussen koper en verkoper voor het tekenen van een overeenkomst maar na aanvaarding bod

[ElisabethCL]

Goeiedag,
ik ga hier een redelijk lang verhaal doen, maar ik hoop dat het toch enigszins duidelijk overkomt.

Nov '19
We gaan naar een huis dat te koop staat kijken, doen een bod via e-mail richting makelaar, na wat onderhandelen krijgen we een mail terug van de makelaar waarin staat dat ons bod aanvaard is. De compromis wordt opgemaakt en getekend door de verkopers: een oude dame en haar zoon.
Wanneer de compromis door onze notaris nagelezen wordt, merkt deze op dat er nog een eigenaar is, voor 1/6: blijkt dit nog een zoon te zijn die al tientallen jaren geen contact meer heeft met zijn familie en in het buitenland woont. Wij tekenen dus niets, eerst moet deze situatie uitgeklaard worden. De makelaar heeft de fout begaan dit niet op voorhand te checken dus zij gaat erachteraan.

Dec-Jan '20
Na heel wat zoeken en mailen naar die man en zijn notaris in België, krijgt de makelaar te horen dat hij niet wil verkopen - hij wil zelf ook niet kopen, het is meer om zijn familie een loer te draaien na een zekere familievete.

Jan '20
De makelaar krijgt een brief onder ogen waaruit blijkt dat een uitvoerend beslag ligt op dat deel van het onroerend goed van de zoon die wel wil verkopen. Ook dit was niet op voorhand geweten en stond niet in de compromis. Zodra hiervan op de hoogte, heeft de makelaar wel ons bod voorgelegd aan de advocaat van de schuldeisers en hij ging ermee akkoord.

Feb '20
De verkopers (met hulp van de makelaar) nemen een advocaat in de arm om een uitonverdeeldheidtreding in gang te steken. Een dagvaarding vertrekt richting 'verloren zoon'.

Maa '20
Wegens Covid en gesloten grenzen geraakt de dagvaarding niet op bestemming.

Medio mei '20
Volgende poging tot dagvaarding. Tot op heden nog geen bevestiging dat deze is afgeleverd of wanneer het zou voorkomen.

Begin juni '20
Kapers op de kust voor het huis. Ondertussen heeft de zoon die wel wil verkopen reeds een volmacht voor het deel van zijn moeder. Hij zit in geldnood en spreekt ondertussen nog af met andere kandidaat-kopers. De makelaar staat wel nog steeds aan onze zijde.

Wij zijn nog steeds heel erg geïnteresseerd in het huis (tot verbazing van velen onder u waarschijnlijk). Wij hadden dus voorgesteld om een wederzijdse verkoop/aankoopovereenkomst te tekenen. We willen daarbij 5% voorschot op een derderekening plaatsen bij onze notaris (die we 100% vertrouwen).
Echter, hij weigert dit te tekenen. Het voorschot moet namelijk op de rekening bij de makelaar staan (zodat hij kan eisen uitbetaald te worden, dat zie je van hier) voor hem.
No way dat we dit ooit doen - hij krijgt geen eurocent voor het verlijden van de akte en we zijn nog niet eens zeker dat deze er ooit komt gezien de problematiek (wat als het bvb uitdraait op een openbare verkoop of de 'verloren zoon' het toch zelf wil kopen, etc?).

Kortom, we zitten in een impasse, maar wij willen het huis écht. Wat ons betreft, kan hij enkel aan ons verkopen en pas nadat de uit onverdeeldheidtreding rond is. Klopt dit?
Wat als hij andere mensen het pand belooft, toch met hen iets tekent en hen een voorschot ontfutselt? Kunnen wij dan een schadevergoeding vragen?
Is er überhaupt IETS dat wij kunnen doen nu?

Alvast bedankt,

E.

[bosprocureur]

U, of de makelaar, hebt het akkoord dat de verkopers (behalve die van de 1/6 ) akkoord waren? En u kan dit aantonen?

U kan aantonen dat de verkoper van 1/6, feitelijk vertegenwoordigd (?) door de advocaat van zijn schuldeiser, akkoord was/is ?

En u wil absoluut uw aankoop doordrijven?

Dan zou ik u aanraden, gezien de complexiteit van het dossier, met een advocaat de nodige druk te zetten op de verkopers, en hen ik elk geval te laten weten dat u niet akkoord bent dat ze het aan derden aanbieden/verkopen; doe dit aangetekend .

Ooit, in een andere eeuw, iets dergelijks (eigenaar van een minieme fractie, familievete...) meegemaakt, alleen was hier de notaris in de fout gegaan. Na jaren discussie via gerecht werd de notaris na vergeefs beroep van zijnenetwege, verplicht om alle kosten te dragen. Ik moet er wel bij zeggen dat de kopers reeds als huurder in het huis woonden.

Bezin even voor u begint, vraag dringend raad aan uw notaris, die intussen het dossier goed moet kennen


Ik weet niet welke datum hier zal in aanmerking genomen worden. Er is enerzijds de ondertekening door twee van de verkopers, en anderzijds het "akkoord" van de schuldeisers van de eigenaar van 1/6 van het huis. Zolang die drie handtekeningen of akkoordverklaringen niet samenvallen, begint m.i. de 4 maandse periode nog niet te lopen.

Aangepast en samengevoegd - JurecaBE -moderator

[Evi (Odos)]

U kan aantonen dat de verkoper van 1/6, feitelijk vertegenwoordigd (?) door de advocaat van zijn schuldeiser, akkoord was/is ?


Ik weet niet welke datum hier zal in aanmerking genomen worden. Er is enerzijds de ondertekening door twee van de verkopers, en anderzijds het "akkoord" van de schuldeisers van de eigenaar van 1/6 van het huis. Zolang die drie handtekeningen of akkoordverklaringen niet samenvallen, begint m.i. de 4 maandse periode nog niet te lopen.

Zoals ik het begrijp is er geen uitvoerend beslag op het 1/6 deel van de zoon die niet wil verkopen, maar op het deel van de zoon die wel wil verkopen. Dat maakt het een ander verhaal, want er is geen akkoord van alle eigenaars.

[bosprocureur]

U kan aantonen dat de verkoper van 1/6, feitelijk vertegenwoordigd (?) door de advocaat van zijn schuldeiser, akkoord was/is ?


Ik weet niet welke datum hier zal in aanmerking genomen worden. Er is enerzijds de ondertekening door twee van de verkopers, en anderzijds het "akkoord" van de schuldeisers van de eigenaar van 1/6 van het huis. Zolang die drie handtekeningen of akkoordverklaringen niet samenvallen, begint m.i. de 4 maandse periode nog niet te lopen.

Zoals ik het begrijp is er geen uitvoerend beslag op het 1/6 deel van de zoon die niet wil verkopen, maar op het deel van de zoon die wel wil verkopen. Dat maakt het een ander verhaal, want er is geen akkoord van alle eigenaars.

Maar ivm dat uitvoerend beslag zou er een akkoord zijn met de schuldeisers, dus heb je m.i. zo goed als een volledig akkoord, van alle drie de eigenaars. Hier moeten ze niet op terugkomen.
Raadpleeg de notaris ivm de betaling van de registratierechten, en zeker ivm het afwerken van de verkoop.