Hypotheekoverdracht

[Gert_D]

Hallo allemaal,

ik zit met een beetje een rare situatie. We hadden de bank gevraagd of ze zouden akkoord gaan met een hypotheekoverdracht aangezien mijn echtgenote op de zwarte lijst staat (niet van de hypothecaire lening en eveneens bij een andere bank).
Nu 3 weken later krijgen we antwoord op onze vraag dat het nieuwe pand minstens een aankoopwaarde van 249000€ moet hebben. Er staat echter maar 186000€ open van de lopende hypotheek.
Is dit normaal?

[bosprocureur]

De bank bepaalt zelf haar voorwaarden.

En gezien het verleden is het ijns inziens al zeeeeeer positief dat ze überhaupt willen ingaan op uw vraag; ook is het maar normaal dat ze enige marge (ong. 20%) willen voorzien voor het geval dat...

[basejumper]

Beste

Bij een hypotheekoverdracht wordt niet alleen uw uitstaand leenbedrag overgedragen, maar de ganse kredietopening.
Ik geef een voorbeeld. Stel een koppel of kredietnemer leent 250.000 euro en geeft daarvoor hypotheek ten belope van 250.000 euro (+bijhorigheden). Na 10 jaar willen zij de woning verkopen en een andere kopen. De schuld bedraagt nog 150.000 euro.

Op het moment van de hypotheekoverdracht dragen zij echter ook de kredietopening ad 250.000 euro over. Immers een kredietopening is een waarborgpositie. Zoalng er een waarborg is van 250.000 euro kunnen jullie ten belope van maximaal 250.000 euro kredieten krijgen.
Nu is er nog de 150.000 euro openstaand in dit voorbeeld. Maar dat koppel kan nog ten belope van 100.000 euro nieuwe kredieten krijgen (bvb dak vernieuwe, keuken en badkamer renoveren, nieuwe ramen steken...) en dat zonder opnieuw naar de notaris te moeten gaan. want die waarborgpositie (kredietopening) is er nog altijd en blijft 30 jaar geldig.

En dus zal de waarde van de nieuwe woning minimaal 250.000 moeten zijn ongeacht feit dat de schuld maar 150.000 meer is

Je kan natuurlijk aan de bank vragen om de kredietopening bij overdracht te laten beperken tot de uitstaande schuld. Je verlaagt dan de waarborgpositie en dan zal de waarde van de woning minder moeten zijn.

[Gert_D]

Het zit bij ons iets anders. Er is een hypothecaire inschrijving van 117500€ en een hypothecair mandaat van 110000€, alles samen dus 217500€, destijds geleend door mijn vrouw (wij waren toen nog niet samen).
Volgens de bank is een nieuwe lening sowieso uitgesloten wegens die zwarte lijst vermelding, enkel een wederopname was mogelijk. Deze bedraagt iets meer dan 31000€

We hebben reeds uitleg gevraagd aan de bank maar die zijn verschrikkelijk moeilijk te bereiken. Op mails wordt pas heel laat geantwoord, als er al geantwoord wordt, en telefonisch om een afspraak te maken is me ook nog niet gelukt. Altijd een bandje, en dit nochtans tijdens de openingsuren.

Nu zit ik al dagen en nachten op internet te zoeken naar de kosten van een hypotheekoverdracht omdat ik het onaangename gevoel begin te krijgen dat we er niet gaan komen.

Er zijn destijds 21750€ registratiekosten betaald, deze kunnen volgens de bank meegenomen worden. Ik heb echter al wel gelezen dat het maximale bedrag dat kan meegenomen worden, 12500€ is. We hebben dan die 31000€ van de wederopname en hopelijk minstens 230000€ van onze huidige woning.

Het blijft me te onduidelijk wat de kosten bij de notaris zullen zijn. Zolang ik die niet weet, ben ik niet gerust.
Zonet naar mijn vroegere familienotaris geweest...kantoor vandaag en morgen uitzonderlijk gesloten...

Frustrerend...

Kan iemand me hier misschien mee helpen?

[basejumper]

Beste

Hoe komt uw echtgenote op de zwarte lijst? Want bij melding als wanbetaler aan NBB zal elke bank geneigd zijn de hypothecaire volmacht om te zetten naar hypotheek. Is dat nog niet gebeurd? Zeker als die melding gebeurde door een andere bank, verhoogt het risico net omdat er een andere schuldeiser opduikt die in extremis ook onroerend beslag kan proberen. Wat dan de waarde van de hypothecaire volmacht benadeelt...
Ook een wederopname is een nieuwe lening en normaal onmogelijk met een melding op de NBB.
Kost hypotheekoverdracht is circa 2/3 van normale kost nieuwe akte hypotheek. Een hypothecaire volmacht kan niet overgezet worden en dat wordt dus een nieuwe akte hypothecaire volmacht. Vraag is inderdaad of uw bank nog zal willen mee gaan in dit verhaal. Als een kredietonderzoek werd opgestart ingevolge uw vraag zal die melding intussen ongetwijfeld opgemerkt geweest zijn door centrale kredietdienst. Wat zij besluiten zal de volgende dagen blijken.

[Gert_D]

Ze wisten van die melding, dit had ik op voorhand gezegd en darom moesten we contact opnemen van zodra we een pand op het oog hadden dat ze het op het hoofdkantoor konden overleggen en onderzoeken. Dit was ondertussen, na 3 weken, eindelijk gedaan en we konden een pandwissel doen. Dit was hun antwoord:

Goedemiddag,



Hierbij de commentaar van de analist:



We zijn akkoord met de pandwissel mits:

- Aankoopwaarde pand minimum 249.000,00 is
- Terugbetalingscapaciteit ongewijzigd blijft
- Pandwissel pas bij verkoop van het huidige pand
- Toetreding van de heer echtgenoot
- 250 euro administratiekosten


De instructies voor een pandwissel kunnen pas opgemaakt worden nadat er een getekende aankoop- en verkoopcompromis is, het hypothecair mandaat zal moeten hervestigd worden bij de notaris.



Bij het bezorgen van de getekende aankoop- en verkoopcompromis zal de terugbetalingscapaciteit opnieuw bekeken worden.