Op 4/4/19 hebben we een (aanvaard) bod op een huis uitgebracht. In dit bod (op een standaard document van de makelaar) stond als opschortende voorwaarde dat we tot 4/5/19 tijd hadden om een lening te verkrijgen. We hebben dit getekend omdat we ervan uitgingen dat het compromis snel zou volgen.
Op 10/4/19 (vroeger konden we geen afspraak krijgen) hebben we via de Hypotheekwinkel een aanvraagdossier bij een bank ingediend. Er werd ons onmiddellijk verteld dat we een getekend compromis nodig hadden bij die aanvraag en dat het getekende bod niet voldoende was. Diezelfde dag hebben we de makelaar die ons het huis verkocht gezien en die zei ons dat het compromis snel zou volgen. Wij waren dus redelijk gerustgesteld op dat moment.
Toen ik op 19/4/19 nog steeds geen compromis gezien had contacteerde ik het makelaarskantoor via e-mail met de vraag wanneer we het compromis mochten verwachten. Het antwoord was: "we zijn eraan bezig en als het klaar is sturen we het naar de notarissen voor nazicht, maar u hebt het niet nodig, het getekende bod is voldoende voor de bank om ja of nee te zeggen". Zoals eerder gezegd klopt dit niet want de bank was duidelijk, zij moeten het compromis hebben maar daar wou het makelaarskantoor niet van weten. Hun stelling was volgens hen de juiste.
Uiteindelijk hebben we op 2/5/19, dus 2 dagen voor het verstrijken van onze maand opschortende voorwaarden een voorstel van compromis ontvangen met de boodschap dat ze ons zullen uitnodigen om te komen tekenen. In dit compromis staat als opschortende voorwaarde het bekomen van een lening VOOR 4/5/19. We zijn ondertussen 5/5/19 en het compromis is nog niet ondertekend, we hebben zelfs nog geen afspraak om te gaan tekenen.
Onze maand opschortende voorwaarden is dus gewoon door het makelaarskantoor opgesoupeerd zonder dat wij de gelegenheid hadden om een volledige kredietaanvraag aan de bank over te maken. Wij lopen dus nu het risico van 10% van de aankoopsom te moeten betalen indien we geen lening krijgen. Ik ben 58 en mijn vrouw is 42. Er zijn sowieso al niet veel banken waar ik nog een hypotheek kan krijgen dus dit risico is reël. Wij voelen ons nu natuurlijk een beetje bedrogen. Door zo lang te wachten met het compromis heeft het makelaarskantoor ervoor gezorgd dat er sowieso geld naar de koper zal gaan, zij het de verschuldigde koopsom in het beste geval of een dikke schadevergoeding in het slechtste geval.
Ik heb hier mijn notaris over gecontacteerd en zij heeft een mailtje naar het makelaarskantoor gestuurd waarin ze voorstelt om een periode opschortende voorwaarden te laten starten vanaf ondertekening van het compromis zodat we toch de kans hebben om het dossier volledig in te dienen bij de bank. Ik had dit zelf ook voorgesteld in een mailtje aan het makelaarskantoor waarop ik een nogal bitsig telefoontje kreeg met: "Nee, dat kan niet want dan hebben jullie twee maanden gekregen" en "we zullen aan de notaris laten weten dat dit voor ons niet kan" en "ik doet dit werk al vele jaren, ik weet het eigenlijk beter dan de bank zelf" enzovoort.
We hebben eigenlijk zelfs die ene maand niet gekregen en voelen ons nu toch wel voor een voldongen feit geplaatst. Mijn fout is dat ik niet voor we een bod uitbrachten naar de Hypotheekwinkel gegaan ben en dat ik in goed vertrouwen het standaardformulier van de makelaar heb gebruikt om het bod uit te brengen, maar laksheid in het proberen bekomen van een lening kan men ons zeker niet ten laste leggen.
Zijn deze praktijken normaal, wettelijk, deontologisch ok? Graag jullie mening.
-
Fonzie3300
Topic Starter - Berichten: 4
- Juridisch actief: Nee
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Een makelaarskantoor NOOIT vertrouwen. Altijd eerst uw notaris raadplegen.
in goed vertrouwen het standaardformulier van de makelaar heb gebruikt om het bod uit te brengen,
Na bijna 30 jaar in die wereld te hebben rondgelopen spreek ik van ondervinding
-
bosprocureur
- Berichten: 6857
U zegt dat DE Hypotheekwinkel een getekend compromis nodig had voor DE Bank, en dat u daardoor heel wat tijd verloren heeft.
Die opschortende voorwaarde dient om u de tijd te geven om een lening, liefst de goedkoopste maar in elk geval EEN lening, los te krijgen.
Waarom, waarom, hebt u hebt u koppig aan die ene kredietmakelaar en aan die ene bank blijven vasthouden? Bij mijn weten kan een bank perfect zonder getekend compromis het dossier beoordelen (er zijn hier genoeg experten terzake om mij desnoods tegen te spreken); u hebt toch alle nodige gegevens ? Natuurlijk moet nadien het compromis op tafel komen, mèt de gegevens die u eerder meedeelde.,.
Die opschortende voorwaarde dient om u de tijd te geven om een lening, liefst de goedkoopste maar in elk geval EEN lening, los te krijgen.
Waarom, waarom, hebt u hebt u koppig aan die ene kredietmakelaar en aan die ene bank blijven vasthouden? Bij mijn weten kan een bank perfect zonder getekend compromis het dossier beoordelen (er zijn hier genoeg experten terzake om mij desnoods tegen te spreken); u hebt toch alle nodige gegevens ? Natuurlijk moet nadien het compromis op tafel komen, mèt de gegevens die u eerder meedeelde.,.
-
Fonzie3300
Topic Starter - Berichten: 4
- Juridisch actief: Nee
Dank u voor uw reactie. Als ik koffiedik kon kijken zodat ik dit had kunnen voorzien dan had ik inderdaad naar een andere bank uitgekeken. Maar zoals ik in mijn oorspronkelijke post aangaf is het lijstje met banken die een lening willen verstrekken aan iemand van 58 (en niet 100% gezond) zeer beperkt. Deze bank doet dat wel en daarom raadde de Hypotheekwinkel ons aan van de aanvraag bij hen te doen. Deze hypotheek lening is zeker niet de goedkoopste maar wel één die we kunnen krijgen dus het is geen kwestie van koppig vasthouden aan één bank maar eerder van beperkte opties hebben. Wij vinden een lening, al moeten we tot de dag voor het verlijden van de akte proberen bij wijze van spreken, maar het gaat ons over de manier waarop het makelaarskantoor handelde. Beloven dat het compromis er aan komt, dan een maand lang op hun duimen zitten terwijl wij allang aangegeven hadden dat we het compromis nodig hadden, en ons dan een beetje schofferen aan de telefoon. Dat vind ik geen correcte manier om met kopers om te gaan.
En sinds wanneer spreken makelaars voor banken, beslissen makelaars welke documenten banken mogen vragen om een dossier af te handelen? Als een koper aangeeft dat zijn bank het compromis nodig heeft dan moet de makelaar dit binnen de kortste termijn leveren. U mag mijn compromis voorstel zien hoor, het is gewoon een standaard document waarop alleen namen, adressen en bedragen ingevuld werden. Moet dat echt een maand duren?
En sinds wanneer spreken makelaars voor banken, beslissen makelaars welke documenten banken mogen vragen om een dossier af te handelen? Als een koper aangeeft dat zijn bank het compromis nodig heeft dan moet de makelaar dit binnen de kortste termijn leveren. U mag mijn compromis voorstel zien hoor, het is gewoon een standaard document waarop alleen namen, adressen en bedragen ingevuld werden. Moet dat echt een maand duren?
Misschien ontbraken er verplichte documenten om de compromis te kunnen maken. In ieder geval is de makelaar niet in fout want zoals eerder aangegeven, staat het verkrijgen van een lening los van een getekende compromis.
De vastgoedmakelaar wordt betaald door de verkoper en moet enkel werken in functie van de verkoper. U kan als koper geen opdrachten geven of eisen stellen.
De hypotheekmakelaar wordt wel betaald door u.
Persoonlijk nog nooit mee gewerkt en ik ken het systeem niet zo goed. Ik veronderstel dat zij leningen verkopen waarop dat ze de hoogste commissie krijgen. Je snapt wel dat ze moeite hadden kunnen doen om het dossier rond te krijgen zonder compromis. Ik ken verschillende particulieren die het gekund hebben, dan moet een professioneel dat zeker kunnen.
De vastgoedmakelaar wordt betaald door de verkoper en moet enkel werken in functie van de verkoper. U kan als koper geen opdrachten geven of eisen stellen.
De hypotheekmakelaar wordt wel betaald door u.
Persoonlijk nog nooit mee gewerkt en ik ken het systeem niet zo goed. Ik veronderstel dat zij leningen verkopen waarop dat ze de hoogste commissie krijgen. Je snapt wel dat ze moeite hadden kunnen doen om het dossier rond te krijgen zonder compromis. Ik ken verschillende particulieren die het gekund hebben, dan moet een professioneel dat zeker kunnen.
-
Fonzie3300
Topic Starter - Berichten: 4
- Juridisch actief: Nee
Nee, alle verplichte documenten waren beschikbaar, we hebben zelfs kopieën ontvangen tijdens onze eerste bezichtiging van het huis dus dat was dik in orde. Ik ben akkoord dat de makelaar voor de verkoper werkt maar als er geen koper is is er ook geen geld voor de makelaar dus als ik makelaar was zou ik toch een beetje meer aandacht aan de noden van ook de koper schenken. Vragen achter een compromis dat volgens de makelaar ter plaatse snel zou volgen vind ik nu niet echt opdrachten geven of eisen stellen. Maar ik begrijp de essentie van wat u bedoelt.
"Je snapt wel dat ze moeite hadden kunnen doen om het dossier rond te krijgen zonder compromis. Ik ken verschillende particulieren die het gekund hebben, dan moet een professioneel dat zeker kunnen."
Dat had ik eerlijk gezegd ook al zitten denken; als de vastgoedmakelaar bij hoog en laag blijft beweren dat een getekend bod voldoende is om een lening te verkrijgen moet daar toch iets van aan zijn, ze gaan toch zulke beweringen niet ongegrond maken. We hebben nooit rechtstreeks contact met deze bank gehad, al onze informatie komt via en van de hypotheekmakelaar. Misschien zit inderdaad het probleem eerder daar. Ik trek hier mijn conclusies uit en zal het nodige doen. Wij zullen een lening krijgen al moet ik elke bank in het land aflopen.
Enfin, ik dank iedereen voor jullie reakties. Ik maak erop uit dat er niets onwettelijk of louche gebeurd is en dat was tenslotte mijn vraag die hiermee beantwoord is.
"Je snapt wel dat ze moeite hadden kunnen doen om het dossier rond te krijgen zonder compromis. Ik ken verschillende particulieren die het gekund hebben, dan moet een professioneel dat zeker kunnen."
Dat had ik eerlijk gezegd ook al zitten denken; als de vastgoedmakelaar bij hoog en laag blijft beweren dat een getekend bod voldoende is om een lening te verkrijgen moet daar toch iets van aan zijn, ze gaan toch zulke beweringen niet ongegrond maken. We hebben nooit rechtstreeks contact met deze bank gehad, al onze informatie komt via en van de hypotheekmakelaar. Misschien zit inderdaad het probleem eerder daar. Ik trek hier mijn conclusies uit en zal het nodige doen. Wij zullen een lening krijgen al moet ik elke bank in het land aflopen.
Enfin, ik dank iedereen voor jullie reakties. Ik maak erop uit dat er niets onwettelijk of louche gebeurd is en dat was tenslotte mijn vraag die hiermee beantwoord is.
Wil er aan toevoegen dat een compromis niet wettelijk verplicht is.
Je mag zelf een compromis opstellen. Daar heb je geen notaris wettelijk voor nodig, is wel beter met een notaris maar dit doet er hier niet toe.
Dus begrijp ik het probleem niet met je bank!
Ofwel is deze persoon onbekwaam ofwel houd hij je aan het lijntje.
Je mag zelf een compromis opstellen. Daar heb je geen notaris wettelijk voor nodig, is wel beter met een notaris maar dit doet er hier niet toe.
Dus begrijp ik het probleem niet met je bank!
Ofwel is deze persoon onbekwaam ofwel houd hij je aan het lijntje.
Als er één deur dicht gaat, gaat er een andere open.
Heb tijdens mijn beroepscarrière honderden huizen aangekocht en verkocht en NOOIT is er een compromis door een notaris opgemaakt. Ik had steeds een pakje blanco compromissen in mijn boekentas, en vulde die persoonlijk in (in drievoud). Was soms veel schrijfwerk want het was nog voor het pc tijdperk en de draagbare printers.
-
bosprocureur
- Berichten: 6857
Wat is eigenlijk uw probleem? U heeft geen lening verkregen, de hypotheek winkel was hierin duidelijk. Dus maak gebruik van de opschortende voorwaarde en loop weg van deze knoeiboel.
Het probleem hier is dus dat in het aanvaarde bod een uiterste datum staat (voor de opschortende voorwaarde) van 4 mei 2019, en dat is dus voorbij. Ik lees niet dat de hypotheekwinkel de lening weigert.
En het is dus inderdaad een beetje een knoeiboel geworden, langs alle kanten.
Als ik TS één goede raad mag geven, ga dan rechtstreeks naar die instelling (bank? ) om de nodige info te krijgen, en vraag ook elders info. Hebt u enige steun van uw notaris (ik hoop dat u een eigen notaris aangesproken hebt) ?
-
Fonzie3300
Topic Starter - Berichten: 4
- Juridisch actief: Nee
Ik heb vanmorgen een telefoontje van de hypotheekwinkel gekregen. De bank heeft een voorlopig gunstig antwoord gegeven na wat aandringen; we krijgen dus de lening maar ze willen wel het compromis zien voor ze definitief ja kunnen zeggen wat wellicht heel normaal is.
Na tussenkomst van mijn notaris is ook de makelaar van toon verandert en in actie geschoten, morgen mogen we het compromis gaan tekenen en voor het einde van de week ligt het bij de bank.
Nogmaals allen bedankt voor de input.
Na tussenkomst van mijn notaris is ook de makelaar van toon verandert en in actie geschoten, morgen mogen we het compromis gaan tekenen en voor het einde van de week ligt het bij de bank.
Nogmaals allen bedankt voor de input.