Verkoop onder BTW stelsel / registratie

[Marcus Aurelius]

T.S. als ik u een goede raad mag geven. Consulteer een notaris gespecialiseerd in vennootschappen. Hij zal u met raad en daad bijstaan in de verkoop. De akte zal toch via een notaris moeten passeren.

[Thomas Morus]

T.S. als ik u een goede raad mag geven. Consulteer een notaris gespecialiseerd in vennootschappen. Hij zal u met raad en daad bijstaan in de verkoop. De akte zal toch via een notaris moeten passeren. In deze casus dreigt u het slachtoffer te worden van een discussie tussen niet-experten. Dit noem ik niet meer professioneel.

Mijn antwoorden zijn die van een notaris.
TS moet uiteraard hiervoor een notaris inschakelen.
Dat heb ik reeds vermeld in #9.

Ik zie geen enkele fout in de antwoorden -van niemand- die in deze draad zijn gegeven;
iedereen heeft één of ander aspect benadrukt, meer niet. Er is geen enkele contradictie.
Andere forumleden belachelijk maken lijkt uw specialiteit te zijn.

[Marcus Aurelius]

Ik heb enkel maar willen benadrukken dat de vele verschillende antwoorden verwarring kunnen stichten. Dit heeft geen uitstaans met belachelijk maken. Ik vrees echter dat bepaalde leden zich zelf belachelijk maken.

[LeenW]

Ik heb enkel maar willen benadrukken dat de vele verschillende antwoorden verwarring kunnen stichten. Dit heeft geen uitstaans met belachelijk maken. Ik vrees echter dat bepaalde leden zich zelf belachelijk maken.

De aandachtige lezer merkt dat de antwoorden van Thomas Morus en mezelf in feite niet zo heel verschillend zijn. Wij vullen elkaar aan om TS te beschermen tegen eventuele valkuilen. Hij heeft gelijk als hij zegt dat TS dit niet zomaar moet laten gebeuren en ik heb gelijk als ik zeg dat hij moet oppassen dat hij achteraf niet alsnog de btw moet gaan betalen.

[Marcus Aurelius]

"Aangezien hij u in de compromis verkeerd heeft ingelicht zal hij zelf het verschil moeten bijpassen."

Benieuwd wat een gespecialiseerd notaris hier over zal zeggen.

[Thomas Morus]

@Leen: Dat is inderdaad zo.
Er is geen tegenstelling, wel aanvulling, vervollediging.
Het is ook moeilijk om in enkele bewoordingen alle aspecten te vermelden.

Ik kan enkel herhalen dat ik bij het lezen van de vraag een déjà-vu had:
enkele jaren geleden heb ik als koper identiek hetzelfde meegemaakt.
Een compromis waarin met geen enkel woord werd gerept dat het een verkoop onder BTW-stelsel was. Daardoor zou ik 11 percent meer hebben moeten betalen voor mijn aankoop. Niet niks....
De verkoop ging door met BTW, maar de verkoper heeft die 11 percent voor zijn rekening moeten nemen. Dat was het resultaat van overleg tussen beide notarissen en staat zo ook geformuleerd in de notariële akte.

De website van FOD Financiën is ook duidelijk wat betreft de verplichtingen van de verkoper:

"Is uw woning nieuw (zie volgende vraag: Wanneer is een woning 'nieuw'?), dan kunt u ervoor kiezen om de woning met btw te verkopen (= 'met toepassing van het btw-regime') tenzij u er beroepshalve toe verplicht bent.
U laat dat de koper weten en u vermeldt dat in de eerste schriftelijke overeenkomst (bijv. het compromis)."

[SomTingWong]

Het pand is korte tijd verhuurd geweest. Ik kon onmogelijk weten hoe lang en of het recht van opstal reeds was uitgedoofd. Als ik dit als koper al moet gaan uitzoeken...

Overigens heeft de verkoper VOOR het tekenen van de compromis die ook al eens een keer nog laten aanpassen omdat een standplaats ook onder BTW viel terwijl oorspronkelijk alle gronddelen onder verkooprecht vielen (volgens informatie van makelaar). Hebben we toen niet moeilijk over gedaan, maar nu gaat het over meer dan 10.000€.

Maar indd moet ik oppassen dat de Staat niet achteraf eventueel nog niet betaalde BTW bij mij komt verhalen.

[Thomas Morus]

Daarom moet uw notaris erop toezien dat één en ander duidelijk in uw akte wordt vermeld.
Bij mij was dat waterdicht. Kwijting zoals voor iedere verkoop onder BTW.....Nooit meer iets van gehoord achteraf.

[SomTingWong]

De verkoper stelt voor om het verlijden van de akte uit te stellen tot begin 2020 zodat kan verkocht worden onder stelsel verkooprechten (10%) doch met verhoogde basisprijs zodat het voor ons te betalen eindbedrag hetzelfde blijft...

[SomTingWong]

"Belangrijk is te vermelden dat door de fiscus het tijdstip van het sluiten van de verkoop en niet het ondertekenen van de notariële akte in aanmerking genomen wordt om de registratierechten te berekenen."

De nieuwe compromis zou dan pas volgend jaar mogen ondertekend worden, anders bestaat het gevaar dat de verkoop toch onder BTW-stelsel moet gebeuren tegen een verhoogde verkoopprijs... dan ben ik helemaal geschoren.

[LeenW]

Dat lijkt mij mogelijk, maar laat u goed bijstaan. Enkele bedenkingen:

- Uw bod is normaal gezien exclusief taxen. De verkoper wil u nu dus, ondanks een aanvaard bod, meer laten betalen.
- Vergoeding voor de vertraging?
- Verkoper beseft misschien nog niet dat hij nu zijn btw op aankoop/oprichting niet meer gaat kunnen recupereren? Dat maakt toch een enorm verlies voor hem.

[SomTingWong]

Verlies gaat hij niet lijden, maak u geen zorgen...
Locatie, locatie, locatie.

[Thomas Morus]

Waarom zou u de huidige compromis vervangen door een nieuwe die voor u nadelig is?
Wat is dan nog de waarde van een compromis, wat is dan nog de waarde van een contract?
Aangezien er overeenstemming is over prijs en goed, inclusief welke bijkomende fiscale kosten voor rekening van de koper zijn (tarief registratie want BTW stelsel niet vermeld in compromis) kan u de uitvoering ervan afdwingen.

De verkoper heeft dus niets voor te stellen en al zeker niet de hilarische onzin:

"De verkoper stelt voor om het verlijden van de akte uit te stellen tot begin 2020 zodat kan verkocht worden onder stelsel verkooprechten (10%) doch met verhoogde basisprijs zodat het voor ons te betalen eindbedrag hetzelfde blijft..."

Geef dit belachelijk en frauduleus voorstel door aan uw notaris. Het is een bijkomend argument om druk uit te oefenen op de verkoper.

Zoals Leen schrijft: geef dit door aan uw notaris + benadruk ook uw eis tot uitvoering huidige compromis met verschil BTW versus registratierechten voor rekening van de verkoper zodat hij het nodige kan doen.

[SomTingWong]

Bedankt voor de adviezen.
Ik wil dit uiteraard op een elegante manier oplossen en wil de verkoper ook niet voor de kop stoten. Hij is medebewoner en dus buurman en syndicus van het gebouw...
Hij zal de verkoop wel moeten laten doorgaan, een koper vinden aan deze prijs nog voor het einde van het jaar zal heel moeilijk worden. Bovendien zouden we recht hebben op een schadevergoeding. Anderzijds willen we het pand uiteraard ook graag in ons bezit.

[Thomas Morus]

Ge moet wel weten wat ge wilt hé.
Sommige mensen "onderwerpen" zich, anderen niet.
De keuze is aan u!

ps: is de verkoper een particulier of niet, dat is niet (meer) duidelijk (kan van bijkomend belang zijn...)?