JuridischForum.be

B, 16 oktober 2019

Geachte Heren,
Ik ondergetekende D, geboren te B op 19…en wonende te B
Wil U raad vragen in het volgende problemen dat ik heb:
1. Ik heb een aankoopovereenkomst getekend bij de makelaar voor de aankoop van het huis, gelegen in de …straat te H, van de overleden vader van twee broers die met elkaar in ruzie liggen, die door beide broers ook is ondertekend (zie bijlage voor kopie van deze overeenkomst).
Broer 1 in een gerechtelijke procedure versus
Broer 2

Het ondertekenen van de notariële akte zou doorgaan op dinsdag 3 september om 11h00 op het kantoor van Notaris V (notaris van mij, D) in P. Op dinsdag 3 september waren de twee notarissen aanwezig, notaris V en notaris VK (notaris van de vekopers), broer 1 en ikzelf, D
Broer 2 is niet komen opdagen.
Het verlijden van de akte is door de afwezigheid van broer 2k niet door kunnen gaan. Notaris V heeft toen voorgesteld om te trachten broer 2 te contacteren en voor te stellen dat hij op dinsdag 10 september komt tekenen. Indien hij gekomen zou zijn, zou notaris V de andere partijen op de hoogte stellen om ook diezelfde dinsdag de akte te komen ondertekenen.
Broer 2 bleef en blijft nog steeds onbereikbaar. Het verlijden van de akte is dus nog steeds niet kunnen doorgaan.
Zowel de notarissen, als de makelaar, als broer 1 als ikzelf, Dor, hebben op verschillende manieren getracht broer 2 te bereiken: telefonisch, via e-mail, per post en aan de deur zelf. Dit heeft allemaal niets opgeleverd.
Broer 1 heeft bovendien de politie gecontacteerd. Op camerabeelden vanuit de buurt zien ze broer 2 voorbij rijden in zijn auto. Hij verkeert dus in goede gezondheid en is in de buurt. Van de buurvrouw mochten we vernemen dat broer 2 af en toe voor vijf minuten aanwezig is in zijn woning en dan weer voor langere tijd afwezig is.
Nu blijkt dat noch notaris V, noch notaris VK, noch de makelaar een aangetekend schrijven heeft gedaan aan broer 2
2. Het volgende punt is dat de advocaat van broer 1, de heer G S, mij, D, een verklaring wil laten tekenen om samen een rechtszaak aan te spannen en te ondertekenen dat ik niets tegen broer 1 zal ondernemen en de kosten zal delen (zie bijlage voor een kopie van deze verklaring). Na herhaaldelijk vragen wat de advocaat mij ging kosten ontweek hij steeds het antwoord en had hij het alleen over de gerechtskosten ongeveer € 1400
Als ik die verklaring van de advocaat goed lees, is dat om broer 1 tegen mij te beschermen en daarnaast om de kosten te delen.
Indien ik deze verklaring van de advocaat zou ondertekenen, weet ik niet of ik mijn recht op de nalatigheidsvergoeding van dag tot dag nog kan optrekken omdat dat voor de tegenpartij is: tegen de twee broers.
Ik mag betalen en mijn rechten ben ik misschien kwijt door die ondertekening.
Daarnaast is de kans groot dat ik de woonbonus niet zal hebben doordat dit allemaal zo aansleept. Ook zijn er zonnepanelen op de woning voorzien met groenestroomcertificaten. Ook deze certificaten behoren sinds 3 september mij normaal gezien toe.
Ik heb het bewijs gevraagd aan de notaris dat de heer broer 1 niet is komen opdagen, maar dat laat op zich wachten. Geen van beide notarissen heeft blijkbaar een ingebrekestelling opgestuurd. Ik krijg steeds te horen dat men dit nog nooit is tegengekomen. Het lijkt of niemand weet wat hij moet doen.
De advocaat is zeer vaag over de kosten. De gerechtskosten zouden rond de € 1400 zijn maar zijn loon, wat ik herhaaldelijk gevraagd heb, zegt hij niet ‘omdat hij het niet weet’.
Ik ga een lening aan, heb mijn laatste euro in de aankoop gestoken en vrees dat ik in financiële moeilijkheden ga komen door al die onverwachte kosten.
Ik zou graag jullie advies hebben.
Is dit iets voor het vredegerecht en kan ik niet zelf naar de rechtbank stappen?
Graag zou ik de verkoop willen afdwingen en daarnaast wil ik dat krijgen waar ik recht op heb (nalatigheidsvergoeding van dag tot dag) en schadeloos gesteld worden indien ik de woonbonus mis zou lopen door deze hele vertraging, de certificaten van de zonnepanelen sinds 3 september en uiteraard niet moeten opdraaien voor alle gerechtskosten en advocaatskosten die hierdoor gemaakt worden

Wat moet ik doen?
Kan ik ook gewoon afwachten want waar begin ik aan als ik een gerechtelijke procedure opstart!

U hebt een notaris die voor uw belangen instaat, en die in deze zaak neutraal is, of zou moeten zijn. Zet hem vriendelijk maar beslist aan het werk om die ingebrekestelling te maken + bezorgen.. Maak dat broer 1 en broer 2 op zijn minst weten dat zij zullen aangesproken worden voor wat u driegt te verliezen.

Helpt dit niet, dan moet u eens goed overwegen wat het u allemaal waard is. U kan voor jaren lang onderweg zijn, in een procedure met in het slechtste geval zeker de verkopers + uzelf + elk van de notarissen + hun advocaten. Dus vijf advocaten, vijf ego's die het moeten waarmaken voor hun cliënten en tegen de andere partijen, vanuit vijf oogpunten...

Er zal gecasht worden, maar door wie, en wie wordt de grote gedupeerde? Onthoud ook dat in principe binnen de vier maand na compromis de registratierechten moeten voldaan worden,

Ja, daar waren vreesden we zo ongeveer al voor. We hebben deze stappen al ondernomen.
De notaris aangesproken, die zegt dat de notaris van de tegenpartij (de broers) een ingebrekestelling moet opsturen en heeft daar inlichtingen over gevraagd, maar het blijft stil.
Broer 1 wil een procedure beginnen tegen zijn broer, maar de advocaat zegt dat hij er zonder dat de kopers (wij dus) meedoen en aan dezelfde kant staan niet eens aan wil beginnen. Met als excuus dat als wij niet door willen gaan met de aankoop alle kosten nutteloos zijn.
Hij had een brief opgesteld en ons uitgenodigd en die brief voorgelegd om te ondertekenen.
Maar hierin staat dat wij moeten verklaren niets te ondernemen tegen broer 1 en enkel tegen broer 2 willen procederen, en samen met broer 1 de kosten in twee zullen delen.
Ik vertrouwde dit helemaal niet omdat in de aankoopovereenkomst staat dat indien ook de verkoper verzaakt, die koper recht heeft op ...
Komt de kandidaat-verkoper (na het lichten van de aankoopoptie) zijn verbintenissen niet tijdig na, dan is ook de kandidaat-verkoper van rechtswege en zonder verplichting tot ingebrekestelling ertoe gehouden de kandidaat-koper(wij) schadeloos te stellen, door betaling van een forfaitaire tussen partijen vastgestelde nalatigheidsvergoeding die berekend wordt, van dag tot dag, aan 10 procent 's jaars op de nagemelde verkoopprijs.
En we hebben besloten dat papier bij de advocaat zeker niet te ondertekenen en zeker niet samen een rechtzaak aan te spannen met broer 1 tegen broer 2 met dezelfde advocaat.
In die verklaring staat de heer broer 1 en D(ik) verklaren uitdrukkelijk opzichtens mekaar geen enkele vordering weerhouden te hebben hoofdens deze overeenkomst, dat hun belangen gelijklopend zijn en geven de heer Advocaat opdracht tot het aanvatten van gezamelijke procedure tegen de heer broer 2
Maar nu ... zitten we momenteel met onze handen in het haar en weten we niet wat we nu nog kunnen doen

Jullie belangen zijn niet echt gelijklopend. Als er wat dan ook geschreven wordt, laat u dan bijstaan door uw notaris, of door een door u zelf aangestelde advocaat. Tracht ook een objectieve kosten / baten analyse te maken voor u verder gaat.

Als het een tactiek van de advocaat was om zijn klant tegen het recht op nalatigheidsvergoeding voor mij te beschermen, dan is het wel een heel goede advocaat maar niet voor mij.
Hij doet niks onwettigs is subtiel en heeft twee vliegen in één klap
Broer 1 wil zijn broer 2 voor het gerecht dagen. Hij wil bekomen dat de rechter beslist in plaats van broer 2 omdat die onvindbaar is en wil de verkoopzo afdwingen .
Nu is mijn vraag
Zou het kunnen dat als ik gewoon nog wat afwacht, en broer 1 een procedure tegen zijn broer start het probleem voor mij ook opgelost is?
En hoe lang zou ik hierop wachten

Ik ben geen specialist hierin.
Maar is dit alles geen probleem voor broer 1? Eens na een bepaalde termijn de acte nog niet in orde is, dienen zij u hiervoor toch te vergoeden? of broer 1 dat nu wilt of niet.
U laten broer 2 nazitten is een kost dat u, volgens mijzelf, niet hoeft te dragen.

Vergeet niet dat de koper na uiterlijk 4 maanden de registratierechten dient te betalen , akte verleden of niet . Anders kan er een serieuze boete aan vasthangen (voor de kandidaat koper).

Jullie bevestigen allemaal mijn vermoedens.
Ondertussen heeft mijn notaris laten weten dat de notaris van de verkoper géén aanmaning gestuurd heeft naar de onvindbare verkoper.
De akte is er niet meer, dat is normaal zeggen ze, er wordt bij elke uitnodiging een nieuwe akte opgemaakt;
Er zijn wel mails naar de onvindbare verkoper.
We zijn enkele keren op zijn adres gaan aanbellen, ook bij de buren. De buren zeggen dat hij als hij 5 minuten binnenspringt zijn auto verderop in de straat geparkeerd staat of ergens om de hoek en snel binnen of buiten loopt en alle contact met hun vermijdt? Heel vreemd!
Zijn brievenbus zit vol witte brieven en ik heb geprobeerde te watts-appen met hem en zie wel dat hij soms online is maar mijn berichten blijven ongelezen, neemt ook niet op als ik bel.
Ik begrijp het allemaal niet. Broer 1 heeft het er ook erg moeilijk mee. De erfenis blijft onaangeroerd zegt hij, ook voor hem lopen de boetes op omdat ze gezamelijk betaald moeten worden en hij kan zonder zijn broer 2 niet aan het geld. Ik heb medelijden met beiden en hoop dat dit ten goede voor iedereen opgelost wordt.
We zitten momenteel allemaal vast en broer 1 is waarschijnlijk met zijn "goede" advocaat stappen aan het ondernemen, maar ik heb besloten mijn handen overal vanaf te houden. Ik wil mezelf vooral juridisch van alles op de hoogte stellen om zeker geen fouten te maken. Ik ben verwonderd hoe goed je moet opletten door het gesprek met die heel goede advocaat van broer 1. Ik vind hem sluw als een vos (niet om de man slecht te maken want hij is goed in zijn job), maar ik moet heel goed voorbereid en alert zijn op wat er nog te wachten staat.
Ik heb dus ook heel veel aan dit forum en jullie advies allemaal ! Waarvoor mijn dank ! Ik apprecier het ten zeerste.
Met de registratie zitten we ook vast, de notaris zegt : er is geen getekende akte, geen verkoop, dus nog niks aan te geven of te betalen.

Er is nog iets; Stel dat ik teken dat ik er zeker niet afzie en doorga met de aankoop! en de rechtzaak duurt maanden en maanden. Als ik ondertussen mijn job verlies of de bank trekt zich terug met de lening, dan....
ben ik een koper die in gebreke gesteld kan worden, dan keren de zaken zich.
Ik denk dat ik een jaar de tijd heb om de aankoop alsnog te ontbinden?

"Broer 1 wil een procedure beginnen tegen zijn broer, maar de advocaat zegt dat hij er zonder dat de kopers (wij dus) meedoen en aan dezelfde kant staan niet eens aan wil beginnen."

Het is geen kwestie van "meedoen". Voor u is er maar 1 ondeelbare tegenpartij en dat is de verkoper.
De "verkoper" dat zijn alle huidige eigenaars samen. Het volstaat dat één van die eigenaars de overeenkomst niet nakomt om de "verkoper" in gebreke te stellen.
Dat in gebreke stellen dient door de "koper" te gebeuren.
Met ruzies tussen de "samenstellende bestanddelen" van de persoon "verkoper" hoeft u geen rekening te houden.
U kunt ofwel vergoeding eisen en de koop verbreken, ofwel de verkoop afdwingen.

Ja tenminste de eerlijke waarheid hoor ik hier !
Ik ga het er eens met mijn notaris over hebben. Is het sympathie voor broer 1 die iedereen parten speelt of wat is er aan de hand.
Hier wordt ik steeds van afgeleid als ik het over een ingebreke stellen heb. Ja maar broer 1 gaat zijn broer opsporen, ja maar das voor de andere notaris van de verkoper enz..
Bedankt voor de info !

Ik heb een advocaat genomen,
Een kosten/baten analyse laten maken.
De advocaat heeft een "in gebreke stelling" opgemaakt tegen broer 2 ( die niet is komen opdagen)
Het zal voor de correctionele rechtbank komen! Voor de vrederechter gaat niet omdat broer 2 aanwezig zal moeten zijn en dit gebeurt niet.
Hoe het verder verloopt zal ik nog laten weten,
Met vriendelijke groeten,
J 2

Denk ook aan de woonbonus die je verliest

Ja, dank U, ik ben ervan op de hoogte, zo ook van de boete omwille van te laat ingediende registratie.
Het moet allemaal nog berekend worden en zo zijn er ook de opbrengsten van de certificaten van groene stroom die mij toekomen 4 maand na de ondertekening van de aankoopovereenkomst. Hoe dat nu zit weet ik nog niet.

Ik heb nog iets gevonden wat me zorgen baart! De woning staat leef van februari 2019

Wanneer je woning 12 maanden onafgebroken leeg staat, komt het in de leegstandsinventaris terecht. “Leeg”, dat wil zeggen dat meer dan 50% van het pand niet meer gebruikt wordt overeenkomstig de functie van het gebouw. Zo kan je bijvoorbeeld je woning niet zomaar als stockageplaats gaan gebruiken. Wordt je woning daarbovenop ongeschikt of onbewoonbaar verklaard, dan kom je op een gewestelijke inventaris met ongeschikte of onbewoonbare woningen, en betaal je de fameuze “krotbelasting”. Uiteraard moet je geen twee keer belastingen betalen. Je betaalt óf leegstandsbelasting óf de heffing ongeschikte en onbewoonbare woningen