Verkoper overleden voor verlijden akte

[krippen]

Onlangs hebben wij een huis gekocht, maar kort na het ondertekenen van de onderhandse overeenkomst is de eigenaar overleden. Er lijken geen duidelijke erfgenamen te zijn, wat betekent dat alles eindeloos lang kan aanslepen. In ieder geval zit het er niet in dat de akte binnen de 4 maanden verleden kan worden. De notaris stelt voor om gewoon verder te gaan met de registratie, maar we zijn bang dat we daarmee wel aansprakelijk worden voor allerhande belastingen (onroerende voorheffing, belasting op leegstand...), zonder dat we ook maar ??n stap dichter bij het echt verwerven van het huis komen. Weet iemand hoe dat ineen zit & wat de beste oplossing is? Verdergaan met die registratie & hopen dat de eigenlijke verkoop (overhandiging van het geld & ontvangen sleutels enzo) later afgehandeld kan worden, of proberen de overeenkomst te laten annuleren door de verkoper (in dit geval dus de uiteindelijke erfgenamen, momenteel onbekend) in gebreke te stellen, als het moet via de rechtbank?

[Fresh]

Beste,

Eerst en vooral de zaken duidelijk stellen: de koop laten annuleren is uitgesloten. De erfgenamen treden in de rechten en de plichten van de erflater en kunnen u dus desnoods via de rechtbank dwingen de koop te laten doorgaan. Ontbinding van de overeenkomst zal dus enkel kunnen in onderling akkoord.

De notaris heeft een zeer goede reden om u voor te stellen door te gaan met de registratie: met name de fiscale boetes. Elke compromis die niet binnen de 4 maanden na ondertekening is geregistreerd wordt bestraft met een boete die maar liefst even hoog is als de verschuldigde registratierechten zelf (in vlaanderen 10%). Registratie heeft echter niets te maken met eigendomsoverdracht, die - zo wordt in 99% vd gevallen bedongen - contractueel pas overgaat bij het verlijden van de notari?le akte. U hoeft U dus geen zorgen te maken omtrent de lasten en heffingen die rusten op de eigenaar van het goed, om de heel eenvoudige reden dat u dit nog niet bent, ook niet na registratie

[krippen]

Da's al een geruststelling. Blijft wel dat in het compromis uitdrukkelijk voorzien is dat beide partijen zich er toe verbinden binnen de 4 maanden voor de notaris verschijnen om de authentieke akte te ondertekenen. Voor ons geen punt, maar wat als tegen die tijd nog helemaal niet duidelijk is wie de erfgenamen zijn en er dus voor de kant van de verkoper niemand kan tekenen?

Er is bij de sancties ook een nalatigheidsinterest van 10% per jaar voorzien als de koper (wij dus) niet op tijd betaalt. Kunnen eventuele erfgenamen die pas binnen een jaar of 2 opduiken die opeisen omdat de verkoop niet op tijd is doorgegaan.

[Lex]

U kan ook de redenering omdraaien!

Kan U schadevergoeding eisen van de erfgenamen indien de akte niet verleden wordt binnen de vier maand?

"Fresh: De erfgenamen treden in de rechten en de plichten van de erflater..."

Neem contact op uw de notaris, hij is uw zaakgelastigde, hij kent het dossier als geen ander.

[krippen]

Tja, volgens het compromis wel, door de verkoper in gebreke te stellen via een aangetekende brief. Dan heeft die 2 weken om te reageren. Als dat niet gebeurt, zal de verkoop van rechtswege ontbonden zijn, moeten zij het voorschot teruggeven & 10% van de verkoopprijs als schadevergoeding betalen. Beide partijen hebben ook het recht de gedwongen uitvoering van de overeenkomst te vervolgen.

We hebben al contact opgenomen met de notaris, maar die rekent er blijkbaar op dat het uiteindelijk wel in orde zal komen. Ik heb mijn twijfels & wil mij dus liever een beetje voorbereiden door na te gaan wat ik allemaal kan doen om ofwel de koop toch op tijd te laten doorgaan, ofwel er van af te geraken als de situatie lang gaat aanslepen.