Nieuwe eigenaar huurhuis / huurders blijven in pand en nu naar vrederechter

[TRMADO]

Onderwerpen samengevoegd JurecaBE moderator


Beste,

Sinds één week heb ik een woning aangekocht. Het was voor mij heel lastig om een juiste keuze te maken, want ik het huis dat ik het liefst wou moest ik rekening houden met huurders. Samen met mijn partner in het buitenland zijn wij het proces gezinshereniging aangegaan en gelukkig is zijn visium dan ook goedgekeurd en mag hij naar België komen. Aangezien ik nog bij mijn ouders woon en liefst geen woning wou huren had ik deze huis gekocht.

De huurder wonen in het huis van 04/2016 en hun contract liep tem 04/2017. Hierna zou het contract automatisch verlengd geweest zijn naar een contract van 9 jaar. Voor de aankoop van het huis werd mij meerdere malen meegedeeld door de makelaar dat de huurder daar nog 3 maanden zouden mogen verblijven aangezien het contract niet geregistreerd is, dit werd mij ook gezegd door de notaris. Na het tekenen van de akte heb ik ook meteen een aangetekend brief verstuurd naar de huurder om het contract op te zeggen.

De huurders hebben mij een aangetekend brief teruggestuurd dat zij 6 maanden tijd hebben en om te bewijzen dat ik effectief wel de huidige eigenaar ben. Nu wil ik natuurlijk weten met welke termijn ik rekening moet houden 6 maanden of 3 maanden. Indien het om 6 maanden zou gaan dan zou ik zelf iets moeten huren voor een korte duur aangezien ik een verblijfplaats nodig heb voor mij en mijn partner dat naar België moet komen of anders vervalt zijn visium. Ook zou ik willen weten op ik huurprijs mag aanpassen (indexatie) aangezien de huurders een " vriendenprijs" betalen (zoals in hun brief vermeld). De huurders hebben ook nooit een waarborg betaald aan de vorige eigenaar dus zou ik ook willen weten of het nog mogelijk is om een waarborg op te eisen aangezien de betrokkenen mogelijk voor 6 maanden in het huis zouden verblijven.

Het is mijn eigen fout dat ik niet met alles heb rekening gehouden maar dit is dan ook mijn eerste ervaring als een 25 jarigen. Alvast voor jullie reactie.

Groetjes

[LennieK]

de opzegtermijn is drie maand, indien u de opzeg gegeven heeft binnen 3 maand na verlijden van de akte en u zeker bent dat het huurcontract niet geregistreerd is voor de datum van uw brief. Zelfs de huurder kan dit gedaan hebben in de periode dat het huis te koop gesteld werd! Zie schema pagina 62 https://justitie.belgium.be/sites/defau ... 013-NL.pdf

[TRMADO]

Op 03/06/2019 heb ik een aangetekend brief verstuurd met daarin een opzegginstermijn van 3 maanden ... Wat doet mijn huurder: op 06/06/2019 gaat zij haar contract laten registreren en op 07/06/2019 ontvang ik van haar een brief dat mijn aangetekend brie van 03/06/2019 niet correct is aangezien ik niet aantoon dat ik de nieuwe eigenaar ben met een kopie van de akte en dat zij 6 maanden tijd heeft.

Indien ik bij mijn aangetekend brief van 03/06/2019 geen bewijs heb meegeleverd van huidige eigenaar, is deze brief dat nietig? Zou ik hiervoor best naar een advocaat gaan?

Alvast bedankt voor de reacties! x

[mava105]

Contract werd geregistreerd NA uw aangetekende brief waarvan aangenomen wordt dat uw huurder deze ontving op 4 of uiterlijk 5 juni.
Hij liet registreren op 7 juni DUS TE LAAT en niet meer geldig

[LennieK]

Registreren is te laat. Opzeg is geldig. U moet wel nog het bewijs doorsturen dat u inderdaad de eigenaar bent.

[TRMADO]

Wat als mijn huurder nog steeds niet eens zijn met de 3 maanden? Wie dient een klacht in te dienen en waar? Indien de betrokkene binnen 3 maanden het huis zouden verlaten moet ik al geen bijkomend woning huren voor mij en mijn partner (hij komt over 3 maanden naar België) huren en kunnen in de gekochte woning verblijven. Ik riskeer nogal veel en graag zou ik willen weten wat de gevolgen kunnen zijn ...

Ik ben alvast heel dankbaar voor de antwoorden die ik heb gekregen van jullie ! Hartelijk bedankt, ik heb dan toch wa hoop ...

[LennieK]

Als de huurder koppig blijft zitten na de verstreken einddatum van het huurcontract dan zal je naar het vredegerecht moeten trekken, daar zal dan gevonnist worden wanneer ze moeten vertrekken. Zijn ze op die datum nog steeds niet buiten, dan moet je een deurwaarder inschakelen om het vonnis te laten betekenen+uitvoeren.

[LennieK]

Ik zou dus wel heel duidelijk terug schrijven met een exacte datum wanneer ze er uit moeten. Een drietal weken voor de einddatum dan al bellen om een afspraak te maken voor de uittredende plaatsbeschrijving en het noteren van de meterstanden.

[mava105]

Vraag aan uw notaris een attest waarin hij verklaard dat jij eigenaar bent geworden vanaf xx/xx/xxxx. En laat dan best een advocaat een briefje schrijven. Maakt meer indruk dan een eigen brief , en kost ook weer niet zoveel

[TRMADO]

Vandaag ben ik om een bewijs gegaan dat de betrokkene huurcontract pas op 06/06/2019 hebben geregistreerd & dit is inderdaad zo. Ik zal zeker naar de advocaat gaan zodat hij een aangetekend brief schrijf! Nogmaals bedankt aan iedereen!

[TRMADO]

Beste,

Ik heb 03/06/2019 een woning aangekocht, het huis wordt op dit moment verhuurd en de opzeggingsbrief voor eigen gebruik is al verstuurd.
Ik had van mijn notaris vernomen en dit is dan ook zo opgenomen in de akte dat de originele huurcontract zou bezorgd worden aan mij door de vorige eigenaar binnen de 2 weken na het tekenen van de akte. Ik heb tot op heden niets mogen ontvangen. Welke stappen kan ik hiervoor ondernemen?

Ik heb mijn notaris gecontacteerd om advies te vragen maar de vorige eigenaar zou een klacht ingediend hebben. Bij het tekenen van de akte moest het huurgeld voor 3dagen gestort worden aan de vorige eigenaar en de resterende periode aan mij. Hiervoor werd er besproken en overeen gekomen dat de notarissen van de beide partijen hiervoor gingen instaan. Aangezien de vorige eigenaar het geld voor 3dagen (volgens haar) een dag later heeft ontvangen heeft zij een klacht ingediend en moet mijn notaris voor de rechtbank verschijnen. Om het verhaal kort te houden heeft mijn notaris aan de rechtbank laten weten (schriftelijk) dat originele huurcontract nog steeds niet bezorgd is aan de nieuwe eigenaar.

Ik vermoed dat er nog steeds geen antwoord is van de rechtbank maar kan ik zelf iets ondernemen? Wat zijn mijn rechten indien de vorige eigenaar haar plichten niet naleeft dat werden opgesteld in de akte? Ik zit namelijk ook met huurders die vermoedelijk de opzeggingstermijn niet zullen respecteren en waarvoor ik naar de rechtbank zal moeten gaan. Huurcontract van de huurders was niet geregistreerd en op 03/06/2019 heb ik een aangetekende brief verstuurd dat zij binnen de 3 maanden het huis moesten verlaten en dat zij tijd hadden tem 30/09/2019. Na het ontvangen van mijn brief zijn de huurders op 06/06/2019 hun huurcontract gaan registreren en hebben zij mij op de hoogte gebracht dat zij nog 6 maanden de tijd hebben. Hiervoor ben ik dan ook langsgeweest bij een advocaat en hij heeft hen ook op de hoogte gebracht dat zijn mijn aangetekende brief moeten respecteren en dat zij maar 3 maanden de tijd hebben. Nu zouden de huurders op reis zijn en ik ben zeker dat ik tegen 10/2019 naar de vrederechter moet. Kunnen jullie mij hierover dan ook advies geven? Kan ik vóór 10/2019 naar de vrederechter gaan zodat ik tijdig een beslissing heb? Hoe pak ik dit het best aan, aandachtspunten, wat zijn de prijzen voor de gerechtelijke procedure, ....

Alles valt nogal tegen na mijn aankoop en ik zou het huis zo snel mogelijk willen betrekken. Ik ben namelijk 25 jaar en dit is mijn eerste (negatieve) ervaring met het kopen van een huis.

Alvast bedankt!
Groetjes

[CityBird]

Ik had van mijn notaris vernomen en dit is dan ook zo opgenomen in de akte dat de originele huurcontract zou bezorgd worden aan mij door de vorige eigenaar binnen de 2 weken na het tekenen van de akte. Ik heb tot op heden niets mogen ontvangen. Welke stappen kan ik hiervoor ondernemen?

Een aangetekende brief naar hen sturen met uiterlijke datum wanneer je dit document in het bezit wil hebben (14 dagen bv). Ontvang je niets dan rest enkel nog vrederechter.

Ik heb mijn notaris gecontacteerd om advies te vragen maar de vorige eigenaar zou een klacht ingediend hebben. Bij het tekenen van de akte moest het huurgeld voor 3dagen gestort worden aan de vorige eigenaar en de resterende periode aan mij. Hiervoor werd er besproken en overeen gekomen dat de notarissen van de beide partijen hiervoor gingen instaan. Aangezien de vorige eigenaar het geld voor 3dagen (volgens haar) een dag later heeft ontvangen heeft zij een klacht ingediend en moet mijn notaris voor de rechtbank verschijnen. Om het verhaal kort te houden heeft mijn notaris aan de rechtbank laten weten (schriftelijk) dat originele huurcontract nog steeds niet bezorgd is aan de nieuwe eigenaar.

Ik vermoed dat er nog steeds geen antwoord is van de rechtbank maar kan ik zelf iets ondernemen?

Dit staat volledig los hiervan. M.i. ben jij hier ook geen betrokken partij, maw is niet jouw probleem.

Huurcontract van de huurders was niet geregistreerd en op 03/06/2019 heb ik een aangetekende brief verstuurd dat zij binnen de 3 maanden het huis moesten verlaten en dat zij tijd hadden tem 30/09/2019. Na het ontvangen van mijn brief zijn de huurders op 06/06/2019 hun huurcontract gaan registreren en hebben zij mij op de hoogte gebracht dat zij nog 6 maanden de tijd hebben. Hiervoor ben ik dan ook langsgeweest bij een advocaat en hij heeft hen ook op de hoogte gebracht dat zijn mijn aangetekende brief moeten respecteren en dat zij maar 3 maanden de tijd hebben.

Waar haal jij die 3 maanden vandaan? Het niet-geregistreerd zijn van dit contract heeft geen invloed op de rechten van de eigenaar/verhuurder (jij). Ook het feit dat die 3 maanden door een advocaat geschreven wordt verandert niets aan de wettelijke opzegtermijn.

[TRMADO]

@CityBird : Die 3 maanden zijn niet zomaar door de advocaat geschreven. Ik ben langsgeweest bij een advocaat om te weten wat wettelijk correct is. Hij heeft mij bevestigd dat ik gelijk heb volgens art 9. overdracht van het gehuurde goed (LOI WET).
Indien de huurovereenkomst een vaste dagtekening voor de vervreemding van het gehuurde goed heeft, treedt de verkrijger om niet of onder bezwarende titel in de rechten en verplichtingen van de verhuurder (op de datum van het verlijden van de authentieke akte), zenfs indien de huurovereenkomst het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt. Hetzelfde geldt wanneer de huurovereenkomst geen vaste dagtekening voor de vervreemding heeft, indien de huurder het verhuurde goed sinds ten minste 6 maanden betrekt. In dat geval kan de verkrijger evenwel de huurovereenkomst te alleen tijde beëndigen, om de redenen en onder de voorwaarden bedoeld in art 3§2,3 en 4, mits aan de huurder, op straffe van verval, een opzegging van drie maanden wordt betekend binnen drie maanden te rekenen (van de datum van het verlijden van de authentieke akte) tot vaststelling van de overgang van eigendom.

[CityBird]

Ik kan mij vergissen maar m.i. is dit steeds 6 maanden onafhankelijk van het feit of die overeenkomst geregistreerd is of niet. Gezien die advocaat die 3 maanden bevestigt ga ik ervan uit dat dit correct is.

Voorlopig kan je niets doen. Je zal moeten wachten tot die einddatum om de sleutels in ontvangst te nemen. Gebeurt dat niet dan rest enkel nog naar het vredegerecht stappen met de eis het pand te verlaten. Je kan daar ook een bezettingsvergoeding eisen voor de periode waarin je het pand niet kon betrekken. Vrederechter legt dan ook een dwangsom op voor elke dag dat zij nog langer blijven.

[TRMADO]

@CityBird Dankuwel voor uw advies. Nu weet ik dan toch wat ik ongeveer kan verwachten.