Bouwvoorschriften gemeente

[Bauxiet]

Hallo,

Mag de gemeente de bouwvoorschriften van een perceel grond strenger maken zonder ernstige of geldige redenen? M.a.w. onder het motto van "een toetsing aan de ruimtelijke ordening". De situatie stelt zich dat >30 huizen (=de volledige straat) in de straat slechts 3 meter van de perceelgrens moeten blijven bij de bouw van hun woning. Wij als enige uit deze straat en zelfs ruimere omgeving moeten 4 meter van de perceelgrens blijven ipv 3, terwijl andere bouwgronden dit niet moeten.

Kan dit zomaar zonder duidelijke aanwijzing/reden? Er waren geen bezwaren/klachten van de omliggende bewoners bij het vormen van dit perceel. De gemeente zelf wilt verder geen argumentatie of reden geven.

Bedankt!

[Jo23]

Beste

Het lijkt me aangewezen om schriftelijk te reageren naar de gemeente (CBS) en uitdrukkelijk te vragen naar de reden waarop men zich beroept om op te leggen dat u 4 meter in plaats van 3 meter af moet blijven van de perceelsgrens. Indien men geen objectieve reden opgeeft kan u na beroep bij CBS uiteraard beroep aantekenen bij de hogere overheid en is de kans groot dat de gemeente op dit punt geen gelijk zal krijgen. (zie link, de gemeente is verplicht om bestuurshandelingen te motiveren).

Het is uiteraard mogelijk dat de afstand van 4 meter werd opgenomen in de verkavelingsaanvraag en dan kan u enkel hopen dat de gemeente een afwijking hiervan toestaat, wat blijkbaar nu niet het geval is. In principe had u dit kunnen navragen bij de gemeente voor over te gaan tot de aankoop van dit perceel.

https://lokaalbestuur.vlaanderen.be/reg ... andelingen

[Bauxiet]

Beste

Het lijkt me aangewezen om schriftelijk te reageren naar de gemeente (CBS) en uitdrukkelijk te vragen naar de reden waarop men zich beroept om op te leggen dat u 4 meter in plaats van 3 meter af moet blijven van de perceelsgrens. Indien men geen objectieve reden opgeeft kan u na beroep bij CBS uiteraard beroep aantekenen bij de hogere overheid en is de kans groot dat de gemeente op dit punt geen gelijk zal krijgen. (zie link, de gemeente is verplicht om bestuurshandelingen te motiveren).

Het is uiteraard mogelijk dat de afstand van 4 meter werd opgenomen in de verkavelingsaanvraag en dan kan u enkel hopen dat de gemeente een afwijking hiervan toestaat, wat blijkbaar nu niet het geval is. In principe had u dit kunnen navragen bij de gemeente voor over te gaan tot de aankoop van dit perceel.

https://lokaalbestuur.vlaanderen.be/reg ... andelingen

Dat klopt, het gaat inderdaad over een verkaveld perceel dat voorheen ook reeds een perceel was, maar iets groter. Voor de verkavelingsvergunning zijn nu extra voorwaarden opgelegd, waarvan ik op de hoogte was bij aankoop. Natuurlijk is dit geen zeer groot probleem, maar breder bouwen is natuurlijk al "beter".

Zeker aangezien er voor mij geen duidelijke objectieve redenen zijn waarom deze beperking opgelegd is, voel ik mij een beetje "geviseerd". Ook al heeft het niets met mij persoonlijk te maken, ik begrijp gewoon niet waarom wij als enige uit de ruimere omgeving strengere voorwaarden krijgen. Toetsing aan de ruimtelijke ordening is momenteel de "objectieve" argumentatie, echter klopt dit niet want heel de straat heeft volgens andere voorwaarden mogen bouwen.

[Jo23]

Beste,

Indien deze bouwvoorschriften duidelijk in de verkavelingsvergunning werden opgenomen en u bovendien op de hoogte was van deze voorschriften staat u natuurlijk erg zwak om dit juridisch aan te vechten. Het is net de plicht van de gemeente om rechtszekerheid te garanderen en om de voorschriften die in een verkavelingsvergunning werden opgenomen te laten naleven.

[Bauxiet]

Beste,

Indien deze bouwvoorschriften duidelijk in de verkavelingsvergunning werden opgenomen en u bovendien op de hoogte was van deze voorschriften staat u natuurlijk erg zwak om dit juridisch aan te vechten. Het is net de plicht van de gemeente om rechtszekerheid te garanderen en om de voorschriften die in een verkavelingsvergunning werden opgenomen te laten naleven.

Dag Jo

Het klopt inderdaad dat ik op de hoogte was van deze voorschriften. Los van de koop, stel ik nu deze voorschriften in vraag. Als reden voor de verstrengde voorschrift wordt aangehaald "inpassing aan de omgeving en de ruimtelijk ordening" om het "groene en open karakter van X straatje te behouden". Echter, als ik in de omgeving kijk naar alle omliggende huizen zijn er huizen die zelfs 2 meter van de perceelgrens bouwen.

Ik ben reeds gaan informeren bij de dienst ruimtelijk ordening van de gemeente en daar trof ik een zeer "boze" ambtenaar aan. Ze kon als verantwoordelijke van de dienst geen antwoord geven op mijn vraag waarom dit zo beslist is, wat de redenering was en waarom dat perceel als enige perceel in de omgeving dit zo moest doen.

Graag had ik dit toch een stap verder gebracht, welke stappen kan ik best ondernemen? Of is dit bij voorbaat al een verloren zaak? Ik vind het wel straf dat ze zomaar bijna arbitrair zaken kunnen opleggen...

[Franciscus]

Zoals reeds geschreven de beslissingsnemers dus het College van Burgemeester en Schepenen.
Mogelijk ook te vinden in de gemeentebesluiten. Deze zijn openbaar en dus op te vragen.
Staan bij ons gewoon in de bib.

[Jo23]

Beste,

U koopt bouwgrond en was op de hoogte van de verkavelingsvoorschriften die bindend zijn voor elke koper die er nadien wil bouwen. Daarna wilt u afwijken van de bouwvoorschriften en krijgt hiervoor geen toelating.

De motivatie van de dienst ruimtelijke orde die u citeert en die waarschijnlijk gewoon werd overgenomen uit het dossier en de verkavelingsvoorschriften zijn toch duidelijk: "inpassing aan de omgeving en de ruimtelijk ordening" om het "groene en open karakter van X straatje te behouden".

Het is de taak van het CBS om de verkavelingsvoorschriften te doen naleven. Ik ben vroeger lid geweest van de adviesraad ruimtelijke ordening in mijn gemeente en kan enkel stellen dat mijn inziens de gemeente hier correct handelt. Pacta sunt servanda, afspraken moeten worden nagekomen. Men kan zomaar niet afwijken van hetgeen werd vastgelegd in de verkavelingsvoorschriften, dan zou de gemeente bij een procedure normaal gezien ongelijk krijgen van de hogere overheid.

[Bauxiet]

Beste,

U koopt bouwgrond en was op de hoogte van de verkavelingsvoorschriften die bindend zijn voor elke koper die er nadien wil bouwen. Daarna wilt u afwijken van de bouwvoorschriften en krijgt hiervoor geen toelating.

De motivatie van de dienst ruimtelijke orde die u citeert en die waarschijnlijk gewoon werd overgenomen uit het dossier en de verkavelingsvoorschriften zijn toch duidelijk: "inpassing aan de omgeving en de ruimtelijk ordening" om het "groene en open karakter van X straatje te behouden".

Het is de taak van het CBS om de verkavelingsvoorschriften te doen naleven. Ik ben vroeger lid geweest van de adviesraad ruimtelijke ordening in mijn gemeente en kan enkel stellen dat mijn inziens de gemeente hier correct handelt. Pacta sunt servanda, afspraken moeten worden nagekomen. Men kan zomaar niet afwijken van hetgeen werd vastgelegd in de verkavelingsvoorschriften, dan zou de gemeente bij een procedure normaal gezien ongelijk krijgen van de hogere overheid.

Dag Jo,

Ik begrijp natuurlijk uw standpunt. Het feit dat er extra voorschriften zijn vastgelegd, is één. Echter ben ik wel kritisch over het waarom. Van de 30-40 huizen in de straat worden er nu plots zéér strenge extra voorschriften opgelegd voor één perceel dat nog overblijft. Dan stel ik mij toch wel de vraag of die 1 meter verder van de perceelgrens zo'n grote invloed heeft op het open en groene karakter van de straat/omgeving. Beetje arbitrair en uit de lucht gegrepen lijkt mij.

Persoonlijk stel ik mij de vraag hoe zo'n beslissingen genomen worden. Ik ben de eerste die voorstander is van meer groen en open ruimte, ik zou bijvoorbeeld breder willen bouwen maar minder diep, om verschillende redenen: privacy met achterburen en zon/lichtinval (denk ook aan optimalisatie voor duurzame energie). Verder had ik graag gewoon dezelfde voorwaarden gekregen als mijn buren, ik zie niet echt in waarom ik/of een ander persoon die het gekocht zou hebben anders behandeld moet worden.

Zelfs normaal in gesprek gaan lukt niet met de ambtenaar. Daarom stel ik mij de vraag, kan dit zomaar? Kan één persoon zomaar een advies afleveren, gebaseerd op wat zij zelf belangrijk zou vinden zonder dat daar objectieve criteria bekeken worden? Denkt u dat ik hiervoor terecht kan bij de provincie?

[Jo23]

Beste,

De stedenbouwkundige dienst van de provincie zal bij een beroep net nagaan of de gemeente de bepalingen die werden opgenomen in de verkavelingsvergunning doet naleven. U kan zoals door Franciscus wordt aangeraden de beslissing van het college opvragen. Vervolgens staat het u vrij om beroep aan te tekenen tegen deze verkavelingsvoorwaarden, maar ik denk dat u geen grond heeft om hier u gelijk te halen. Idem bij de provincie en vervolgens als u veel tijd en budget heeft bij de raad voor vergunningsbetwistingen. In dat geval bent u een tijd zoet met procederen terwijl u bij de aankoop zoals u aangeeft perfect op de hoogte was van de verkavelingsvoorwaarden.