Tuin overwoekerd door bamboe: koop nietigverklaren?

[Turaki]

Ben ik nu hier de enige die denkt dat TS hier geen juridische grond zal hebben/geen rechter die hierin een fout aan de kant van de verkoper zal zien?

Ook mijn mening, koper heeft de kans gehad om hierover informatie in te winnen en gerichte vragen aan de verkoper te stellen (of om langs te komen met expert). Verkoper kan onwetend geweest zijn over de gevaren, en heeft mogelijks ook nooit problemen gehad doordat ze dit continue bijmaaiden.
Zoals ik eerder reeds zij, enkel bedrog kan een reden zijn om de verkopers hiervoor te laten op draaien, en dus moet de intentie hiervan aangetoond worden.

[patjebrussel]

Ben ik nu hier de enige die denkt dat TS hier geen juridische grond zal hebben/geen rechter die hierin een fout aan de kant van de verkoper zal zien?

Ook mijn mening, koper heeft de kans gehad om hierover informatie in te winnen en gerichte vragen aan de verkoper te stellen (of om langs te komen met expert). Verkoper kan onwetend geweest zijn over de gevaren, en heeft mogelijks ook nooit problemen gehad doordat ze dit continue bijmaaiden.
Zoals ik eerder reeds zij, enkel bedrog kan een reden zijn om de verkopers hiervoor te laten op draaien, en dus moet de intentie hiervan aangetoond worden.

Daar bestaan rechtbanken voor. Koper maakt een ernstige kans. Je hoeft met niks af te komen voor een koop, staat nergens dat je dat moet doen. Je moet ook geen bamboe-expert zelf te zijn.
Als ze een buur kunnen overhalen die last hebben gehad de voorbije jaren maken ze een goede kans, en je mag je buren niet storen met je eigen bamboe, zoiets staat wel in de wet.
Voor de kopers : veel geluk !! sleep ze voor de rechter ! Dat zal positief uitdraaien.

[patjebrussel]

Ben ik nu hier de enige die denkt dat TS hier geen juridische grond zal hebben/geen rechter die hierin een fout aan de kant van de verkoper zal zien?

Ja.

[freelance]

Ben ik nu hier de enige die denkt dat TS hier geen juridische grond zal hebben/geen rechter die hierin een fout aan de kant van de verkoper zal zien? Er was bamboe zichtbaar in de tuin. Kopers hebben dus kunnen vaststellen dat die bamboe er was, ze vonden het zelfs mooi. De vorige eigenaars hielden die bamboe onder controle door hem geregeld af te maaien. Je kan dat uiteraard bekijken als bedrog van de koper, maar het kan evenzeer van de verkopers hun kant onwetendheid zijn geweest. Als TS al niet wist dat die bamboe een probleem kan opleveren voor de stabiliteit van dat huis, waarom zou de verkoper dat dan wel hebben moeten weten? Dit is een probleem eigen aan die plant, maar dat staat niet op het potje met daarin een lieflijk bamboeplantje dat je koopt in het tuincentrum.

Er was idd. bamboe zichtbaar in de tuin , als haag ,net zoals er ook andere bomen en struiken zullen staan,
NIET als een complete jungle , wat het in werkelijkheid was , zij het gecamoufleerd door verwijdering van alle zichtbare stengels .
Woekerende bamboe die niet alleen de tuin , maar ook het terras , de trappen en de fontein ruïneerd kan toch niet meer beschouwd worden als "onwetendheid " van de verkoper . Dit gaat hier niet meer over beschadiging van de gazon , maar over dure constructie elementen ( die ook wel de vraagprijs van de eigendom zullen bepaald hebben ) .
Niets zegt dat vorige eigenaars de bamboe GEREGELD hebben afgemaaid , en zelfs na (mondelinge ) klacht van buren hebben ze ook niets aan het probleem gedaan . Alleen om een behoorlijke prijs voor de eigendom te verkrijgen , is wat moeite gedaan om de zaak wat op te schonen , en wetende dat volgende eigenaars terug met een inmens probleem komen te zitten , is hier sprake van opzettelijk bedrog .

Er is trouwens nergens sprake van aantasting van de stabiliteit van de woning .

[freelance]

Ben ik nu hier de enige die denkt dat TS hier geen juridische grond zal hebben/geen rechter die hierin een fout aan de kant van de verkoper zal zien?

Ook mijn mening, koper heeft de kans gehad om hierover informatie in te winnen en gerichte vragen aan de verkoper te stellen (of om langs te komen met expert). Verkoper kan onwetend geweest zijn over de gevaren, en heeft mogelijks ook nooit problemen gehad doordat ze dit continue bijmaaiden.
Zoals ik eerder reeds zij, enkel bedrog kan een reden zijn om de verkopers hiervoor te laten op draaien, en dus moet de intentie hiervan aangetoond worden.

Op 10 sept. hebt u het volgende geschreven :
citaat : "Hen niet-inperken van bamboe is een verborgen gebrek (in dit geval toch, waar op het eerste zicht er geen probleem was)" .

Verkoper is duidelijk NIET onwetend geweest over de gevaren , aangezien bamboe uitschiet in het terras , de trappen en de fontein , wat toch geen kleinigheden meer zijn .
Verkoper had dus wel degelijk problemen , en niets zegt dat ze bamboe regelmatig bijmaaiden .
U hebt wel gelijk door te stellen , dat indien bedrog , dit zal moeten kunnen bewezen worden .
Maar bedrog is het hoe dan ook .

[Turaki]

Op 10 sept. hebt u het volgende geschreven :
citaat : "Hen niet-inperken van bamboe is een verborgen gebrek (in dit geval toch, waar op het eerste zicht er geen probleem was)".

Een verborgen gebrek is niet noodzakelijk bedrog. Een verborgen gebrek is een gebrek dat u niet meteen kon zien, en vaak pas later voor problemen zorgt. Enkel als men dit gebrek bewust verborg, is er sprake van bedrog. Zoals ik vandaag (13 sept.) zei, mogelijks waren de verkopers ook niet op de hoogte van de problemen of de ernst ervan, doordat ze dit regelmatig afreden.

[patjebrussel]

Op 10 sept. hebt u het volgende geschreven :
citaat : "Hen niet-inperken van bamboe is een verborgen gebrek (in dit geval toch, waar op het eerste zicht er geen probleem was)".

Een verborgen gebrek is niet noodzakelijk bedrog. Een verborgen gebrek is een gebrek dat u niet meteen kon zien, en vaak pas later voor problemen zorgt. Enkel als men dit gebrek bewust verborg, is er sprake van bedrog. Zoals ik vandaag (13 sept.) zei, mogelijks waren de verkopers ook niet op de hoogte van de problemen of de ernst ervan, doordat ze dit regelmatig afreden.

Als de buren hen er mondelijk op wezen wel.

Maar ik ben alvast benieuwd naar een oordeel van de rechter als het tot een rechtszaak komt.

[freelance]

Op 10 sept. hebt u het volgende geschreven :
citaat : "Hen niet-inperken van bamboe is een verborgen gebrek (in dit geval toch, waar op het eerste zicht er geen probleem was)".

Een verborgen gebrek is niet noodzakelijk bedrog. Een verborgen gebrek is een gebrek dat u niet meteen kon zien, en vaak pas later voor problemen zorgt. Enkel als men dit gebrek bewust verborg, is er sprake van bedrog. Zoals ik vandaag (13 sept.) zei, mogelijks waren de verkopers ook niet op de hoogte van de problemen of de ernst ervan, doordat ze dit regelmatig afreden.

Ik ga verder op uw woorden : " het niet inperken van bamboe is een verborgen gebrek " .
( is niet noodzakelijk bedrog : akkoord.Er kunnen situaties zijn dat men er geen weet van geeft ).
Het gebrek was dus aanwezig .
Verkopers hebben dit bewust verborgen door ten tijde van verkoop , het gebrek "op te lossen " , door alle stengels te ( laten ) verwijderen , zodanig dat niets meer zichtbaar was van de desastreuze woekering over het ganse terrein , met inbegrip van terras , trappen , fontein en wat dies meer aanwezig was in een "aangelegde " tuin . ( en dus veel geld waard is , wat zich zal vertaald hebben in een hogere prijsklasse ) .

Men kan dit onmogelijk ONBEWUST gedaan hebben , men was zich bewust van het probleem/gebrek ( tenzij men het juist leuk vond om in een jungle te wonen , en de ganse bouwkundige infrastructuur hun geen barst interesseerde , tot op het ogenblik dat men wil verkopen .... .)
Als daarbovenop dan nog eens klachten komen van de buren , dan zou men zich niet bewust zijn van een probleem of de ernst van de situatie , denkt u ?

[Turaki]

TS zal moeten bewijzen dat men op de hoogte was van het gevaar van de bamboe, en men dit verborgen wilde houden. Men kan deze perfect onder controle houden door regelmatig te maaien, zonder dat de structuur van de woning gevaar loopt, en dit gewoon doen voor het zicht, waarbij men zonder te weten de woning beschermt. Ik neem aan dat de verkopers de problemen van TS niet hadden, of anders hun tuin (en vooral hun terras) nog mooi hersteld hebben voor de verkoop. Het maaien van de bamboe is dus onvoldoende om bedrog aan te tonen.

Ook het uitschieten naar de buren wil niet zeggen dat men op de hoogte was van de risico's op bouwkundig gebied (hoewel dit voor andere problemen zorgt, maar dat is hier niet aan de orde), en vormt op zich niet voldoende om bedrog in te roepen.

Als TS (of iemand anders die meer kent van tuinbouw) nog argumenten heeft dat bovenstaande stelling onmogelijk is, en de verkopers het moesten weten, ligt bedrog vast. Anders niet, en zal men meer bewijs moeten hebben (foto's van buren waarop de woekering tot in het terras te zien is, getuigenissen hiervan, ...).

[Lightning]

@freelance: In uw stellingname veronderstelt U bepaalde feiten die de TS nergens vermeld heeft. Op basis daarvan draait U ook de bewijslast om.

[Franciscus]

We geven maar elementen aan.
Als vb de bamboe ook onder terras en de tuintrap zit maar daar minutieus werd verwijderd.... dus stenen opgedrukt in (open) voegen nog sporen .
Ik geef maar aan.
Maar dat is werk voor deskundigen die ter plaatse de zaak kunnen bekijken en voor een goed juridisch onderbouwde strategie.

[dieke]

M.i. (maar wie ben ik) ga je uit de bocht, patjebrussel, door zo overtuigd te beweren dat een rechtszaak hoogstwaarschijnlijk in het voordeel zal zijn van TS. Ik hoop dat de advocaat die TS heeft gecontacteerd toch wat voorzichtiger/genuanceerder zal zijn.

Als bovendien, zoals ik nu lees, de bamboe toch nog niet in die mate gewoekerd is dat niet het huis, maar "alleen maar" het terras mogelijk in de problemen komt, zie ik ook niet meteen hoe TS denkt die kost voor volledige afgraving te gaan recupereren. Er werden hier reeds andere oplossingen aangedragen die volgens de ene wel en volgens de andere dan weer niet, efficiënt zouden zijn. Een hele kluif lijkt me dat, hoor, om daarin te vonnissen. Experten lijken me dan niet ver weg meer te denken, weer een extra kost waarvan je niet zeker bent dat je hem zal kunnen verhalen op de verkopers,... Over die buren: blijkbaar vonden die die bamboe tot dusver ook niet een probleem van die orde dat er desnoods aangetekende schrijvens en rechtbanken aan te pas moesten komen. Ook bij hen dus geen schade die ze de moeite waard vonden om er werk van te maken. Ik durf dan ook te betwijfelen of ze in de eerste plaats al bereid zullen zijn te getuigen en of in de tweede plaats hun getuigenis wel enig nut zal hebben. Wat moeten ze dan gaan getuigen, dat ze die bamboe vervelend vinden? Iets dat je vervelend vindt, is niet hetzelfde als iets dat een ontbinding van een verkoop/verlaging vraagprijs/... verantwoordt.

Enfin, ik ben er dus helemaal niet zo zeker van wat de uitkomst van een rechtszaak hier zou zijn. Als ik TS was, zou ik toch eerst even onderzoeken of het sop de kool wel echt waard zal zijn.

[patjebrussel]

Ik hoopte niet meer te moeten antwoorden, want op den duur slaat dit topic nergens op.
Dieke, ik ben net zo overtuigd en voorzichtig en genuanceerd als dat jij bent die er gaan zaak in ziet, zelfs niet wil proberen. Dus wat is het verschil ? Daarom bestaan er rechtbanken. Ik zou ook niet naar een advocaat willen gaan, die meteen zegt dat er geen kans is. Vandaar dat er topadvocaten geboren worden : die gaan er voor, die bijten zich vast, in dit geval; in de bamboe.
En meeste mensen zijn brave mensen, buren. De ene trekt zich van niets aan, plaatst bamboe, who cares de buren, en de andere ja,... die ondergaat het maar.En zo te lezen hebben ze wel actie willen ondernemen, maar de vorige eigenaar deed niets. Trok er zich niets van aan, verkoopt de boel, en wie weet enkel met die reden van de bamboe.
Misschien nu eens in zijn tuin gaan kijken van zijn nieuwe woonst, hoogstwaarschijnlijk zal ie er geen bamboe meer planten.
En nu stop ik met te reageren, alleen dat ik de OP ten volle steun in wat ze doen.

[freelance]

@freelance: In uw stellingname veronderstelt U bepaalde feiten die de TS nergens vermeld heeft. Op basis daarvan draait U ook de bewijslast om.

Zoals ? ( bepaalde feiten ) .

[freelance]

TS zal moeten bewijzen dat men op de hoogte was van het gevaar van de bamboe, en men dit verborgen wilde houden. Men kan deze perfect onder controle houden door regelmatig te maaien, zonder dat de structuur van de woning gevaar loopt, en dit gewoon doen voor het zicht, waarbij men zonder te weten de woning beschermt. Ik neem aan dat de verkopers de problemen van TS niet hadden, of anders hun tuin (en vooral hun terras) nog mooi hersteld hebben voor de verkoop. Het maaien van de bamboe is dus onvoldoende om bedrog aan te tonen.

Reactie van freelance in cursief . ( sorry , weinig keuze lettergrootte )

Ik neem aan dat bovenstaande uw stelling verwoord .
Beroepshalve ( als tuinbouwkundige ) kan ik het er niet mee eens zijn .( afgezien van de bewijslast voor rekening van TS ).
Zijdelings : er is nergens sprake dat de structuur van de woning gevaar loopt , wel dat bamboe tegen de fundering aan zit , wat met een intacte fundering geen probleem kan zijn . ( heb ooit een geval gekend met bamboe in de achterkeuken , maar dit was een oud huis ) .
Zijdelings : met bouwkundige structuren in de tuin wordt bedoeld o.a. terrassen , trappen , verharde paden , tuinhuis , waterpartijen , zwembad enz...
Stelling : Het moet een misverstand zijn , dat men dergelijke beschreven overwoekering ( tot tegen de fundering , vertrokken van een haag op de grens perceel ) onder controle kan houden met simpel afmaaien .
Men kan een gazon afmaaien en op die manier ook de aanwezige scheuten , maar ondergronds woekert de bamboe verder , en blijft ( of verergert) het probleem.

Wanneer 2 verschillende vakmensen ( tuinaannemers) adviseren om alles te rooien en opnieuw aan te leggen ( voor een bedrag van ongeveer 30.000 € ) ( zie eerste bericht in de topic ) dan weet ik ( beroepshalve ) wat er aan de hand is , en dat het bedrag niet overdreven zal zijn .
In een aangelegde tuin ( zoals hier vermoedelijk toch enigzinds het geval zal zijn ) kunnen verschillende bouwkundige structuren voorkomen . Zoals terrassen , verharde paden, treden en trappen bij een hellend terrein , tuinhuis , waterpartij , zwembad , electrische leidingen in wachtbuizen enz....) .
Last but not least ook een gazon , bomen en struiken .
Wanneer een totaal uit de hand gelopen bamboe hier jarenlang gaat woekeren ( let wel , zit tot tegen fundering ) zit die niet alleen in het gazon , maar ook doorheen de verharde paden , de terrastegels , mischien in het tuinhuis , eventueel beschadigingen aan de waterpartijen ( fontein zoals beschreven in bericht ) , zwembad en electrische installatie dienend voor verlichting en zwembadfilter eventueel enz... Uiteraard zit bamboe ook verweven in de wortels van bomen , en overwoekert sierstruiken .
Men kan scheuten in de gazon afmaaien , maar wat doe je met de bamboe doorheen de paden , fontein , terrastegels , struiken enz... ook afmaaien ?
Dit is onmogelijk . Als tijdelijke oplossing ( voor slechts enkele maanden ) kun je alles (laten ) weg snoeien ( door een onderhoudsfirma bv.) , maar na enkele maanden staat de bamboe er terug ( nieuwe scheuten worden gevormd begin zomer , en groeien 4 meter op enkele weken ) .
Kortom , verkoper was op de hoogte van dit probleem/gebrek ( tenzij ze de voorkeur gaven om te leven in een jungle , en aantasting van alle bouwkundige structuren hun niets konden schelen , tot moment van verkoop natuurlijk ....


Turaki : quote
Ook het uitschieten naar de buren wil niet zeggen dat men op de hoogte was van de risico's op bouwkundig gebied (hoewel dit voor andere problemen zorgt, maar dat is hier niet aan de orde), en vormt op zich niet voldoende om bedrog in te roepen.

freelance :
Verkoper was des te meer op de hoogte van een probleem , gezien klacht(en)van buren . De burenhinder lijkt een minder belangrijk detail , maar kan meespelen in het totaalplaatje .
Mogelijks , als dit voor de rechtbank komt , zal een rechter een deskundige aanstellen ( normaal gesproken een gekwalificeerdeTuin- en Landschapsarchitect die toch verondersteld word hier kennis van te hebben . Deze deskundige zal niet zo veel moeite hebben om aan te tonen , dat er A/ een probleem is ( en was ) B/ dat verkopers hier voldoende van op de hoogte waren , gezien de jarenlange en intense woekering . C/ een deskundige zal zich niet beperken tot het geven van advies om te maaien , maar om alles uit te breken/graven .
Dit alles is geen enkel probleem .
Vraag blijft dan nog of / en in hoeverre koper daar NIET van op de hoogte was ( verborgen gebrek ) , maar mischien vind ook daar de deskundige wel aanwijzingen voor ( afgesnoeide uiteinden van stengels tussen de terrastegels , daterende van enkele maanden geleden , toen koop nog niet gesloten was , wie weet . En ook deskundige weet dat bamboe kan afgesnoeid worden , zodanig dat alles er netjes uit ziet vlak voor de verkoop .
Aangezien het deskundigen verslag het zowat enige houvast zal zijn voor de rechter ( op technisch vlak ) , volgt de rechter het verslag .

Turaki : quote
Als TS (of iemand anders die meer kent van tuinbouw) nog argumenten heeft dat bovenstaande stelling onmogelijk is, en de verkopers het moesten weten, ligt bedrog vast. Anders niet, en zal men meer bewijs moeten hebben (foto's van buren waarop de woekering tot in het terras te zien is, getuigenissen hiervan, ...).

Foto's van vroeger met zicht op een woekering in het terras zijn niet nodig , de woekering is momenteel effectief aan de gang en zichtbaar .
Dat de verkopers het moesten geweten hebben , ligt vast . Bewijzen dat kopers het niet geweten hebben ligt vooralsnog niet vast .

Sorry dat mijn tekst wat lang lijkt , maar u vroeg "iemand die meer kent van tuinbouw "

Tot slot voor iedereen ( en dus niet voor Turaki ) :
Herhaaldelijk zijn hier tips opgedoken om het bamboeprobleem op te lossen . ( gaande van afmaaien , round-up , mazout - welja , waarom niet afbranden ? , tot paardenmest en een link naar een tuinforum .).Allemaal akkoord , voor problemen van kleine omvang.
Hier gaat het over een geschat bedrag van 30.000 € , en dat los je niet op met doe-het -zelf middeltjes .
Wanneer iemand iets post over "aankoop huis met verborgen gebrek / vochtproblemen " staat het halve forum op zijn kop , want dit kan niet , dit gaat over een waardevol huis , en dat los je niet op met een potje verf erover .
Het is aanbevelenswaard om ook dit onderwerp hier ernstig te benaderen , en een mogelijk juridische oplossing aan te reiken aan TS .( toegegeven , sommigen doen moedige pogingen ) .
Waarvoor dank om u te mogen lezen ( en wederwoord te geven ) .