Hoort een stuk grond wel of niet bij de te kopen woning?

[Shannasse01]

Bij voorbaat mijn excuses voor de hoeveelheid tekst, ik wil graag de situatie zo duidelijk mogelijk schetsen omdat ik ook op een zo duidelijk mogelijk antwoord hoop. Er hangt voor ons best veel vanaf, dus alvast hartelijk dank aan iedereen die de moeite neemt alles te lezen en een reactie te geven!

Wij zijn bezig om een huis te kopen in een gehucht in Wallonië, een fermette die gebouwd is in 1949. De woning wordt verkocht door de erfgenamen (2 dochters) van de overleden eigenaren.
Het is een woning die sinds de bouw niet of nauwelijks is gemoderniseerd; er is geen enkele bron van warm water, het enige toilet is op een beerput op 10 meter afstand buiten en de enige verwarming is een enkele mazout kachel. Een complete en zeer grootschalige renovatie is dus noodzakelijk. Evengoed is het voor onze doeleinden, waaronder inwonende ouders, een zeer geschikte woning omdat de basis constructie goed is en de voormalig schuren en stallen kunnen worden omgebouwd tot woonruimte.

Onze vraag betreft de grond waarop het huis gebouwd is, omdat er een aanzienlijk verschil is tussen wat de makelaar ter plaatse vertelt dat bij de woning hoort en wat er volgens de advertentie (totale oppervlakte en kadastrale kaart) bij zou horen.
Bij de advertentie zit een kadastraal kaartje dat geheel overeen komt met de gegevens op CadGIS. Hierop staan het huis en alle schuurtjes getekend, met achter het huis een stuk grond van ruim 6 meter diep over de gehele breedte, plus een extra stuk van ongeveer 9 meter diep en 6 meter breed aan de rechterkant. Alles met een totale oppervlakte van 4a80ca.
Dit lijkt dus allemaal duidelijk en correct.
Echter ter plaatse tijdens de bezichtiging blijkt dat achter het huis op minder dan een meter van de achtergevel een muurtje staat van ongeveer een meter hoog, met daarachter een stuk grond dat beduidend hoger ligt en optisch bij de buren lijkt te horen. De makelaar vertelt ook dat uitsluitend het smalle paadje bij de woning hoort en het stuk grond achter het muurtje dus niet.

Zonder dit stuk grond zou meer dan 100 m2 ontbreken van de totaal opgegeven hoeveelheid!
Ik heb ter plaatse tegen de makelaar gezegd dat het op het oog onmogelijk is dat met uitsluitend het paadje de hoeveelheid grond overeen komt met de advertentie, daarbij haalde hij zijn schouders op en zei het kadaster bepaalt. Toen ik erop door wilde gaan zei hij dat er dan maar een landmeter moest komen.
Ik heb het gelaten en daarna dus thuis CadGIS geraadpleegd voor zowel de vorm als de maten en hoeveelheid grond, wat dus allemaal overeen komt met de situatie ter plaatse MITS de hogere grond achter het muurtje erbij hoort.

Wij hebben nu een dilemma. Het zou vrij logisch zijn om bij de makelaar aan te dringen op duidelijkheid voordat er verder onderhandeld kan worden, echter lopen tot nu toe alle geïnteresseerden weg vanwege het gebrek aan tuin achter de woning. Als het zo is dat dit stuk er wel gewoon bij hoort zoals de kadasterkaart aangeeft, maar iedereen inclusief de makelaar daar overheen kijkt, hebben wij daardoor meer kans de woning te kopen.
Echter kan ik me bijna niet voorstellen dat de makelaar zo'n fout zou maken en dus heb ik het idee dat er mogelijk meer speelt…

De belangrijkste vraag die wij hebben is dus of er meer te zeggen is over of de grond wel of niet bij de woning hoort?
Ik heb iets gelezen over mogelijke verjaring van eigendom na 30 jaar gebruik door iemand anders. Klopt dit en zo ja hoe zit het precies?
De grond is verder niet echt in gebruik, als ik me goed herinner liggen er tegels of grind of zoiets op, het is zeker geen strak gemaaid gazon of mooie beplanting. Echter hebben waarschijnlijk de zussen wel aangegeven dat uitsluitend het paadje bij het huis hoort en zal eventueel onderhoud dus hoogstwaarschijnlijk al zeer lange tijd niet door de eigenaar van de te kopen fermette zijn uitgevoerd.

Zonder die ruim 100 m2 heeft het huis nauwelijks bruikbare tuin. Bovendien heb ik begrepen dat een vergunning voor het maken van extra ramen in de blinde achtergevel (noodzakelijk als het woonruimte wordt) uitsluitend wordt afgegeven als er ten minste anderhalve meter eigen grond aan die gevel grenst, klopt dit? Zo ja is dus de woning zonder die grond zeker vrij waardeloos voor ons…

[mava105]

Steek uw licht eens op bij het plaatselijke kadaster of de gemeente. Die bezitten de officiële plannen. Ook de verkopende notaris zou u moeten kunnen helpen. Makelaar is het minst te vertrouwen in deze.

[Shannasse01]

Dank voor deze reactie!
Ik ben nog niet volledig bekend met de werkwijze, is er standaard sprake van een verkopende notaris? Ik kan daar in dit geval namelijk niets over vinden.

Zouden er werkelijk nog andere kadastrale gegevens kunnen zijn?
Ik heb op de website van de Federale Overheidsdienst Financiën gelezen dat tussen 2014-2024 het gehele kadastrale plan wordt verbeterd, onder andere op basis van informatie afkomstig van gewestelijke referentie bestanden. In de bijbehorende tabel staat dat de gemeente Rendeux reeds is verbeterd. En voor raadplegen verwijst dezelfde website naar CadGiS.
Wederom, ik ben niet geheel bekend met alle mogelijke eigenaardigheden, maar het lijkt me bijna niet mogelijk dat een stuk van een kwart van de totale oppervlakte zomaar weg zou kunnen vallen als het er op het (verbeterde) kadastrale plan overduidelijk gewoon bij hoort.

[Inazuma]

Steek uw licht eens op bij het plaatselijke kadaster of de gemeente. Die bezitten de officiële plannen.

Officiële plannen houden geen rekening met plaatselijke situaties zoals bvb al jarenlang ingenomen grond die zelfs "bij de buren lijkt te horen".

Als die buren de grond al voldoende lang geleden ingenomen hebben en het ook kunnen bewijzen, is vraagsteller dat stuk kwijt ... als ze het eigendom koopt en naar Vrederechter stapt .

De verkopende immo stelt duidelijk dat het stuk er NIET bij hoort.
Je koopt wat je voorgehouden wordt als zijnde "de koop", niet wat op kadasterplan staat aan m2.
Ook al is 100m2 op amper 480m2 wel véél, en zou je logischerwijze het tegendeel verwachten.

Als je het echt wil:
Ga eens met de buren praten, schrik niet als dat de verkopers (of familie) zijn van wat u op het oog heeft, en informeer daar wat "van hen" is. En of ze eventueel een stukje willen verkopen.


In een gehucht in Wallonië ga je bij je intrede best geen rel schoppen.
Niet de eerste die er nadien weggepest wordt ...

[Shannasse01]

Vragen bij de buren kan inderdaad een goed idee zijn, dank je wel!
Heeft ook zo z'n uitdagingen, die eigenaar woont niet daar maar verhuurt het als vakantiewoning dus kan nog een puzzel zijn die te vinden. Bovendien spreek ik een beetje Frans en ben hard aan het leren, maar een heel gesprek over niet alledaagse onderwerpen is nog erg lastig. Maar is altijd een manier te vinden natuurlijk.

Overigens geeft de makelaar in de advertentie en documentatie wel degelijk de totale oppervlakte van 4a80ca aan en geeft hij ook zelf het (juiste) kadastrale kaartje erbij. Uitsluitend mondeling ter plaatse wijkt de informatie af. Het is dus niet zo dat ik dwars tegen alles in op andere bronnen af ga.
Maar eigenlijk bieden ze dus schriftelijk heel iets anders aan dan mondeling ter plaatse, dat is hoe dan ook gek maar mag dat ook zomaar? En welke informatie bepaalt dan uiteindelijk wat je zou kopen?

[lukasi]

Korte metten met die twijfel maken.
Laat een landmeter de uitpaling doen van het te verkopen stuk.
Is het kleiner dan in de advertentie ( cc25%) dan betaalt de verkoper de landmeter.
Is de oppervlakte groter dan 25% dab vetaalt u de landmeter.
Is de oppervlakte correct dan elk de helft.

[Shannasse01]

Dank weer voor de reactie!
Ik heb toch mijn vragen maar bij de makelaar neer gelegd en die kan of heel goed toneel spelen, of wij hebben toch onszelf mogelijk in de vingers gesneden...

Hij gaf aan het een zeer interessante vraag te vinden en nu zelf ook te gaan twijfelen, heeft een landmeter ingeschakeld.
Ik weet niet zeker hoeveel nut dat gaat hebben, ik denk eerlijk gezegd dat de kadasterkaart wel klopt maar dat de vraag meer is of de buren inderdaad dat stuk hebben gehad en zo ja, hoe lang en zijn zij akkoord met 'teruggave'.
Wordt vervolgd ik zal zeker de uitkomst nog laten weten.

[mava105]

Heb jij een eigen notaris? Vraag het hem.