Opschortende voorwaarde niet vermeld door makelaar

MaartenB89
Topic Starter
Berichten: 2
Juridisch actief: Nee

Opschortende voorwaarde niet vermeld door makelaar

#1 , 4 maand 4 dagen geleden (09 jul 2019 12:04)

Geachte leden,

Mijn vriendin en ik hebben vorige week een schriftelijk bod uitgebracht op een gelijkvloersappartement in Deurne met tuin voor een prijs van EUR 249.000 met als enige voorwaarde het verkrijgen van een financiering. Dit bod stemde overeen met de vraagprijs. De makelaar liet ons de volgende ochtend weten dat nog twee andere partijen een gelijkaardig bod hadden uitgebracht en elke partij een kans kreeg om hun bod te verhogen. Wij verhoogden ons bod naar EUR 261.100 (per mail) naar de makelaar. Vervolgens belde de makelaar ons op en liet ons weten dat het bod geaccepteerd was. Ik Vheb tevens een mail van de makelaar waarin de verkoper zich akkoord stemt met het bod van EUR 261.100.

Wij waren uiteraard zeer blij met de aankoop van ons mooie nieuwe appartement. Helaas begon vervolgens de miserie. Dezelfde avond belt de makelaar ons met de melding dat er een klein probleem is. Zij zijn namelijk 'vergeten' dat het pand verkocht zou moeten worden onder een speciale opschortende voorwaarde. De eigenaar/verkoper heeft namelijk in Schilde een pand gekocht dat officieel nog als recreatie is bestemd, maar dat volgens hem zou herbestemd kunnen worden. De stad beslist hierover op 26 september. De makelaar bevestigt aan de telefoon dat de eigenaar enkel opschorting wilt tot de vergunningstoestand duidelijk is en hij hoe dan ook wilt verkopen, maar dat de termijn wat verlengd zou kunnen moeten worden. Niet fijn, maar op zich geen grote ramp voor ons om iets langer te wachten. Wij waren van plan om voor te stellen om EUR 1.000 van de uiteindelijk verschuldigde som af te trekken (op te nemen in de compromis) als tegenprestatie per maand indien de termijn de wettelijke termijn van 4 maanden zou overschrijden, zodat onze huur ondertussen betaald zou worden. Voor mij was het namelijk duidelijk dat de verkoper eigenlijk ons bod met de door ons gestelde voorwaarden had aanvaard, dus vond ik het maar normaal dat er een tegenprestatie zou zijn voor een langere termijn.

Vervolgens ontvang ik enkele dagen later de compromis, opgesteld door de makelaar. Hier staat een opschortende voorwaarde in van maar liefst 7 maanden, waarna, zo bevestigde ook mijn notaris, de verkoper alsnog kan weigeren te verkopen indien de vergunning met eventueel opgelegde voorwaarden niet helemaal naar zijn wens is. Naast het verkrijgen van een vergunning staat er in de compromis tevens opgenomen dat hij er een extra verdieping op moet mogen bouwen. Complete willekeur dus in de praktijk en onzekerheid voor ons. Stel je voor, je koopt je droomappartement maar je hoort pas 7 maanden later of de verkoper het wel echt wilt verkopen aan jou.

Ik heb meteen gereageerd met de notarissen in CC dat de verkoper op ons bod was ingegaan (met bewijs in bijlage) aan de hand van de door ons gestelde voorwaarden en er dus schriftelijk een verkoopovereenkomst is gesloten onder die voorwaarden en dat alles wat daarvan afwijkt enkel mits ons akkoord kan gebeuren. Ik heb aangegeven dat wij bereid zijn als geste naar verkoper om de termijn wat langer te maken (zelfs 7 maanden als maximum) maar dan uiteraard wel met de voorwaarde dat de verkoper MOET leveren binnen de 7 maanden. Wie zou nu ooit een pand kopen en een voorschot storten als je pas 7 maanden later zekerheid hebt of je het daadwerkelijk mag kopen en afhangt van de willekeur van de verkoper? Vervolgens heeft de makelaar WEDEROM telefonisch gereageerd dat het ongetwijfeld een foutje moet geweest zijn van de juriste en dat de verkoper absoluut wel hoe dan ook wilt verkopen. Hij vermelde daarbij ook dat de verkopers toch 'geschrokken' waren van mijn uitgebreide formele email...

Ik heb vervolgens geëist om aan tafel te gaan zitten met verkopers en makelaar en face 2 face kwam boven water dat de verkopers vanaf het begin aan de makelaar hadden aangegeven dat ze wensten te verkopen onder de (voor mij sowieso absurde) voorwaarde dat zij binnen de 7 maanden nog hun verkoopbelofte konden intrekken indien zij hun aangekocht pand in Schilde niet kunnen betrekken. De makelaar zat er een beetje voor spek en bonen bij en besefte volgens mij heel goed dat zij een zeer zware deontologische fout hebben gemaakt door ons niet in te lichten over deze voorwaarde voordat het bod werd uitgebracht en geaccepteerd. Als ik goed geluisterd heb naar de verkopers wilden zij eigenlijk pas in september met de verkoop starten maar heeft de makelaar hen overhaald om er nu al mee te beginnen 'want de tuin is zo mooi in de zomer'.

Mijn vraag is wat wij nu kunnen doen. Wij voelen ons ten zeerste bedrogen, zeker omdat wij in feite zwart op wit bewijs hebben van acceptatie van ons bod. Ik begrijp dat de verkoper nooit de intentie had om ons bod te accepteren zonder de door hun vooropgestelde voorwaarde, maar in feite hebben zij dit toch gedaan omdat de makelaar hen ook verkeerd geïnformeerd heeft. Welke stappen kunnen wij ondernemen? Wij hebben na het face 2 face gesprek enkele dagen bedenktijd gevraagd. Hun voorstel is de compromis op te stellen met als voorwaarde dat op 26 september de definitieve beslissing wordt genomen door de verkoper na verkrijgen van de beslissing met betrekking tot hun vergunning. Dit zou volgens mij echter betekenen dat in het slechtste geval de notarissen al werk uitvoeren voor een akte die uiteindelijk toch niet doorgaat en waar wij geen inspraak op hebben als de verkoper weigert eind september. Kunnen wij eventueel verhaal/schadevergoeding halen tegen de makelaar? Het zijn uiteindelijk zij die hier de zware fout hebben begaan en de schade hebben veroorzaakt. Wij mogen nu in het beste geval stressen tot eind september eer we de woning die we zo graag wilden (we hebben ten slotte EUR 13.100 meer dan de vraagprijs geboden) MISSCHIEN mogen betrekken. Dit klinkt wellicht een beetje belachelijk maar mijn vriendin kennende gaat ze indien we instemmen met deze voorwaarden hier iedere nacht van wakker liggen dus is er in mijn ogen ook emotionele schade aangericht door deze zware misstap.

Ten slotte merkte ik ook bij nadere controle van de draft compromis op dat er ook iets niet helemaal juist blijkt te zijn met het volgende:

KAVEL I:
Volgens titel: het handelsgelijkvloers gelegen op de gelijkvloerse verdieping, omvattende:
- in privatieve en uitsluitende eigendom: Commerciële ruimte met achterliggende ruimten en het
exclusief genot van de achtergelegen tuin.
Thans in werkelijkheid: een gelijkvloersappartement, omvattende:
- in privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhall, living, leefkeuken, één slaapkamer, één slaapkamer
met open badkamer, wasplaats en het exclusief genot van de achtergelegen tuin.

Het is ons namelijk nooit vermeld, noch telefonisch, noch in het zoekertje, noch ter plaatse, noch achteraf voor of na acceptatie van het bod dat het in feite om een handelsgelijkvloers met tuin gaat. Wat heeft dit eventueel als gevolgen voor de registratierechten? In principe worden commerciële panden verkocht aan 10% registratierechten, wat ons nog eens EUR 7.830 zou kosten door nog een 'gemist detail' van makelaar of verkoper.

Alvast hartelijk dank voor jullie hulp

Edgar W.
Juridisch actief: Ja
Regio: België

Een juridische oplossing. Voor elk probleem, voor iedereen!

Niet direct geholpen op het forum? Kijk even op Jureca.be voor snel en betaalbaar juridisch advies. of bel direct met een specialist op het nummer 0904 69 400 voor een eerste antwoord op uw vraag.
mava105
Berichten: 18358
Juridisch actief: Nee
Locatie: Regio Leuven

#2 , 4 maand 4 dagen geleden (09 jul 2019 16:08)

Ik dacht dat er in een handelsruimte nite gewoond mocht worden. Meer dan waarschijnlijk hebben ze dat omgevormd zonder bouwtoelating, en is er dus een bouwovertreding. Laat dat ook uitzoeken door uw notaris

MaartenB89
Topic Starter
Berichten: 2
Juridisch actief: Nee

#3 , 4 maand 4 dagen geleden (09 jul 2019 17:04)

Ik dacht dat er in een handelsruimte nite gewoond mocht worden. Meer dan waarschijnlijk hebben ze dat omgevormd zonder bouwtoelating, en is er dus een bouwovertreding. Laat dat ook uitzoeken door uw notaris
Geachte,

Alvast hartelijk dank voor uw reactie. Gelukkig heb ik ondertussen het stedenbouwkundig uittreksel ontvangen waarin staat dat de stad daadwerkelijk de herbestemming tot appartement op 28/06/2013 heeft goedgekeurd. Het appartement is dus vergund...

Toch al 1 zorg minder.

Reclame

Terug naar “Kopen”